서울 아파트 매매 가격이 91주 연속 상승세를 이어가는 가운데 무주택자의 고민은 나날이 깊어지고 있다. 부촌으로 대표되는 강남·서초구에서는 가격 조정이 나타나는 반면 성북구와 노원구 등 강북권은 상대적으로 높은 상승률을 기록하는 등 지역별로 가격 차이가 더욱 강해진다는 평가다.
이 가운데 서울 아파트 평균 가격이 16억원을 넘어선 상황에서도 주택담보대출을 활용하면 현금 2억~3억원으로 내 집 마련을 시도할 수 있다는 분석이 나왔다. 특히 노원구 상계동과 성북구 정릉동의 구축 아파트가 상대적으로 진입 장벽이 낮은 매수 후보로 거론된다.
한국부동산원이 5일 발표한 11월 첫째 주(2일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매 가격은 전주보다 0.07% 상승했다.
지난해 2월 첫째 주 이후 91주 연속 오름세다. 부동산원은 일부 단지에서 가격을 낮춘 매물이 거래되는 동시에 대단지와 역세권 등 수요가 꾸준한 지역에서는 상승 거래가 이어지는 등 지역별로 차별화된 움직임이 나타났다고 설명했다.
이처럼 서울 주택 가격과 전세 부담이 커지는 가운데 비교적 적은 자기자본으로 매수할 수 있는 구축 아파트에 관심이 모이고 있다.
부동산업계에서는 생애 최초 주택 구입자나 무주택자가 주택담보대출을 적절히 활용하면 현금 2억원대 자금으로도 서울 외곽의 일부 아파트를 매수할 수 있다고 조언했다.
핵심은 주택담보대출비율(LTV)을 활용한 자금 조달이다. LTV 70%가 적용된다고 가정하면 매매가격의 30%를 자기자본으로 마련하고 나머지 70%는 대출로 충당하는 방식으로 내 집 마련이 가능하다.
예를 들어 5억원짜리 아파트를 매수할 경우 3억5000만원을 대출받고 현금 1억5000만원을 부담하면 된다. 6억원짜리 주택이라면 대출금은 4억2000만원, 필요한 자기자본은 1억8000만원으로 계산된다.
매매가격이 7억원으로 올라가면 필요한 현금은 2억1000만원, 8억원짜리 아파트는 5억6000만원의 대출과 2억4000만원, 9억원 주택의 경우 대출금 6억3000만원과 현금 2억7000만원을 준비해야 한다.
대출 활용하면 5억~6억원대 매수 가능
이처럼 LTV 70%를 가정하면 5억~6억원대 아파트는 현금 2억원 안팎으로, 7억~8억원대 주택은 2억원대 초중반의 자기자본으로 매수를 시도할 수 있다는 계산이 나온다.
표영호 굿마이크 대표는 상대적으로 가격 부담이 낮은 매수 후보로 서울 노원구 상계동의 '극동늘푸른아파트'를 저렴한 매수 후보로 꼽았다. 전용 59㎡는 지난 9월 5억800만원에 거래됐으며, 앞서 7월에도 같은 면적이 4억8000만~5억4500만원에 손바뀜됐다.
전용 84㎡는 지난 8월 7억8900만원에 거래됐으며 올해 6월 5억7000만원에 거래된 이후 6억5000만원, 6억9500만원, 7억4000만원 등으로 거래가격이 상승하는 흐름을 보였다.
성북구에서는 정릉동 '정릉풍림아이원'도 2005년 입주한 1971가구 규모 대단지로 전용 59㎡는 지난달 6억7000만~6억9500만원에 거래됐다. 지난 9월에는 1층 매물이 5억9800만원에 거래됐으며 같은 달 다른 층에서는 6억2000만~7억원에 손바뀜됐다.
이에 전문가들은 현금 2억원으로 자기자본과 주택담보대출을 결합한 매수 전략을 기반으로 하면 내 집 마련이 가능하다고 조언했다. 다만 LTV만으로 실제 대출 가능 금액이 결정되는 것은 아니기에 DSR과 소득 요건, 기존 부채, 수도권 주택담보대출 한도 등을 모두 고려해야 한다.
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