한화 건설은 왜 지제역을 골랐나… 공급 공백·삼성 P5·비규제 수요가 겹친 '한화포레나 지제역' 1,098가구

한화포레나 지제역 11월 분양 [사진=한화건설]

㈜한화 건설부문이 11월 평택 세교동에 선보이는 '한화포레나 지제역'(1,098가구)은 평택 주택 시장의 두 흐름이 교차하는 지점에 들어선다. 부동산R114 집계로 올해 1~9월 평택시 아파트 매매가가 0.34% 내리는 동안 지제동은 8.02% 올랐고, 2024년 이후 평택에 입주한 2만 6,000가구 가운데 지제동·세교동 물량은 한 가구도 없었다. 미분양이 고덕·화양 권역에 집중되는 사이 지제역 생활권은 2년 넘게 신규 공급이 끊긴 '공급 공백' 상태였다는 뜻이다.

여기에 외부 변수가 겹친다. 삼성전자 평택캠퍼스 P5 공사가 재개돼 4만 명 안팎인 현장 인력이 2만 명 더 늘어날 것으로 전망되고, 지난해 10·15 대책 이후 규제 지역을 피한 수요가 비규제 지역인 평택으로 이동하고 있으며, 오는 12월에는 수원발 KTX 직결이 개통된다. 반도체·규제·교통이라는 세 변수가 같은 시기에 지제역을 향하고 있는 셈이다.

㈜한화 건설부문이 올해 공급하는 단지 가운데 가장 큰 단독 '포레나'를 이 자리에 세운 배경도 여기에 있다. 보도자료 바깥의 수급 데이터와 사업 구조를 통해 한화포레나 지제역이 평택 분양 시장에서 어떤 위치에 서 있는지 짚어본다.

지제동 8.02% vs 평택 -0.34%… '공급 공백'이 만든 가격 차별화

평택 주택 시장을 하나의 숫자로 읽으면 오독하기 쉽다. 국토교통부 집계로 평택 미분양은 2025년 1월 6,438가구에서 올해 2월 2,612가구로 1년 만에 절반 이하로 줄었다가, 6월 3,076가구, 7월 3,511가구로 다시 늘었다. 그러나 반등의 진원지는 고덕이다. 4월 고덕국제신도시 아테라 A-63블록이 일반공급 580가구에 164명, 9월 분양가상한제 단지인 힐스테이트 고덕엘리스트가 12블록 892가구에 141명(0.16대 1), 65블록 816가구에 94명(0.11대 1)을 모으는 데 그쳤다. 2024년 이후 평택에 입주한 2만 5,973가구 중 90.6%인 2만 3,542가구가 고덕·화양 권역에 몰린 결과다.

지제역 일대는 정반대다. 같은 기간 지제동과 세교동의 신규 입주는 0가구였다. 공급이 끊긴 사이 가격은 움직였다. 지제역더샵센트럴시티 전용 84㎡B는 9월 9억 5,000만 원에 거래돼 올해 평택 84㎡ 최고가를 썼고, 같은 단지 84㎡A의 연간 최고가는 지난해 8억 5,000만 원에서 올해 9억 4,000만 원으로 10.6% 올랐다. 이 단지 거래량은 지난해 연간 98건에서 올해 8월까지 150건을 넘겼다. 지제동 5년 이내 신축의 9월 평균 매매가는 8억 5,976만 원이다.

미분양 소진 속도도 권역별 온도차를 보여준다. 삼성전자 평택캠퍼스와 가까운 브레인시티 푸르지오(1,990가구)는 지난해 1월 1,485가구였던 미분양이 올해 8월 178가구로 줄었고, 브레인시티 비스타동원(1,600가구)은 3월 1,493가구에서 8월 368가구로 5개월 만에 1,125가구를 소화했다. 브레인시티 8개 단지에서 1년 새 5,000가구 넘는 미분양이 사라졌다. 삼성 캠퍼스 접근성이 좋은 곳부터 수요가 붙는다는 뜻이다. 한화포레나 지제역은 캠퍼스 반경 약 5km 안에 있다.

