강서·용산·중랑, 노후 주거지 탈바꿈한다…모아주택 1735세대 공급

서울 용산구 서계동 116번지 일대 모아타운 위치도. [사진 = 서울시청]

[AP신문 = 조수빈 기자] 서울 강서구 화곡동과 용산구 서계동, 중랑구 망우동·면목동의 노후 저층주거지가 모아주택·모아타운 사업을 통해 새 주거단지로 탈바꿈한다. 그동안 용도지역과 건축물 높이 제한 등으로 정비에 어려움을 겪었던 지역들이 규제 완화와 사업성 개선을 통해 주택 공급에 속도를 낼 전망이다. 

10일 서울시에 따르면 지난 8일 열린 제11차 소규모주택정비 통합심의 소위원회에서 4개 지역의 모아타운 관리계획 및 모아주택 사업시행계획이 수정가결됐다. 

심의를 통과한 사업지는 강서구 화곡6동 1130-7번지 일대 모아타운 관리계획 변경 및 A-3구역 모아주택 사업시행계획, 용산구 서계동 116번지 일대, 중랑구 망우동 509번지 일대, 면목동 127-26번지 일대 모아타운 관리계획이다.

이번 심의로 이들 지역에는 총 1735세대의 주택 공급이 추진된다. 특히 기존 용도지역을 상향하거나 건축물 높이 제한을 완화하고 사업성 보정계수를 적용해 정비사업 추진 여건을 개선했다. 주택 공급 확대와 함께 도로·보행로·생활편의시설을 정비해 기존 저층주거지의 생활환경도 개선할 계획이다.

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◆ 화곡동 221세대·서계동 438세대…높이 규제 풀고 도심 주택 공급 확대

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강서구 화곡6동 1130-7번지 일대에서는 A-3구역 모아주택 사업이 본격 추진된다. 등촌역과 강서구청 사이 봉제산 인근에 위치한 이 지역은 다세대주택 등 소형주택이 밀집해 주차 공간과 녹지가 부족하고 도로 여건도 열악한 곳이다.

전체 건축물 155동 가운데 노후 건축물이 123동으로 79.35%를 차지한다. 서울시는 2023년 12월 이 일대를 모아타운 관리지역으로 지정·고시했으며, 현재 4개 모아주택 사업을 통해 총 899세대를 공급하는 방안을 추진하고 있다.

서울 강서구 화곡6동 1130-7번지 일대 A-3구역 모아주택 조감도. [사진 = 서울시청]

이번에 심의를 통과한 A-3구역은 노후 건축물 비율이 100%에 달하고 반지하주택 비율도 91.6%로 주거환경 개선이 시급한 지역이다. 사업이 완료되면 기존 165세대보다 56세대 늘어난 221세대의 공동주택이 들어선다.

그동안 정비사업의 걸림돌은 중첩된 건축 규제였다. 봉제산 주변 자연경관지구와 김포공항 공항고도 제한구역에 포함돼 높이 제한을 적용받았으며, 제1종일반주거지역으로 지정돼 아파트 건축도 불가능했다.

서울시는 이번 심의에서 용도지역을 제1종에서 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 상향하고 자연경관지구의 높이 기준을 기존 4층·16m에서 8층·22.85m로 완화했다. 이에 따라 지하 2층~지상 8층, 6개 동 규모의 공동주택을 건립할 수 있게 됐다.

사업성을 높이기 위한 추가 조치도 적용했다. 공동이용시설 설치에 따른 용적률 완화와 특별건축구역 특례를 적용하고, 모아주택 사업성 보정계수와 세입자 손실보상기준을 반영해 용도지역 상향에 따른 기부채납 임대주택을 기존 25세대에서 16세대로 줄였다. 전체 공급 물량에는 임대주택 16세대가 포함된다.

