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전세계약이 별도의 재계약서 작성 없이 반복해서 묵시적으로 연장된 상황에서, 집주인이 "새로운 세입자가 들어와야 보증금을 돌려줄 수 있다"며 반환을 차일피일 미루는 사례가 발생했다.
임차인 A씨는 보증보험 가입을 시도했으나 집주인의 채무 문제로 거절당한 뒤, 집주인으로부터 "새 세입자가 들어올 때까지 기다려 달라"는 말만 반복해서 듣고 있어 막막함을 호소하고 있다.
이처럼 반복된 묵시적 갱신 속에서 A씨가 지금 당장 계약 해지를 통보할 수 있는지, 집주인의 '새 세입자' 주장이 법적 근거가 되는지 짚어봤다.
반복된 묵시적 갱신 중에도 "언제든 해지 통보 가능"
주택임대차보호법상 묵시적 갱신이 이뤄지면 임대차 존속기간은 2년으로 연장되지만, 임차인은 이 기간과 무관하게 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있다.
주택임대차보호법 제6조의2에 따라 임차인이 해지를 통지하면, 그 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지난 시점에 해지 효력이 발생한다.
그리고 이 해지 효력이 발생하는 시점부터 집주인의 보증금 반환 의무도 정식으로 개시된다. A씨는 계약 당시 작성한 계약서와 확정일자를 갖추고 있어 계약 및 보증금 지급 사실을 입증하는 데 무리가 없다.
법무법인 심 심규덕 변호사는 “주택임대차보호법은 묵시적 갱신으로 계약이 갱신된 경우 임차인이 시기를 가리지 않고 임대인에게 해지를 통지할 수 있고, 그 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 정한다”며 “아직 해지 통지를 하지 않았다면 내용증명의 내용은 단순한 반환 독촉이 아니라 '해지 의사표시'여야 하고, 그 도달일이 3개월 기산의 출발점이 된다”고 설명했다.
"새 세입자 와야 준다"는 집주인 주장, 반환을 미룰 근거가 될까
해지 효력이 발생한 이후 집주인이 "새 임차인이 구해져야 돈을 내줄 수 있다"고 주장하는 것은 임대인 개인의 사정일 뿐, 보증금 반환을 미룰 수 있는 정당한 법적 사유가 되지 못한다.
법무법인 랜드 신지수 변호사는 “‘새 세입자가 들어와야 돈을 준다’는 것은 임대인 사정일 뿐 반환을 미룰 정당한 사유가 아니며 임차인이 기다려줄 의무도 없다”며 “보증보험 미가입이나 집주인에게 빚이 많은 사정 역시 반환 의무를 면하게 하지 않는다”고 지적했다.
다만, A씨가 집을 비우지 않은 상태에서는 실제 집을 넘겨주는 '주택 인도'와 '보증금 반환'이 동시이행 관계에 있다.
법무법인 도모 김강희 변호사는 “임대인이 새 임차인이 들어와야 보증금을 준다는 사정은 반환을 계속 미룰 법적 이유가 되기 어렵다”면서도 “계약 종료 후에는 주택 인도와 보증금 반환이 함께 이행될 관계일 뿐, 신규 임차인 확보 여부와는 무관하다”고 덧붙였다.
이사 전 '임차권등기명령' 완료 확인 필수… 선순위 권리관계 점검해야
보증금을 받지 않은 상태에서 이사를 가야 하는 상황이라면 반드시 '임차권등기명령'을 챙겨야 한다. 등기가 완료되기 전에 이사를 가면 기존에 확보했던 대항력과 우선변제권을 상실할 위험이 크기 때문이다.
법무법인 정향 장두식 변호사는 “소송 전이나 이사(퇴거)를 하기 전에 반드시 임차권등기명령을 신청하여 기존 대항력과 우선변제권을 유지해야 한다”며 “이 조치 없이 먼저 이사를 가버리면 그동안 유지했던 권리를 잃게 되므로 주의가 필요하다”고 조언했다.
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