이는 평택이 하나의 시장이 아니라 권역별로 수급 구조가 다른 시장이라는 것을 의미한다. 고덕이 입주 물량을 소화하는 동안 지제역 생활권은 새 아파트를 기다려 온 권역이고, 한화포레나 지제역은 그 공백에 들어서는 첫 번째 브랜드 대단지다. 세교동 자체는 올해 1~8월 0.45% 내려 지제동과 온도차가 있지만, 2024년 이후 신규 입주가 없었던 지역이라는 점에서 신축 희소성이 가격 변수로 작동할 여지가 있다.

10·15 풍선 효과와 동탄의 가격 장벽… 남쪽으로 내려온 수요

수요 측면의 변화는 더 뚜렷하다. 지난해 10·15 대책으로 서울 전역과 과천·분당·용인 수지·수원 영통 등 경기 남부 12곳이 규제 지역으로 묶이자 거래는 비규제 지역으로 옮겨갔다. 경기부동산포털 기준 대책 전후 3개월을 비교하면 성남 아파트 거래가 1,996건, 하남이 911건 줄어든 반면 화성은 777건, 평택은 298건 늘었다. 한국부동산원 집계로 올해 2월 평택 아파트 거래는 1,331건으로 경기도에서 용인·화성·수원 다음으로 많았다. 업계는 산업단지와 광역 교통망, 대규모 택지를 갖춘 '자족도시'에 거래가 몰리는 흐름으로 읽는다.

동탄의 가격 장벽도 수요를 남쪽으로 밀어낸다. KB 기준 동탄역 인근 전용 84㎡ 평균 매매가는 16억 6,300만 원, 평택지제역 인근은 7억 4,700만 원이다. 동탄 아파트 거래량이 토지거래허가제 영향으로 상반기 월평균 1,137건에서 7~8월 146건으로 급감하는 동안, 지제역 일대 거래는 1월 40건에서 7월 72건으로 늘었다. KTX로 동탄까지 10분대, 수서까지 20분대 거리에 절반 가격의 대체재가 있다는 점이 작동한 것으로 풀이된다.

㈜한화 건설부문 장영기 분양소장이 "평택 내 실수요자뿐 아니라 동탄·수원·오산 지역에서도 많은 관심을 받을 것"이라고 밝힌 배경도 이 수요 이동에 있다. 평택은 비규제 지역으로 규제 지역보다 대출과 전매 조건이 상대적으로 느슨하다는 점에서, 규제 지역에서 밀려난 실수요의 대안 입지로 거론된다.

삼성 P5와 2029년 9월… 반도체 시계에 맞춘 입주 시점

입주 시점 2029년 9월은 삼성전자 평택캠퍼스의 시간표와 맞물려 있다. 한때 멈췄던 P5 공사는 올해 재개됐고, 삼성은 2028년 가동을 목표로 야간 작업까지 병행하고 있다. 올해 5월 현장 르포 기준 평택캠퍼스 공사 인력은 4만 명 안팎이며, 외장·내장 공사가 시작되는 여름 이후 2만 명이 더 투입될 것으로 전망됐다. P5 한 곳의 투자 규모만 80조 원, P5-2까지 더하면 160조 원을 넘는다. 평택역 인근 원룸 월세가 지난해 말 80만 원에서 최고 150만 원까지 뛴 것은 이 수요가 이미 임대 시장에 반영되고 있다는 신호다.

업계는 반도체 공장이 주택 매매 수요로 이어지기까지 시차가 있다고 본다. 공사 인력은 임대 수요를 만들고, 가동 이후 운영 인력과 협력사 직원이 정착하면서 매매 수요로 전환된다는 것이다. 그 시점이 P5 가동 이듬해인 2028~2029년이다. 한화포레나 지제역의 2029년 9월 입주는 이 전환 국면에 맞춰져 있다. 즉, 분양 시점의 수요가 아니라 입주 시점의 수요를 겨냥한 일정이다.