주거단지 주변에는 건축한계선을 활용한 별도 보행로를 마련하고 근린생활시설과 개방형 어린이집을 설치한다. 봉제산 구릉지의 높낮이와 주변 경관을 고려해 건축물을 배치하는 한편 인접 초등학교의 통학 안전을 위해 보도부속형 전면공지 조성도 검토하도록 했다.

용산구 서계동 116번지 일대에서는 서울시 최초로 준주거지역으로 용도지역을 상향하는 모아타운 사업이 추진된다.

서울역 역세권에 위치한 대상지는 면적 1만1695.7㎡로, 노후 건축물 비율이 84.6%에 달하는 다세대·다가구주택 밀집 지역이다. 이번 관리계획 심의 통과로 기존 213세대보다 두 배 이상 늘어난 438세대의 주택 공급이 가능해졌다.

특히 준주거지역 상향을 통해 최고 470% 이하의 용적률을 적용받아 최고 35층 규모의 주거단지가 들어설 예정이다. 전체 438세대 가운데 111세대는 임대주택으로 공급되며 부대복리시설도 함께 조성된다.

서울역과 가까운 입지 특성을 고려해 보행환경과 가로 기능도 개선한다. 청파로변에는 5m, 이면부에는 3m의 건축한계선을 지정하고 보도형 전면공지를 조성해 보행 공간을 확보할 계획이다.

청파로 가로 활성화 구간에는 연도형 상가와 주민공동이용시설을 배치하고 공공공지를 신설해 지역 주민의 휴식 공간으로 활용한다. 이번 심의에서는 청파로변 경관과 주변 정비사업의 개발계획을 고려한 건축계획을 추가로 검토하도록 했다.

서계동은 지하철 1·4호선과 공항철도가 지나는 서울역에 인접해 교통 접근성이 우수하다. 서울시는 인근 서계통합 신속통합기획 재개발구역과 서울역세권 도시정비형 재개발구역 등 주변 사업과 연계해 서울역 서부권의 주거환경을 체계적으로 개선할 방침이다.

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◆ 망우동 450세대·면목동 626세대…구릉지 정비하고 보행환경 개선

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서울 중랑구 망우동 509번지 일대 모아타운 위치도. [사진 = 서울시청]​

중랑구에서는 망우동과 면목동의 노후 저층주거지를 대규모 공동주택 단지로 정비하는 모아타운 관리계획이 심의를 통과했다.

망우동 509번지 일대는 기존 170세대에서 280세대 늘어난 450세대 규모로 개발된다. 이 가운데 임대주택은 85세대다.

망우역 남측에 위치한 대상지는 상봉재정비촉진지구와 상봉13재개발구역에 인접한 노후 주거지다. 전체 건축물 92동 중 30년 이상 된 건축물이 78동으로 84.8%를 차지하며 반지하주택 비율도 69.6%에 달한다.

서울시는 기존 가로주택정비사업 조합구역 7564.6㎡를 소규모주택정비 관리지역으로 지정하면서 사업구역을 1만6304.7㎡로 확대했다. 이를 통해 가로구역 요건을 완화하고 개별적으로 나뉘어 있던 정비구역을 하나의 통합 단지로 계획할 수 있게 됐다.

대상지의 지형적 특성도 건축계획에 반영했다. 남북으로 13m 이상 고저차가 발생하는 구릉지인 만큼 단지를 두 개 높이로 나누고 낮은 지대에 높은 건축물을 배치해 주변 경관과 조화를 이루도록 했다.

단지 내부에는 계단과 경사로, 승강기를 연결하는 수직 보행동선을 마련해 지형에 따른 이동 불편을 줄인다. 도로와의 높이 차이를 활용한 저층부에는 근린생활시설과 주민카페 등을 배치해 도로에서 직접 출입할 수 있는 생활가로를 조성한다.

차량 통행 여건도 개선된다. 망우로58길은 기존 6m에서 10m로, 봉우재로71길은 8m에서 10m로, 상봉로28길은 6m에서 8m로 각각 확폭한다. 공동주택 차량 진출입구와 교통안전시설 추가 설치 등 주변 지형을 고려한 교통계획도 검토할 예정이다.

