[뉴스락 특별기획] GTX 개통에도 동탄·운정신도시 집값 온도차...상권 매출도 제각각

[뉴스락] 수도권광역급행철도(GTX)-A 개통 이후 동탄과 운정신도시의 인구와 점포 수는 증가했지만 지역별 상권 매출과 주택가격은 서로 다른 흐름을 보인 것으로 나타났다.

GTX-A는 경기 남부와 북부의 주요 신도시를 서울과 연결하는 급행철도다. 그러나 개통 이후 지역경제의 변화를 살펴보면 같은 신도시 안에서도 매출 증가와 감소가 엇갈리는 등 생활권별 차이가 확인됐다.

철도 개통과 함께 진행된 인구 유입과 상업시설 공급, 신도시 개발 등이 복합적으로 작용하면서 GTX 자체의 경제적 효과를 구분하는 것도 과제로 남았다.

이에 <뉴스락> 은 한국교통연구원 관계자 취재와 별도 제공자료, 경기데이터드림 카드매출 통계, 경기도시장상권진흥원의 점포 현황, 주민등록 인구 및 아파트 실거래 자료 등을 토대로 GTX-A 개통 이후 두 신도시의 변화를 살펴봤다.

GTX-A 개통 이후 동탄과 운정 신도시의 모습을 상징적으로 표현한 AI 합성 이미지. 사진=AI 생성 [뉴스락]

동탄2동 소매매출 298억 감소... 6동은 106억 증가

경기 화성시 GTX-A 동탄역 1번 출입구. 사진=김시윤 기자 [뉴스락]

GTX-A 수서~동탄 구간은 2024년 3월 30일 개통했다. 경기 남부와 서울을 잇는 광역교통망이 확충되면서 동탄역 주변의 주택시장과 상업시설에도 관심이 집중됐다.

그러나 철도 개통 전후 지역별 상권 매출의 변화는 동일하지 않았다.

한국교통연구원이 발간한 '광역급행철도 개통에 따른 교통체계 변화 및 기대효과'에 따르면 동탄4~6동의 카드매출은 2023년 4~12월 8143억원에서 2024년 같은 기간 8566억원으로 5.2% 증가했다.

반면 동탄1동은 2.2%, 동탄2동은 19.3%, 동탄3동은 2.7% 각각 감소했다. 같은 동탄신도시에서도 지역에 따라 매출 증가와 감소가 엇갈린 것이다.

이번 취재에서는 기존 연구보고서에 포함되지 않았던 업종별 분석자료도 추가로 확보했다.

김정인 한국교통연구원 철도교통연구본부 부연구위원이 <뉴스락> 에 제공한 자료에 따르면 동탄2동의 소매·유통업 카드매출은 2023년 4~12월 1011억원에서 2024년 같은 기간 713억원으로 약 298억원 감소했다.

동탄2동의 전체 카드매출이 1788억원에서 1442억원으로 감소한 가운데 소매·유통업은 분석 대상 업종 중 가장 큰 감소 폭을 나타냈다.

반면 GTX-A 동탄역이 위치한 동탄6동의 소매·유통업 매출은 같은 기간 1807억원에서 1913억원으로 약 106억원 증가했다. 전체 카드매출도 3971억원에서 4189억원으로 5.5% 늘었다.

연구진은 동탄6동의 상업시설 입지에 주목했다.

동탄역 주변에는 롯데백화점 등 대형 상업시설과 중심상권이 형성돼 있다. 철도역과 상업시설의 접근성이 높아 GTX 이용객의 소비 활동을 유인할 수 있는 여건을 갖췄다는 것이다.

김 부연구위원은 "동탄6동에는 동탄역을 중심으로 대형 백화점 등 주요 상업시설과 중심상권이 형성돼 있다"며 "GTX-A 이용객 중 상당수가 동탄6동으로 이동해 상업시설을 이용함에 따라 신용카드 매출 증가로 이어진 것으로 판단된다"고 설명했다.

