서울 아파트 84㎡·59㎡ 가격차 1억7000만원 밑으로…대출 규제에 소형 '선방'

서울 강남에서 바라본 용산구 일대 한강변 아파트 [사진=뉴스로드]

[뉴스로드] 서울 아파트 전용면적 84㎡와 59㎡의 평균 실거래가 격차가 1억7000만원 아래로 좁혀졌다. 지난해 같은 기간보다 가격 차이가 약 30% 줄어든 것으로, 국민평형으로 불리는 84㎡의 평균 거래가격은 하락한 반면 59㎡는 오르면서 두 면적 간 가격 간극이 빠르게 축소됐다.

대출 규제 강화로 주택 구매에 필요한 자금 조달이 어려워지면서 상대적으로 가격 부담이 작은 소형 평형에 수요가 몰린 영향으로 풀이된다. 특히 서울 외곽 지역에서는 1억원 안팎의 추가 자금만으로 59㎡에서 84㎡로 갈아탈 수 있을 정도로 가격 차이가 좁혀졌다.

9일 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 올해 9월 서울 아파트 전용 84㎡의 평균 실거래가는 13억110만원으로 집계됐다. 전용 59㎡ 평균 거래가인 11억3216만원과의 차이는 1억6894만원이다.

지난해 9월만 해도 84㎡ 평균 거래가는 13억4402만원, 59㎡는 11억376만원으로 두 면적 간 가격 차이가 2억4026만원에 달했다. 1년 사이 격차가 7132만원 줄어들면서 감소율은 29.7%를 기록했다.

가격 변동을 살펴보면 84㎡ 평균 거래가는 1년 새 4292만원 하락한 반면 59㎡는 2840만원 상승했다. 두 평형의 가격 차이가 좁혀진 것은 국민평형의 가격 조정과 소형 평형의 상대적인 가격 방어가 동시에 나타난 결과다.

서울 아파트값이 상승세를 보이기 시작한 지난해 2월 당시 84㎡와 59㎡의 평균 가격 차이는 4억1702만원이었다. 올해 9월에는 1억6894만원으로 줄어 1년 7개월 사이 격차가 59.5% 축소됐다.

지역별로 살펴보면 가격 격차 축소 현상은 서울 주요 권역에서 공통적으로 나타났다. 강남·서초·송파구를 묶은 강남3구의 경우 지난해 9월 4억2445만원이었던 84㎡와 59㎡의 평균 가격 차이가 올해 9월 2억9636만원으로 줄었다. 1년 새 1억2809만원 감소하며 축소율은 30.2%를 기록했다.

금천·관악·구로구를 일컫는 금관구에서는 가격 차이가 1억3818만원에서 9550만원으로 30.9% 줄었다. 노원·도봉·강북구로 구성된 노도강 역시 1억4055만원에서 1억302만원으로 26.7% 감소했다.

금관구와 노도강에서는 59㎡ 아파트를 보유한 수요자가 평균적으로 1억원 안팎의 추가 자금을 마련하면 84㎡로 주거 면적을 넓힐 수 있는 수준이다. 다만 권역별 평균 실거래가를 비교한 수치인 만큼 동일 단지와 동일 조건에서 실제로 발생하는 면적별 가격 차이와는 다를 수 있다.

이 같은 변화의 배경으로는 정부의 대출 규제 강화가 꼽힌다. 정부는 지난해 10월 15일 발표한 주택시장 안정화 대책을 통해 서울 전역을 규제지역으로 지정하고 주택 구입 목적 주택담보대출 한도를 주택 가격에 따라 차등 적용하기로 했다.

수도권과 규제지역의 주택담보대출 한도는 시가 15억원 이하 주택의 경우 최대 6억원을 유지하되, 15억원 초과 25억원 이하 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 축소됐다. 규제지역의 주택담보대출비율(LTV)도 기존 70%에서 40%로 낮아졌다.

여기에 대출자의 상환 능력을 평가하는 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 과정에서 적용하는 스트레스 금리 하한도 수도권·규제지역 주택담보대출에 대해 1.5%에서 3.0%로 상향됐다. 대출 한도와 실제 대출 가능 금액이 모두 제한되는 구조다.

이 때문에 같은 서울 아파트를 매수하더라도 가격이 높은 중형 평형을 선택하려면 더 많은 자기자금을 마련해야 한다. 대출을 통한 자금 조달 여력이 줄어들수록 매수자들이 상대적으로 접근하기 쉬운 59㎡를 선택할 가능성이 커지는 셈이다.

실제 서울 아파트 시장은 전반적인 상승세를 유지하면서도 오름폭이 둔화하는 모습을 보이고 있다. KB부동산이 발표한 10월 전국 주택가격 동향에 따르면 10월 서울 아파트 매매가격은 전월보다 0.61% 상승했다. 다만 상승폭은 2개월 연속 축소됐으며 올해 들어 가장 낮은 수준이었다. 노원·도봉·성북 등 강북권은 상대적으로 강세를 보인 반면 강남구와 서초구는 전월 대비 하락하는 등 지역별 온도 차도 나타났다.

이처럼 서울 아파트값의 상승세가 둔화하는 가운데 매수자의 자금 부담은 평형 선택에 더욱 중요한 변수로 작용할 가능성이 있다. 특히 대출 규제가 유지되는 상황에서는 상대적으로 가격이 낮은 소형 평형을 중심으로 실수요가 뒷받침될 수 있다는 분석이다.

구자민 리얼투데이 연구원은 "인기가 높은 단지일수록 84㎡ 매수 시 추가 자금이 필요한 만큼 자금 동원력이 제한된 수요자들이 59㎡로 눈을 낮추면서 소형 가격 하방을 지지하고 있다"고 분석했다.

이어 "서울 아파트값 상승세가 전반적으로 둔화하고 있지만, 대출 규제 등 금융 여건이 변화할수록 자금 부담이 덜한 59㎡가 현실적인 대안으로 꼽히면서 소형 면적에 대한 선호 분위기는 당분간 이어질 것으로 보인다"고 전망했다.