배우 서현진의 전세보증금 26억5000만원이 걸려 있는 서울 강남구 청담동 고급빌라가 다시 경매에 나왔다. 해당 주택의 소유주가 파산하면서 지난해 중단됐던 경매 절차가 재개된 것이다.
보증금 전액을 돌려받기 어려울 수 있다는 우려가 나오는 가운데, 서현진이 직접 경매에 참여해 주택을 낙찰받는 방안에도 관심이 집중된다.
서울 강남구 청담동에 위치한 고급빌라 '헤스티아' 4층은 오는 10월 6일 최저입찰가 14억7129만원에 첫 경매를 진행한다. 해당 주택은 2024년 9월 감정가 28억7363억원으로 처음 경매에 나왔지만, 응찰자가 나타나지 않아 세 차례 유찰됐다.
이후 최저입찰가가 14억원대까지 떨어진 네 번째 경매를 앞두고 절차가 중단됐다. 이번에는 당시 최저입찰가를 기준으로 경매가 다시 시작된다.
서현진은 2020년 4월 해당 주택에 25억원의 전세보증금을 내고 입주하면서 전세권을 설정했다. 2022년 3월 계약을 연장하는 과정에서 보증금을 1억2500만원 증액해 총 26억5000만원을 맡겼다.
그러나 2024년 4월 계약이 종료된 뒤에도 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못했으며 같은 해 9월 임차권등기명령을 신청해 대항력을 유지하고 보증금 반환을 요구해왔다.
집주인인 이혜진 브르넨 대표는 서울 강남권을 중심으로 초고가 주택을 공급해온 건설업자다. 대법원 등기부등본을 보면 여러 차례 담보권이 설정됐는데 다수 저축은행을 통해 담보대출도 시행했으며 시공사에 공사비를 지급하지 못한 정황도 포착됐다.
결국 상환에 실패한 이 대표는 2025년 7월 회생 절차를 밟았으며 12월 결국 파산 선고를 받았다. 이에 따라 보유 부동산 3건이 경매시장에 다시 등장하게 된 것이다.
서현진 직접 경매 참여해 낙찰 가능성은?
이러한 상황 속, 서현진이 보증금 전액을 회수할 수 있을지에 대해서는 아직 불투명한 상황이다. 현재 최저입찰가가 14억원대로 낮아진 데다 경매 비용과 우선채권을 먼저 정산해야 하기 때문이다. 등기상 최선순위 권리자라 하더라도 낙찰대금 전액이 보증금 반환에 사용되는 것은 아니다.
이와 관련해 서현진이 직접 경매에 참여하는 선택지도 거론된다. 임차인이나 전세권자도 법적으로 경매에 입찰할 수 있으며, 일정한 요건을 충족하면 배당받을 채권을 낙찰대금과 상계하는 방법도 고려할 수 있기 때문이다.
다만 배당받을 권리와 예상 배당액, 다른 채권자의 권리관계 등을 따져야 하므로 실제 적용 가능 여부는 별도의 법률 검토가 필요하다.
가령 서현진이 해당 주택을 20억원에 낙찰받는다고 가정하면 기존 보증금과 낙찰가의 차이는 6억5000만원이다. 그러나 실제 회수 금액은 경매비용과 법정 우선채권을 제외한 배당 가능 금액에 따라 달라진다. 배당받지 못한 나머지 채권을 집주인의 파산재단에서 회수할 수 있을지도 변수다.
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