동네마다 집값 상승률 다른데…'평균값 함정' 빠진 재초환 부담금

[이데일리 이승현 기자] 재건축초과이익환수제(재초환) 부담금 고지를 앞두고 일부 조합에서 부담금 산정 방식을 개선해야 한다는 목소리가 나오고 있다. 재건축을 하지 않았더라도 발생했을 것으로 인정하는 집값 상승분(정상주택가격 상승분)을 충분히 반영하지 못하고 있어 부담금이 과도하게 책정된다는 지적이다.

18일 재건축 업계에 따르면 대구 범어우방1차·안양 진흥·부산 대연4구역·서울 반포현대·대구 동신천연합 등 5개 재건축조합은 국토교통부에 재초환 부담금 산정방식 수정을 공동으로 건의했다.

이들이 문제를 삼고 있는 것은 정상주택가격 상승분 산정 방식이다. 재초환 부담금은 사업 개시 시점인 조합설립인가일부터 종료 시점인 준공인가일까지의 집값 상승분에서, 정상주택가격 상승분과 개발비용을 제외한 상승분에 대해 매겨지게 된다. 정상주택가격 상승분이 커지면 재초환 부담금은 줄어드는 구조다.

서울 은평구 수색동 '쌍용 더 플래티넘 서대문' 견본주택에 마련된 단지 모형. 사진은 기사 내용과 관련 없음. (사진=정윤지 기자)

조합 측에서는 현행 정상주택가격 상승분 산정 방식이 제대로 된 현실을 반영하지 못한다고 주장하고 있다.

현재는 해당 단지에 있는 시군구의 평균 집값 상승률을 기준으로 정상주택가격 상승분을 정한다. 예를 들어 서초구에 있는 재건축 아파트라면 조합설립인가일부터 준공인가일까지 서초구의 평균 아파트값 상승률을 기준으로 정상주택가격 상승분을 정하고 있는 것이다.

하지만 조합은 시군구 평균값만으로 개별 재건축 단지의 가격 상승분을 따지면 실제 주택시장의 특성을 충분히 반영하지 못한다는 입장이다.

일례로 재초환 부담금이 부과될 예정인 반포센트레빌아스테리움(구 반포현대)의 경우 한국부동산원 기준 시군구 평균주택가격 상승률이 22.1%이다. 반면, 공동주택 실거래가격지수 상승률은 89.0%로 4배 이상 차이가 난다. 또 인근 비재건축 아파트의 가격 상승률은 116.1%에 달한다.

또 하나의 사례를 보면 23개 행정동이 있는 대구 수성구의 경우 현재 3.3㎡당 시세를 보면 범어동은 3706만원으로 최저가 지역인 범물동(858만원)의 약 4.3배에 이른다. 같은 수성구로 묶어서 가격 ‘상승률을 따지기 어렵다는 점을 보여준다. 범어우방1차 아파트의 재건축 기간인 2016년 12월부터 2024년 9월까지의 동별 시세를 비교하더라도 범어동 아파트의 3.3㎡당 가격은 약 1500만원에서 3706만원으로 139.1% 상승한 반면, 범물동은 750만원에서 858만원으로 14.4% 상승하는데 그쳤다.

그 결과 범어우방1차의 정상주택가격 상승분은 현행 적용률이 18.1%인 반면, 인근 비재건축 유사단지의 가격 상승률은 44.6%로 약 26.5%포인트의 차이가 나타났다.

조합 관계자는 “같은 수성구 안에서도 지역의 입지, 학군, 교통, 생활환경에 따라 주택가격의 상승 흐름이 크게 달라질 수 있다는 것을 확인할 수 있다”고 말했다.

시군구 평균 주택가격 상승률을 기본지표로 하되 사업 대상지의 지역적 특성을 반영할 수 있는 보완절차가 마련돼야 한다는 목소리가 나온다. 시군구 평균값이 실제 사업 대상지의 주택가격 상황을 충분히 반영하지 못한다고 판단되는 경우 읍면동 단위 공동주택 실거래가격지수 등 객관적인 보완자료와 인근 비재건축 단지의 실거래가격 자료 등을 활용할 수 있게 해달란 것이다.

박선용 범어우방1차 재건축조합 조합장은 “재초환의 폐지나 법률 개정에 대한 논의는 국회에서 다뤄지겠지만 그와 별개로 부담금 산정을 앞두고 산정 방식에 대한 개선이 시급하다”며 “국토교통부가 시행령 개정 등을 통해 보완할 수 있는 만큼 산정 방식을 점검해 볼 필요가 있다”고 밝혔다.

자료=범어우방1차 재건축조합, 한국부동산원