농지 규제의 딜레마…원칙이냐 현실이냐[똑똑한부동산]

[김예림 법무법인 심목 대표변호사] 농지는 국민에게 식량을 공급하고 국토의 환경을 보전하는 것에 필요한 기반이라는 이유로 일반적 토지와 달리 그 소유와 이용을 제한하고 있다. 농지법에 따르면 농지는 농업 생산성을 높이는 방향으로 소유, 이용되어야 하고 투기의 대상이 되어서는 안된다‘고 되어 있다.

경기도 고양 일대 농지. (사진=연합뉴스)

같은 맥락에서 농지는 현재 자기가 직접 농사를 짓거나 앞으로 농사를 지을 구체적 계획이 있는 경우에 한해 원칙적으로 소유할 수 있다.

다만 자경을 하지 않아도 농지를 소유할 수 있는 예외 사유가 농지법에 정해져 있기는 하다. 대표적으로 상속을 받아 농지를 취득하게 된 경우나 주말, 체험 영농을 위해 농지를 소유하는 경우, 8년 이상 농사 짓던 사람이 이농한 후에도 이농 당시 소유하고 있던 농지를 계속 소유하는 경우 등에는 직접 농사짓지 않아도 예외적으로 농지를 소유할 수 있다.

그런데 예외 사유가 비교적 폭넓게 돼 있어 사실상 농사를 짓지 않아도 농지를 소유할 수 있는 점이 개선돼야 한다는 취지의 비판이 많았고, 농사를 짓겠다는 계획서를 제출해 농지를 취득하고 실제 농사를 짓지 않는 경우에도 지자체에서 사후적으로 조사하지 않아 불법적으로 농지를 소유한 사례가 많다는 지적이 있었다.

이에 정부는 농지법을 위반하여 농지를 소유하거나 이용하는 사례를 본격적으로 조사해 적발하겠다고 예고했다. 그런데 실제 불법적으로 농지를 소유하거나 이용하는 사례가 예상보다 많았고, 이는 농지 거래의 위축으로 이어졌다. 또 농사를 짓는 사람만이 농지를 소유하도록 하는 것이 농업의 비중이 크게 줄어든 현재의 현실과도 맞지 않는다는 비판도 생겼다.

정부도 선뜻 농지 전수조사를 통해 불법적으로 농지를 이용하거나 소유하는 사례에 대해 즉시 처분 명령을 하는 것이 쉽지 않은 상황이 된 것이다. 이에 정부는 최근 특별조치법을 마련해 불법적으로 이용, 소유하고 있는 농지의 경우에도 당장 처분을 하도록 하지는 않겠다고 발표했다. 단, 투기 목적 없이 취득한 농지에 한해서다.

농지 전수조사를 통해 불법적으로 이용, 소유하고 있는 농지를 곧바로 처분하도록 하는 대신 고령으로 직접 농사를 지을 수 없어 이웃이나 친척에게 농사를 짓도록 하는 ’관행적 임대차‘의 경우에는 특례기간에 임대차계약서를 작성하면 그에 따른 계약기간을 인정해줄 예정이다. 또, 장기간 농지로 사용할 수 없는 토지임에도 지목이 농지로 돼 있는 경우에는 지목을 현황에 맞춰 변경할 수 있도록 하고, 소유관계가 복잡한 농지의 경우에도 사실상 임대차계약이 가능하도록 대책을 마련할 예정이다.

그러나 아직 특별조치법의 구체적 규정이 마련된 것은 아니기 때문에 현재로서는 농지 조사에 관한 사항은 큰 틀에서만 예상해볼 수 있다. 또 특별조치법의 내용에 의하더라도 불법적으로 사용하는 농지의 경우 투기 목적이 없는 때에 한해 즉시 처분하지 않도록 하는 방안이 포함된 것일 뿐 여전히 농지라면 농사를 짓는 사람만이 취득할 수 있는 것이 원칙이라는 점에 유의해야 한다.

김예림 법무법인 심목 대표변호사.