[DB 아파트, 전세, 월세, 부동산, 빌라. 사진=강민석 기자
정부의 8·3 세제개편안 발표 이후 서울 아파트 매물이 30% 넘게 늘었지만 매물 증가가 지속적인 집값 안정으로 이어질지는 미지수다. 과거에도 세제 강화를 앞두고 매물이 일시적으로 늘었다가 과세 시점 이후 감소하면서 집값 상승폭이 다시 커진 만큼, 이번 매물 증가가 실제 거래와 가격 안정으로 이어질지 주목된다.
8일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 전날 기준 서울 아파트 매매 매물은 8만528건으로 집계됐다. 정부가 8·3 세제개편안을 발표한 지난 8월 3일 당시 6만409건과 비교하면 2만119건, 33.3% 증가했다.
매물 증가는 서울 전역에서 나타났다. 25개 자치구 모두 매물이 늘었으며, 증가분 중 강남·서초·송파 등 강남3구가 차지하는 비중은 38.0%였다. 나머지 22개 자치구에서도 전체 증가분의 62.0%가 발생했다.
반면 거래 시장은 위축된 모습이다. 한국부동산원에 따르면 지난 9월 서울 아파트 매매거래량은 신고일 기준 3915건으로, 지난해 같은 달 6796건보다 42.4% 감소했다. 매물이 늘어났지만 실제 매매로 이어지는 거래는 오히려 줄어든 것이다.
집값은 지역별로 엇갈린 흐름을 보이고 있다. 한국부동산원의 11월 첫째 주(2일 기준) 조사에서 강남구(-0.39%), 서초구(-0.37%), 송파구(-0.17%)의 아파트값은 하락했다. 반면 서울 전체 아파트값은 0.07% 상승했으며 강남3구를 제외한 22개 자치구는 모두 오름세를 유지했다. 매물 증가가 서울 전역의 가격 하락으로 연결되지는 않은 셈이다.
시장에서는 매물 증가 자체보다 실제 매매로 이어지는 물량이 얼마나 되는지에 주목하고 있다. 매도자가 세금 부담을 줄이기 위해 매물을 내놓더라도 원하는 가격에 거래되지 않으면 매물을 거둬들이거나 보유를 선택할 수 있기 때문이다. 매물 건수가 늘었다는 사실만으로 매도 우위 시장이 형성됐다고 보기는 어렵다는 의미다.
이 같은 흐름은 5년 전에도 나타났다. 문재인 정부는 2020년 7·10 대책을 통해 다주택자 종합부동산세 최고세율을 기존 3.2%에서 6.0%로 높이고 양도소득세 중과세율도 인상했다. 종부세율 인상은 2021년부터 적용하고, 다주택자의 매물 출회를 유도하기 위한 양도세 중과 강화는 같은 해 6월 1일부터 시행하기로 했다.
세금 부담이 커지기 전 주택을 처분하려는 움직임은 이듬해 봄 본격화했다. 아실에 따르면 2021년 3월 1일 4만653건이던 서울 아파트 매물은 5월 1일 4만8152건으로 두 달 사이 18.4% 늘었다. 세제 강화 시행을 앞두고 다주택자들이 매도에 나서면서 시장에 나온 물량이 증가한 것이다.
그러나 매물 증가세는 오래가지 않았다. 5월 9일 서울 아파트 매물은 4만7410건으로 5월 초보다 1.5% 감소했고, 이후에도 줄어들어 8월 25일에는 3만9084건까지 떨어졌다. 5월 초와 비교하면 약 18.8% 감소한 수준이다. 과세 시점이 가까워지자 매도를 포기하고 보유를 선택하는 집주인이 늘어난 영향으로 풀이됐다.
매물 흐름이 바뀌자 집값 상승세도 다시 강해졌다. 한국부동산원의 월간 아파트 매매가격지수 기준 서울 아파트값 상승률은 2021년 2월 0.67%에서 3월 0.49%, 4월 0.43%로 둔화했다. 하지만 5월 0.48%로 반등한 뒤 6월에는 0.98%까지 상승폭을 키웠다. 세금 부담을 피하려는 매물이 출회된 시기에는 상승세가 주춤했지만, 매물이 줄어들면서 가격 상승 압력이 다시 커진 것이다.
올해 늘어난 매물도 내년 봄을 전후해 다시 변곡점을 맞을 가능성이 있다. 내년 6월 1일 종합부동산세 과세기준일을 앞두고 세금 부담을 줄이려는 매도 움직임이 이어질 수 있지만, 거래가 성사되지 않은 매물은 과세 시점이 가까워질수록 시장에서 회수될 가능성이 있어서다. 매물 증가세가 실제 거래로 이어질지, 일시적인 출회에 그칠지가 향후 서울 아파트값의 주요 변수가 될 전망이다.
부동산업계 관계자는 "세제 변화로 매물이 늘어나는 것과 시장에서 실제 거래가 이뤄지는 것은 별개의 문제"라며 "과세 시점이 가까워질수록 매도자들이 매물을 거둬들일 가능성이 있는 만큼 내년 봄까지 매물 추이와 거래량, 실거래가격을 함께 살펴볼 필요가 있다"고 말했다.
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