삼성 캠퍼스와의 거리도 변수다. 브레인시티 미분양이 1년 새 5,000가구 넘게 소진된 것은 캠퍼스 인접 입지에 수요가 먼저 붙는다는 것을 보여준다. 한화포레나 지제역은 캠퍼스 반경 약 5km에 위치하면서 평택지제역을 통해 동탄·수원·오산과 천안·아산까지 이동할 수 있어, 삼성 임직원뿐 아니라 경기 남부와 충청권 산업 벨트를 오가는 직장인 수요까지 흡수할 수 있는 위치다.

5개 노선 로드맵과 3만 3,000가구 콤팩트시티… 지제역세권의 중장기 지도

보도자료가 내세운 '5개 노선'은 단계적으로 열린다. 현재 운행 중인 노선은 수도권 전철 1호선과 SRT를 통합한 KTX 두 개이고, 수원발 KTX 직결이 12월 개통 예정이다. GTX-A 평택 연장(동탄~평택지제 20.9km)은 지난해 10월 행정안전부 중앙투자심사를 조건부로 통과한 뒤 올해 4월 국가철도공단이 설계사를 선정해 기본·실시설계에 들어갔다. 설계 완료 목표는 2027년 4분기, 착공 목표는 2028년이다. GTX-C 연장은 2030년을 목표로 추진 단계에 있다.

입주 시점인 2029년 9월에는 세 노선이 운행 중이고 GTX-A는 공사 단계일 가능성이 크다. 중앙투자심사 조건(재원 계획 이행, 국비 확보, 실시설계 후 2단계 심사)과 평택시의 재원 부담 구조는 변수로 남아 있다. 다만 평택시는 GTX-A 연장 사업비를 지제역세권 공공주택지구의 광역교통개선대책에 반영해 조달하는 방안을 국토부·LH와 협의 중이어서, 연장선의 재원은 콤팩트시티 개발과 묶여 움직이는 구조다. 한화 건설부문이 GTX-C 본선 공사(계약액 4,602억 원)를 올해 4월 착공한 시공사라는 점도 눈에 띄는 대목이다.

지제역세권 공공주택지구는 지제역의 위상을 바꿀 변수다. 국토교통부가 2024년 12월 지구 지정을 고시한 이 사업은 지제동·신대동·세교동·모곡동·고덕면 일원 453만 ㎡에 3만 3,000가구, 인구 7만 5,900명을 담는 콤팩트시티로, 여의도 면적의 1.5배 규모다. 2026년 지구계획 승인, 이르면 2030년 첫 입주, 2033년 준공이 목표다. BRT와 복합환승센터가 지제역에 집중되고 광역교통개선대책을 통해 GTX 연장 재원이 마련되는 구조여서, 지제역은 평택 교통의 결절점으로 재편된다.

한화포레나 지제역은 이 콤팩트시티보다 앞서 2029년 9월 입주한다. 신도시의 교통·상업 인프라를 공유하면서 입주는 먼저 하는 '선입주 단지'인 셈이다. 장기적으로는 공공분양 약 2만 가구가 가격 경쟁 요인이 될 수 있다는 점이 변수지만, 기본 조사 지연과 주민 보상 갈등으로 사업 일정이 늦어지고 있어 당분간 지제역 생활권의 신규 브랜드 대단지는 한화포레나 지제역이 유일하다. 장영기 분양소장이 "평택 내 최상인 지제역 생활권을 누리는 막바지 단지"라고 표현한 것도 민간택지 기준으로 이 희소성을 가리킨다. 인근 도로망은 송탄IC와 안성JC를 통해 평택제천고속도로와 경부고속도로로 이어진다.

