반포현대 이어 은마까지...수억원대 재초환 청구서 현실화

사진=강민석 기자

은마아파트 조합원에게 수억원에 달하는 재건축초과이익환수제(재초환) 부담금이 통지되면서 서울 재건축 시장에 긴장감이 커지고 있다. 정부가 주택 공급 확대를 위해 재건축 규제 완화를 추진하고 있지만, 공사비와 금융비용 상승에 재초환 부담까지 더해지면서 사업 추진에 걸림돌이 될 수 있다는 우려가 나온다.

8일 정비업계에 따르면 서울 강남구 대치동 은마아파트 재건축조합은 최근 조합원 1인당 평균 4억6334만원의 재초환 부담금 예정액을 통지받았다. 단지 전체 부담금은 약 2조44억원으로 추산된다. 지난 7월 사업시행계획인가를 받은 은마아파트는 기존 4424가구를 최고 49층, 5850가구 규모로 재건축할 계획이다.

재건축을 마친 단지에서도 부담금 부과가 현실화하고 있다. 서초구는 오는 9일 반포현대를 재건축한 반포센트레빌아스테리움 조합에 부담금을 사전 통지할 예정이다. 2021년 준공된 이 단지의 조합원당 평균 부담금은 2억2000만원대로 추산된다. 다만 향후 조합 의견 수렴과 자료 검토 과정에서 1억원 초반대까지 낮아질 가능성도 있다.

재초환은 재건축으로 발생한 이익에서 정상적인 집값 상승분과 개발비용 등을 제외한 초과이익의 일부를 환수하는 제도다. 조합원 1인당 평균 초과이익이 8000만원을 넘으면 초과이익 규모에 따라 10~50%의 누진 부과율이 적용된다.

2024년 법 개정으로 부담금 면제 기준은 기존 3000만원에서 8000만원으로 상향됐다. 1세대 1주택 장기보유자에게는 최대 70%의 감면 혜택도 도입됐다. 제도 완화에도 주요 재건축 단지에서 억대 부담금이 예상되면서 조합원들의 부담은 여전히 큰 상황이다.

부담금 부과 가능성은 강남권에 국한되지 않는다. 조은희 국민의힘 의원실이 공개한 자료를 보면 지난 8월 기준 서울에서 재초환 부담금 부과가 예상되는 단지는 46곳이다. 조합원 1만7816명이 부담할 것으로 추산되는 금액은 총 2조1690억원에 이른다.

단지별로는 서초구 반포3주구를 재건축한 래미안 트리니원이 조합원 1인당 평균 약 3억2000만원, 용산구 이촌동 한강맨션은 약 6억8000만원의 부담금이 예상된다. 영등포구 신길10구역의 단지 전체 부담금 추산액도 약 1436억원이다.

다만 현재 조합에 통지된 금액은 확정 부담금이 아닌 예정액이다. 실제 부과액은 준공 이후 주택가격과 공사비 등 개발비용을 반영해 산정된다. 최종 금액이 달라질 수 있지만, 조합원 입장에서는 기존 추가분담금에 재초환 부담까지 감안해야 하는 만큼 자금 부담이 커질 수 있다.

제도 폐지를 요구하는 움직임도 이어지고 있다. 서초구는 지난 4일 국토교통부에 재초환 폐지 건의문과 주민 230여명의 서명이 담긴 탄원서를 전달했다. 추가 서명을 모아 2차 탄원서도 제출할 예정이다. 전국 82개 재건축조합이 참여하는 전국재건축정비사업조합연대 역시 제도 폐지와 개선을 요구하고 있다. 반포미도1차와 래미안 트리니원 조합도 탄원서 접수를 진행 중이다.

부담금 부과 시점을 놓고 정부와 지자체 간 해석 차이도 나타나고 있다. 서초구는 반포현대 부담금을 올해 12월 30일까지 부과해야 한다는 입장인 반면, 국토부는 2024년 개정법의 특례 규정을 적용하면 2029년까지 부과할 수 있다고 보고 있다.

재초환 논란은 정부의 주택 공급 확대 정책과도 맞물려 있다. 서울시 통계에 따르면 지난 6월 기준 서울의 착공 전 재건축 사업지는 175곳이며, 공급 예정 물량은 20만7184가구다. 이 가운데 민간 사업지는 170곳으로 전체의 97.1%를 차지한다. 민간 재건축 사업이 지연되면 도심 주택 공급에도 영향을 미칠 수 있다는 의미다.

정부와 여당은 민간 재개발·재건축 사업의 용적률을 법적 상한의 120%까지 높이는 방안을 추진하고 있다. 그러나 용적률 상향으로 개발이익이 늘어날 경우 재초환 부담금도 커질 수 있어 규제 완화 효과가 제한될 수 있다는 지적이 나온다. 공사비와 금융비용 상승에 부담금까지 더해지면 사업성이 낮은 단지를 중심으로 조합원 간 갈등이 커지고 사업 추진이 늦어질 가능성도 있다.

현재 국회에는 재초환 폐지안과 부담금 경감안이 각각 계류 중이다. 공급 확대를 위한 정비사업 활성화와 재건축 초과이익 환수라는 정책 목표가 충돌하는 가운데, 관련 법안 논의가 향후 서울 재건축 사업의 주요 변수로 작용할 전망이다.

전문가들은 재초환의 취지를 유지하되 사업 현장의 예측 가능성과 부담 수준을 고려한 제도 보완이 필요하다는 입장이다. 송승헌 도시와경제 대표는 "재건축 초과이익을 장기간에 걸쳐 산정하는 구조가 사업 불확실성을 키우는 요인"이라며 "환수 원칙은 유지하되 부담금 산정 과정에서 실제 사업비를 합리적으로 반영하고, 부담 수준을 예측할 수 있도록 제도를 손질해야 한다"고 말했다.