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23일 우리은행 부동산리서치랩에 따르면 올해 6월 말 기준 서울시 정비사업 추진현황을 보면 사업시행인가를 받은 구역은 66곳이다. 아직 착공 전이지만 앞으로 2~3년 안에 관리처분계획인가와 이주 단계로 넘어갈 곳들이 상당하다. 이들 구역의 기존 가구 수, 즉 멸실 예정 물량만 4만 8249가구로 향후 서울 안에서 한꺼번에 집을 비워야 하는 가구가 5만 가까이 된다.
정비사업은 도심 주택 공급의 핵심 축이지만 완공 이전 단계인 ‘멸실’은 단기적으로 기존 주거 물량을 시장에서 대거 증발시키는 압력으로 작용해 전·월세 수급에 영향을 미친다.
자치구별로 살펴보면 멸실 예정 물량의 지역적 편차가 두드러졌다. 용산구가 7개 구역 8336가구로 가장 많다. 관악구 6652가구(6곳), 영등포구 6215가구(10곳), 송파구 5325가구, 서대문구 5232가구로 뒤를 이었다. 상위 3개 구가 전체의 43.9%, 상위 5개 구가 65.8%를 차지한다.
사업 성격도 비슷해 주택정비형 재개발이 2만 8670가구로 전체의 59% 규모다. 이런 지역은 단독·다세대·소형 연립이 모여 있어 비교적 저렴한 월세와 반전세 물량이 많은 곳이다.
규모가 큰 구역 중 1000가구 이상인 12개 구역이 2만 9849가구로 전체의 62%를 차지한다. 관악 신림1구역(4410가구)은 관리처분을 앞둔 단일 구역으로 가장 크다. 신림·서울대입구 일대 청년 및 1인 가구 월세 시장에 향후 이주가 영향을 줄 수 있다는 게 우리은행 부동산리서치랩 측 분석이다. 서대문 북아현3구역(3530가구)과 가재울7구역(1352가구)도 서북권 전세 수요를 흡수해 온 곳이다.
용산 한남4구역(3423가구)과 한남5구역(2635가구)을 합치면 6000 가구가 넘고, 향후 용산구 이주 예정 물량의 상당 부분을 차지한다. 이외에도 송파 마천3구역(3036가구)과 거여새마을(1775가구), 영등포 신길제2구역(2790가구), 강남 개포주공6·7단지(1960가구), 노원 상계2(1819가구), 강북 미아9-2(1793가구) 등도 정비사업으로 인한 대거 이주 대기 발생지역이 될 전망이다.
함영진 랩장은 “향후 새로 지어지는 아파트 물량이 6만 3072가구로 멸실보다 많지만 이 중 임대주택은 9508가구로 기존 거주자의 재정착을 돕기에는 다소 부족하다”며 “같은 생활권에서 대형 구역의 이주가 겹치지 않도록 서울시와 자치구가 이주 시기를 조율하는 협의 체계가 필요해 보인다”고 강조했다.
아울러 “전세임대·매입임대를 이주 시기에 맞춰 추가 공급하고 중·장기적으론 이주 일정과 전·월세 매물량, 거래량 및 가격을 상시 모니터해 정책 대응을 해야한다”고 제언했다.
이어 “정비사업은 서울 주거 환경을 새롭게 하는 일이지만 그 과정에서 집의 멸실 속도와 새 집이 지어지는 속도는 다르다”며 “이 간극을 메우는 이주 관리가 향후 서울 정비사업의 성패를 가를 전망”이라고 덧붙였다.
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