'내실 경영' 한화 건설부문… 리스크를 덜어낸 사업 구조, 진주에서 확인한 브랜드

㈜한화 건설부문은 올해 '내실 경영'을 전면에 내걸었다. 2025년 매출은 3조 2,252억 원으로 전년보다 22.1% 줄었지만, 올해 1분기 영업이익은 172억 원으로 전년 동기 대비 32% 늘었고 영업이익률도 3.3%로 1.3%포인트 개선됐다. 지난해 4분기 영업손실에서 한 분기 만에 흑자로 돌아선 것이다. 회사는 "현금 흐름과 수익성을 중심에 둔 내실 경영 기조 아래 안정적 재무 구조를 유지"하겠다고 밝혔다. 주택 사업에서는 단독 시공 비중을 줄이고 컨소시엄을 늘려 리스크를 분산했고, 수서역 환승센터(한화 지분 약 1조 3,500억 원), GTX-C 본선(4,602억 원), 서울역 북부역세권(1조 6,425억 원) 등 복합 개발·인프라로 수주 구조를 넓혔다.

이런 기조는 한화포레나 지제역의 사업 구조에도 반영돼 있다. 시행은 아이제이디앤씨, 신탁은 한국투자부동산신탁이 맡고, 시행사는 지난 4월 키움증권을 통해 2,200억 원 규모 브리지론(2030년 3월 만기)을 조달했다. 총사업비는 6,213억 원으로 토지비 1,752억 원, 공사비 2,633억 원이다. 한화 건설부문의 역할은 시공과 45개월 책임준공이며, 별도의 신용보강은 제공하지 않는다. 이는 시공사가 분양 리스크를 금융 보증으로 떠안지 않는 구조로, PF 보증 관리를 최우선에 둔 내실 경영 기조와 맞닿아 있다.

2026년 공급 계획 약 4,100가구 가운데 포레나더샵 인천시청역(포스코이앤씨), 포레나힐스테이트 진주(현대건설) 등 3,600가구가 공동 브랜드이고, 단독 공급은 부산 당리 543가구에 그쳤다. 1,098가구 한화포레나 지제역은 올해 가장 큰 단독 포레나다. 리스크를 분산하는 해에 가장 자신 있는 입지에 단독 브랜드를 걸었다는 의미다.

브랜드의 흡인력은 최근 진주에서 확인됐다. 포레나힐스테이트 진주(1,032가구)는 8월 25일 1순위 청약에서 일반공급 182가구에 3,849명이 몰려 평균 21.15대 1을 기록했고, 일반분양 398가구는 견본주택 개관 한 달 만인 9월 말 100% 계약을 마쳤다. 지방 분양 시장이 위축된 시기에 나온 결과다. 한화 건설부문은 이현동 21년 만의 신축, 1,000가구 이상 대단지, 기존 도심 인프라 접근성을 흥행 요인으로 꼽았다. 2024년 이후 신규 입주가 없었던 권역, 1,098가구 대단지, 지제역 생활권 인프라라는 한화포레나 지제역의 조건과 겹치는 대목이다. 입주 시점도 2029년 9월로 같다.

국민 평형 86%·4베이 판상형·EV에어스테이션… 상품으로 차별화

올해 수도권 청약 미달 단지들의 공통점은 높은 분양가였다. 리얼하우스는 9월부터 10월 20일까지 경기도에서 청약을 받은 12개 단지 중 11곳이 미달이었다며 분양가 부담과 대출 규제를 원인으로 꼽았다. 분양가상한제를 적용해 84㎡를 5억 8,000만 원대에 내놓은 고덕엘리스트가 청약에서 고전한 것은, 공급이 집중된 권역에서는 가격 메리트만으로 수요가 움직이지 않는다는 점을 보여준다. 한화포레나 지제역은 공급 공백 권역에서 상품으로 승부하는 반대 구도다.

전용 84㎡가 950가구로 전체의 86.5%를 차지하고 116㎡ 148가구가 더해진다. 84㎡A(452가구)에는 4베이 판상형을 적용했고, 전 세대를 남향 위주로 배치하면서 동 간 거리를 넓혀 채광·통풍·조망을 확보했다. 세대 내부는 팬트리를 개방형으로 설계한 순환형 구조로 주방과 현관 사이 동선을 줄였다. 단지 중앙에는 중앙 광장과 선큰 광장을 두고, 지하 1층 커뮤니티에 작은도서관·독서실·피트니스·GX룸·필라테스룸·실내 골프 연습장·스크린 골프를 배치한다. 어린이집, 다함께돌봄센터, 키즈그라운드, 시니어 클럽하우스, 펫파크가 세대 구성별 수요를 나눠 맡는다.