동탄역 주변의 대형 상업시설 역시 GTX 개통 이전부터 운영되고 있었다. 기존 상권이 형성한 소비 수요와 개통 이후의 접근성 개선 효과를 구분할 필요가 있는 이유다.

개통 이후의 매출 변화에서도 지역별 차이는 이어졌다.

<뉴스락> 이 경기데이터드림의 행정동별 카드매출 원자료를 분석해 2024년 4~12월과 2025년 같은 기간을 비교한 결과 동탄1~9동 전체 매출은 5.5% 증가한 것으로 집계됐다.

그러나 동탄1~3동의 매출은 0.5% 증가하는 데 그친 반면 동탄4~6동은 11.4% 늘었다. 동탄7~9동의 증가율은 4.6%였다.

행정동별로는 동탄6동이 18.4% 증가한 반면 동탄3동과 4동에서는 각각 3.1%, 3.8% 감소했다. 동탄 전체의 매출이 증가했더라도 개별 생활권의 상황이 모두 같지는 않았던 셈이다.

상권 규모를 보여주는 점포 수에서도 차이가 나타났다.

경기도시장상권진흥원의 행정동별 통계를 분석한 결과 동탄1~9동 전체 점포 수는 2023년 2분기 1만3756개에서 2026년 2분기 1만5263개로 11.0% 증가했다.

이 가운데 동탄1~3동은 5455개에서 5504개로 0.9% 증가하는 데 그쳤지만 동탄4~6동은 5260개에서 5904개로 12.2% 늘었다.

동탄4~6동의 점포 수 증가세가 GTX 개통 이전부터 이어졌다는 점도 고려해야 한다. 이 지역은 2021년부터 2023년까지도 점포 수가 증가하고 있었다.

인구와 부동산시장에서도 변화가 나타났다.

주민등록 인구 통계에 따르면 동탄1~9동의 인구는 2023년 12월 39만9863명에서 2026년 9월 43만828명으로 늘었다.

국토교통부 아파트 실거래 자료를 바탕으로 GTX 개통월을 제외한 전후 각 12개월의 전용면적 84㎡대 거래가격 중앙값을 비교한 결과 동탄역롯데캐슬은 15억원에서 15억3750만원으로 2.5% 상승했다.

동탄의 인구와 점포 수는 증가했지만 지역별 카드매출은 서로 다른 방향으로 움직였다. 교통 접근성 개선과 신도시의 외형적 확대가 개별 상권의 성장을 일률적으로 보장하지는 않았던 것이다.

운정도 인구·점포 증가... 생활권별 매출과 주택가격은 엇갈려

GTX-A 운정중앙역 1번 출입구와 주변 아파트 단지 모습. 사진=김시윤 기자 [뉴스락]

경기 북부의 파주 운정신도시에서도 GTX-A 개통 이후 인구와 점포 수가 증가한 가운데 지역별 경제지표에서는 차이가 나타났다.

GTX-A 운정중앙~서울역 구간은 2024년 12월 28일 개통했다. 운정신도시에서 서울 도심으로 이동하는 광역교통 여건이 개선되면서 역세권 개발과 지역경제 변화에도 관심이 모였다.

주민등록 인구 통계에 따르면 운정1~6동의 인구는 2023년 12월 26만8416명에서 2026년 9월 31만4934명으로 증가했다.

같은 기간 신규 주택 입주와 신도시 개발이 이어졌다는 점을 고려하면 인구 증가분을 모두 GTX 개통에 따른 유입으로 해석할 수는 없다.

운정의 점포 수도 늘었다.

경기도시장상권진흥원 자료에서 운정1~6동의 점포 수는 2023년 2분기 7241개에서 2026년 2분기 8712개로 20.3% 증가했다.

인구와 점포 수가 함께 증가한 것은 신도시의 주거 및 상업 규모가 확대되고 있다는 점을 보여준다.

그러나 실제 카드매출은 생활권에 따라 차이가 있었다.

<뉴스락> 이 경기데이터드림의 행정동별 카드매출을 자체 집계한 결과 운정1~6동 전체의 2025년 4~12월 매출은 2024년 같은 기간보다 5.1% 증가했다.