사업 추진을 위해 용도지역은 제2종에서 제3종일반주거지역으로 상향한다. 여기에 모아주택 사업성 보정계수를 적용해 임대주택 부담을 완화함으로써 상봉·망우 일대 노후 저층주거지 정비의 경제성을 높였다.

면목동 127-26번지 일대에서는 면목역과 인접한 역세권 입지를 활용해 보행 중심의 주거단지를 조성한다.

사업 대상지는 지하철 7호선 면목역 광장과 접한 2만5686.2㎡ 규모로, 기존 245세대보다 381세대 늘어난 626세대의 공동주택이 공급될 예정이다. 임대주택 106세대도 포함된다.

이 지역은 전체 건축물 130동 가운데 99동이 노후·불량 건축물로 분류돼 노후도 비율이 76.2%에 이른다. 지하철역과 가까운 입지에도 좁은 골목과 낡은 주택이 밀집해 주거환경 개선 필요성이 꾸준히 제기돼 왔다.

서울 중랑구 면목동 127-26번지 일대 모아타운 조감도. [사진 = 서울시청]​

서울시는 단지를 주변 지역과 단절된 공간으로 조성하는 대신 주민 누구나 이용할 수 있는 열린 보행공간을 확보하는 데 중점을 뒀다.

이를 위해 단지 중앙에 폭 6m의 공공보행통로를 설치해 면목역 광장과 면목초등학교를 연결한다. 주변 골목과도 보행로를 이어 학생들의 통학 편의를 높이고 인근 주민이 단지를 가로질러 이동할 수 있도록 할 계획이다.

학교와 인접한 단지 북측에는 1000㎡ 규모의 어린이공원을 새로 조성한다. 면목역 광장과 연결되는 구간에는 쌈지형 공지를 마련해 휴게공간으로 활용하고 단지 남측에는 가로 활성화 구간을 배치한다.

이 구간에는 어린이집과 다함께돌봄센터, 경로당, 작은도서관을 집중 배치한다. 아동 돌봄부터 고령층 여가까지 다양한 생활 수요를 단지 안에서 충족할 수 있도록 주민공동시설의 접근성을 높인다는 구상이다.

주변 도로는 확폭과 보도 설치를 병행해 보행 안전을 강화한다. 서측 겸재로29길은 기존 9m에서 12~14m로, 동측 면목로73가길과 면목로79길은 각각 5m와 6m에서 9m로 넓힌다. 남측 면목로73길 역시 6m에서 9m로 확폭할 예정이다.

이번 심의에서는 면목천로 방면 차량 진출입에 따른 교통 처리계획도 개선해 인접 지역 주민들의 통행과 보행 여건을 함께 고려하도록 했다.

면목동 역시 용도지역을 제2종일반주거지역(7층 이하)에서 제3종일반주거지역으로 상향하고 사업성 보정계수를 적용한다. 기존 저층주거지의 개발 제약을 완화하면서 주택 공급 규모를 늘리고 보행·녹지 공간을 함께 확보할 수 있는 기반을 마련한 것이다.

서울시는 이번 심의를 계기로 노후 저층주거지의 사업성을 개선하고 지역별 특성에 맞는 정비사업을 지속적으로 지원할 계획이다. 단순한 주택 공급 확대를 넘어 학교 주변 통학로와 도로, 주민편의시설까지 함께 정비해 생활환경 개선 효과를 높인다는 방침이다.

명노준 서울시 주택실장은 “이번 심의를 통해 그동안 규제를 받던 저층주거지의 정비가 이뤄지게 됐다”며 “주택공급뿐 아니라 학교 주변 통학로와 지역 보행환경 등 주민이 일상에서 체감할 수 있는 생활환경도 함께 개선될 수 있도록 규제를 완화하고 지속적으로 사업을 지원하겠다”고 말했다.