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28일 이데일리가 만난 전문가들은 신규 택지 개발이 사실상 불가능한 서울에서 용적률 완화를 통한 재개발·재건축 활성화가 필요하다고 말했다. 이창무 한양대 도시공학과 교수(서울총괄건축가)는 “도시 팽창기에서 생기는 수요를 수용하기 위해 수도권 외곽에 (주택을) 지으면 공실률이 높아질 것”이라며 “결국 도심에 주택을 공급해야 하는데 이를 위해 밀도를 높이는 것은 서울시가 가져야 할 책임”이라고 설명했다.
다만 용적률 ‘풀베팅’ 흐름은 일시적 기간에 한해야 한다고 입을 모았다. 심형석 법무법인 조율 수석전문위원은 “공사비가 오르다 보니 종 상향이 없다면 사업성이 없고, 주택 공급까지 줄어드는 악순환이 반복된다”고 했다. 이 교수는 “도시 축소기가 도래하면 추가적인 정비사업 필요성이 줄어들 것”이라고 덧붙였다.
계획 용적률 자체를 높이는 것보다 실질 용적률을 높이는 방향으로 나아가야 한다는 목소리도 있었다. 고준석 연세대 상남대학원 교수는 “현재 상한 용적률을 올려주고 있지만 실질 용적률은 기부채납 등으로 인해 줄어들고 있다”며 “실질 용적률을 높이고 법적 상한 용적률은 남겨두는 방향으로 간다면 사업성도 높아지고 추후 개발 여건도 있을 것”이라고 강조했다.
서울 재개발 사업 기준 초과 용적률 50%를 임대주택으로 받고 있는데 해당 비율을 낮춘다면 실질 용적률이 높아져 용적률을 단순 ‘풀베팅’할 필요가 없다는 것이다.
도시 경관을 고려해 지역별로 다르게 용도지역 상향 등 규제 완화를 해야한다는 주장도 있었다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “후대를 위해 과도한 종상향은 안 되지만 (주택 공급이 시급한 상황이기 때문에) 평지 같은 곳은 고밀 개발을 일부 허용하고 나머지 구릉지대는 면밀히 검토하고 판단해 용적률을 결정해야 한다”고 말했다.
비아파트(빌라·다세대)로 집값을 안정시켜야 한다는 주장도 나온다. 종 상향 대신 건폐율을 낮추고 6~7층 규모의 다세대 주택을 블록별로 개발·공급한다면 단기간에 큰 공급 효과를 누릴 수 있다는 것이다.
한문도 명지대 실물투자분석학과 겸임교수는 “일조권 규제를 조금만 푼다면 6~7층짜리 비아파트를 블록별로 대거 공급할 수 있다”며 “블록개발 형식으로 진행할 경우 재개발 지역에서 최대 100만 가구가 공급되는 것”이라고 주장했다.
최근 가구 분화 등 인구 구조적 변화에 따른 리모델링 역시 적극 고려해야 한다는 의견도 있다. 심 위원은 “과거 대가족 중심의 50~60평 대형 평형을 20~30평으로 줄여 1가구를 2가구로 만드는 세대 분리형 리모델링도 가능하다”며 “이를 일반분양하면 사업성이 높아져 재건축과 비슷한 효과로 리모델링할 수 있다”고 부연했다.
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