행정동별로는 운정1동이 11.3%, 운정6동이 33.7% 증가한 반면 운정2동과 운정4동은 각각 3.8%, 10.0% 감소했다.

운정신도시 전체에서는 매출이 증가했지만 모든 지역에서 같은 결과가 나타난 것은 아니었다.

다만 운정의 경우 GTX-A 북부 구간이 2024년 12월 말 개통했기 때문에 2024년 4~12월의 대부분은 개통 이전에 해당한다. 따라서 이러한 매출 변화를 GTX 개통의 직접적인 효과로 판단하기는 어렵다.

상권의 매출 변화에는 인구 유입과 상업시설 공급, 개별 생활권의 입지 등 다양한 요인이 작용할 수 있다.

부동산시장에서도 GTX 개통 이후 일률적인 가격 상승이 확인되지는 않았다.

국토교통부 아파트 실거래 자료를 바탕으로 개통월을 제외한 전후 각 12개월의 전용면적 84㎡대 거래가격 중앙값을 비교한 결과 한울마을1단지운정신도시IPARK는 7억4500만원에서 7억1500만원으로 약 4.0% 하락했다.

해당 단지의 거래가격 변화 역시 운정신도시 전체 주택시장의 움직임을 대표하지는 않는다. 거래 시점과 신규 공급, 금리, 개별 단지의 입지 등이 가격에 영향을 미칠 수 있기 때문이다.

운정에서 확인된 변화는 동탄과 일정 부분 닮아 있다.

두 신도시 모두 인구와 점포 수가 증가했고 전체 카드매출에서도 증가세가 나타났다. 하지만 행정동별 매출은 증가와 감소가 엇갈렸으며 주택가격 역시 조사 대상 단지에서 서로 다른 흐름을 보였다.

이러한 결과는 GTX 개통 지역이라는 공통점만으로 지역경제의 변화를 동일하게 설명하기 어렵다는 점을 보여준다.

GTX 효과, 철도만으로 설명 어려워... 상업·업무시설 연계가 관건

GTX-A 개통 시기를 전후한 동탄·운정 신도시의 인구, 점포 수, 카드매출 및 대표 아파트 실거래가격 변화 비교. 사진=AI편집 [뉴스락]

GTX-A 개통 이후 동탄과 운정신도시에서 확인된 지역별 차이는 교통망 확충과 지역경제 성장의 관계를 평가할 때 주변 개발 여건을 함께 살펴야 한다는 점을 보여준다.

한국교통연구원은 GTX 개통에 따른 변화와 인구 증가, 상업시설 공급 등 다른 요인의 영향을 구분하는 데 한계가 있다고 설명했다.

김정인 한국교통연구원 부연구위원은 "철도사업만의 순수한 효과를 분리해 정량적으로 분석하는 데 한계가 있었다"고 밝혔다.

연구진은 교통 접근성 개선이 지역경제의 성장으로 이어지기 위해서는 철도망과 주변 도시개발의 연계가 중요하다고 강조했다.

김 부연구위원은 "GTX의 지역경제 파급효과를 극대화하기 위해서는 단순히 주거시설을 확충하는 데 그치지 않고 대규모 상업시설과 업무시설 등 경제활동을 유인할 수 있는 시설을 함께 배치하는 도시계획이 중요하다"고 설명했다.

이는 교통망 확충에 따른 이동 편익과 실제 지역경제의 성장 여부를 구분해서 살펴봐야 한다는 제언이다.

이번 취재에서 동탄과 운정의 인구 및 점포 수 증가는 확인됐지만, 카드매출과 주택가격의 변화는 지역마다 달랐다.

결국 GTX의 지역경제 효과를 평가하기 위해서는 이동시간 단축이나 역세권 개발에 대한 기대뿐 아니라 주변 상업시설의 구성과 지역별 소비 활동, 도시개발의 진행 상황을 함께 살펴볼 필요가 있다.