브랜드 특화 요소도 집약됐다. 단지 진입부 조경 '그랜드 플로우'와 물놀이·휴식 기능을 더한 놀이 공간 '넥스트 플로우', ㈜한화 건설부문이 국내 최초로 개발한 천장형 전기차 충전 시스템 'EV에어스테이션', 2026 굿디자인 어워드에 선정된 '포레나 코지커브 엘리베이터', 굿디자인 선정 특화 상품인 드라이기 수납장과 펫 프렌즈 세면대, 배선 기구 디자인을 통일한 '포레나 엣지룩'이 적용된다. 삼성물산의 홈 플랫폼 '홈닉(Homeniq)'을 도입하는 것은 자사 상품에 한정하지 않고 검증된 외부 플랫폼을 끌어들이는 개방형 전략으로 읽힌다. 단지는 지하 2층~지상 최고 27층, 12개 동 규모다.

관건은 분양가… 시장이 그어 놓은 좌표

변수는 분양가로 수렴한다. 한화 건설부문은 아직 분양가를 공개하지 않았다. 분양 시점이 당초 10월에서 11월로 조정되면서 시장의 관심은 가격에 집중되고 있다. 시장이 이미 그어 놓은 좌표는 다음과 같다.

공급 면적 34평 안팎인 전용 84㎡를 기준으로 3.3㎡당 2,300만 원이면 7억 8,000만 원, 2,500만 원이면 8억 5,000만 원이다. 경기도 평균 분양가 수준이면 7억 7,000만 원 선이다. 지제동 신축 시세(8억 5,976만 원)와 신고가(9억 5,000만 원)를 감안하면, 시세 아래에서 분양가가 결정될 경우 '2029년 입주 신축'이라는 프리미엄이 가격 경쟁력으로 이어질 수 있는 구간이다.

올해 평택 시장이 보여준 교훈은 분명하다. 공급이 몰린 권역에서는 분양가상한제 가격도 통하지 않았고, 삼성 캠퍼스에 가까운 브레인시티에서는 5억 원대 미분양 5,000가구가 1년 만에 소진됐다. 가격이 시세 대비 합리적일 때 입지와 대단지, 브랜드가 흡인력을 발휘한다는 것이다. 한 업계 관계자는 인근 시세 대비 경쟁력 있는 가격이라면 평택의 청약 부진 흐름을 깰 수 있는 단지라고 평가했다. 비규제 지역이라는 점도 규제 지역 대비 대출·전매 부담을 덜어 실수요 진입 장벽을 낮추는 요인이다.

전망… 세 조건이 겹친 자리, 마지막 조각은 가격

한화포레나 지제역은 공급 공백 권역, 반도체 수요가 임대에서 매매로 전환되는 시기, 교통망 확장의 초입이라는 세 조건이 겹친 자리에 들어선다. 입주 시점인 2029년 9월에는 수원발 KTX가 개통돼 있고 P5는 가동 이듬해를 맞으며, 지제역세권 콤팩트시티는 첫 입주를 앞둔 단계다. 한화 건설부문이 리스크를 덜어낸 사업 구조 위에서 올해 가장 큰 단독 포레나를 이 자리에 세운 것은, 입지와 상품으로 승부하겠다는 선택으로 읽힌다.

남은 조각은 분양가 하나다. 진주에서 확인된 브랜드 흡인력이 평택에서 재현될지는 11월 견본주택 개관과 함께 공개될 가격이 결정한다. 평택 분양 시장이 고덕의 미분양과 지제의 신고가 사이에서 방향을 찾고 있는 지금, 한화포레나 지제역은 그 방향을 가늠하는 첫 시험대가 될 전망이다.

[폴리뉴스 박수남 기자]