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A씨는 매물을 둘러본 당일 계약 의사를 밝히고, 중개인의 안내에 따라 임대인 B씨의 계좌로 가계약금 명목의 돈을 송금했다.
본계약서 작성 시 추가 금액을 내고 입주일에 잔금을 지급하기로 안내받았으나, 입주일 등 구체적인 일정은 확정되지 않았고 보증보험 가입 조건에 대한 논의도 진행 중이었다.
이틀 뒤 A씨는 사정이 생겨 계약을 진행하기 어렵다며 돈을 돌려달라고 요청했으나, 중개인은 임대인과 직접 상의하라고 안내했고 이후 임대인 B씨는 연락에 응하지 않았다.
계약서도 작성하지 않았고 반환 불가에 대한 사전 약정도 명확히 하지 않았던 이 돈, 과연 전액 돌려받을 수 있을까.
입주일도 못 정했는데, 임대차 계약은 이미 성립한 걸까
임대차 계약은 반드시 서면 계약서를 작성해야만 성립하는 것은 아니다. 임대차 목적물과 보증금, 차임, 계약 기간 등 본질적인 핵심 조건에 대해 당사자 간 의사가 합치되었다면 계약서가 없더라도 계약은 성립할 수 있다.
디센트 법률사무소 임호균 변호사는 "임대차는 서명된 계약서가 없어도 목적물·보증금·차임 등 중요 조건과 계약 체결 의사에 합치가 있으면 성립할 수 있다"고 설명했다.
반대로 입주일이나 잔금 지급 일정, 기타 중요한 전제 조건이 확정되지 않은 상태라면, 계약이 성립된 것이 아니라 체결을 위한 교섭 단계에 불과하다고 볼 여지가 크다. A씨 사례처럼 입주일이 정해지지 않고 보증보험 가입 조건 등이 최종 합의되지 않았다면 계약 미성립에 무게가 실린다.
법무법인 게이트 허훈무 변호사는 "입주일 등 핵심 조항이 확정되지 않았고 잔금 및 입금 일정에 관한 협의가 미완성된 상태였다면 임대차계약 자체가 성립되었다고 보기 어렵다"고 짚었다.
다만, 매물을 본 당일 계약 의사를 전하고 안내받은 계좌로 곧바로 돈을 보냈다는 정황 자체가 계약 성립의 근거로 주장될 여지도 있다. 송금 전후 당사자 간 오간 대화나 문자메시지에서 계약 확정 의사가 얼마나 구체적으로 표명되었는지가 실제 성립 여부를 가르는 핵심 기준이 된다.
반환 불가 고지가 없었다면 가계약금은 그냥 돌려받을 수 있나
계약이 성립하지 않았더라도 임대인 측은 가계약금을 포기하는 조건의 해약금 약정이 있었다고 주장할 수 있다. 하지만 법적으로 이러한 해약금 약정은 당사자 사이에 명확하게 합의되어야만 효력이 인정된다.
법무법인 강남 김동엽 변호사는 "대법원은 정식 계약 전 지급한 가계약금을 포기하기로 하는 약정이 명확하게 인정되지 않는다면, 계약 체결을 포기했다는 이유만으로 가계약금을 몰취할 수 없다고 판단했다"고 전했다.
A씨의 경우 송금 당시 반환 불가나 위약금에 대한 사전 안내를 받지 못했다는 점이 반환 청구에 유리한 요소로 작용한다. 다만 사전 고지가 없었다는 사정만으로 전액 반환이 자동으로 보장되는 것은 아니라는 점도 유의해야 한다.
디센트 법률사무소 임성환 변호사는 "계약서를 쓰지 않았거나 반환 불가 안내를 받지 않았다는 이유만으로 전액 반환이 확정되지는 않는다"며, 오간 금원이 단순 교섭 단계의 가계약금인지 아니면 본계약 계약금의 일부로 보내진 것인지를 면밀히 따져봐야 한다고 강조했다.
지금 확보해야 할 법적 대응 방안 및 입증 자료
가계약금 반환을 둘러싼 분쟁에서는 송금 전후 중개인 및 임대인과 나눈 대화 기록, 문자메시지, 입금 내역 등 객관적 증거 확보가 필수적이다.
특히 입주일 확정이 계약의 필수 전제였는지, 보증보험 가입 여부가 체결 조건이었는지를 증명할 수 있는 대화 내용이 판단의 중요한 열쇠가 된다.
임대인이 반환 요청에 응하지 않고 대화를 피한다면, 반환 금액과 기한, 계좌를 명시한 내용증명을 발송해 이행지체 책임을 명확히 해둘 필요가 있다. 이후에도 반환이 이루어지지 않을 경우 지급명령 신청이나 부당이득반환 청구 소송 등 법적 절차를 진행할 수 있다.
입주일 미정, 보증보험 미합의, 반환 불가 사전 미고지 등은 반환에 유리한 정황이지만, 당일 송금 경위 등 불리하게 작용할 수 있는 요소도 공존하는 만큼 구체적인 대화 내역에 대한 정밀한 검토가 필요하다.
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