“하루 늦으면 12억 비과세 날린다”…서울 2주택 ‘2년 매도 시한폭탄’

정부는 29일 국무회의를 열고 이 같은 내용을 담은 소득세법 및 종합부동산세법 시행령 등 세법 시행령 개정안 4건을 의결했다. [제미나이·안중열 기자]

[직썰 / 안중열 기자] 서울 등 조정대상지역에서 갈아타기를 계획하던 실수요자들의 셈법이 복잡해졌다. 당장 10월 1일부터 규제지역 내 일시적 2주택자의 종전 주택 처분 기한이 3년에서 2년으로 1년 줄어든다. 의무임대 기간이 끝난 뒤 장기간 보유해도 양도세 중과를 피할 수 있었던 매입임대 아파트의 과세 특례 역시 1년 처분 기한이 신설돼 시장 방출을 압박받는다. ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상으로 매물 잠김이 심화된 규제지역 유통 물량을 조기에 끌어내 가격 불안을 억제하려는 조치다.

정부는 29일 국무회의를 열고 이 같은 내용을 담은 소득세법 및 종합부동산세법 시행령 등 세법 시행령 개정안 4건을 의결했다. 지난 8월 3일 발표된 2026년 세제 개편안의 후속 입법 조치로 10월 1일부터 시행된다. 국회에 계류 중인 비거주 1주택자와 다주택자 대상 세제 강화 법안까지 통과될 경우 다주택 보유에 따른 세부담은 한층 가중될 전망이다.

◇‘기한 2년’ 압박…하루 늦으면 수억원 세금 차이

이번 개편의 핵심은 처분 압박을 통한 매물 회전율 제고다. 8월 4일 이후 규제지역에서 대체 주택을 취득해 일시적 2주택자가 된 가구는 취득일로부터 2년 이내에 기존 주택을 처분하지 못하면 1가구 1주택 비과세 혜택을 받지 못한다.

기한을 넘기면 실거주 1주택자에게 부여되는 양도가액 12억원 비과세 기준이 사라질 뿐 아니라, 보유·거주 기간에 따라 최대 80%까지 주어지는 장기보유특별공제가 일반 과세 기준(최대 30%)으로 축소된다. 여기에 종부세 기본공제 12억원과 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)도 적용받지 못해 다주택 중과세율이 더해질 경우 세 부담이 수억원 이상 늘어나게 된다.

소급 적용에 따른 거래 혼선을 줄이기 위한 경과 규정도 마련됐다. 8월 3일 이전 대체 주택을 취득했거나 제도 시행일인 10월 1일 전 기존 집을 매도한 가구는 종전대로 3년 처분 기준을 적용받는다. 서울 1주택자가 비규제지역인 지방 주택을 매입해 2주택자가 된 경우 역시 3년 기한이 유지된다.

◇임대사업자 특례 축소…1년 내 처분해야 중과 배제

임대사업자의 장기 보유 유인도 줄어든다. 2028년부터 조정대상지역 내 매입임대 아파트 사업자는 의무임대 기간 만료 후 1년 이내에 매각해야만 다주택자 양도세 중과 배제를 적용받는다. 지금까지는 임대 기간을 마친 뒤 매도 시점과 무관하게 중과세를 피할 수 있었으나, 과도한 장기 혜택을 줄이고 매각을 유도하기 위해 1년의 처분 시한이 신설됐다.

행정적 혼란을 줄이기 위해 현행 특례는 내년 말까지 유예되며, 2027년 1월 기준 의무임대가 남아 있는 물량부터 적용된다. 재건축·재개발 정비구역에 편입된 매입임대 아파트는 조합원 입주권 거래가 가능해지는 행정 절차인 ‘이전고시일’을 기점으로 1년 이내에 처분해야 혜택을 유지할 수 있다. 한편 “임대사업자가 실제 거주하는 주택에 적용되는 1가구 1주택 비과세 특례 기한은 거주 이전의 자유를 보장해야 한다”는 의견을 수용해 종전대로 ‘임대 종료 후 5년’을 유지하기로 했다.

◇‘갭투자’ 상생임대 일몰…지방 미분양 세제 지원 연장

단기 임대차 안정 카드로 도입됐던 상생임대주택 제도는 예정대로 올해 말 일몰된다. 직전 계약 대비 임대료 인상률을 5% 이내로 제한해 실거주 요건 2년을 채우지 않아도 1가구 1주택 비과세를 허용해왔으나, 전세를 끼고 집을 사들이는 갭투자의 세제 회피 창구로 변질됐다는 비판을 수용한 결과다. 제도 혜택을 보려는 상생임대인은 임차 계약 만료 후 1년 이내에 매도를 마쳐야 한다.

반면 미분양 적체로 거래 절벽에 빠진 지방 시장에는 세제 지원을 이어간다. 비수도권 준공 후 미분양 주택을 매입할 때 양도세와 종부세 산정 대상 주택 수에서 제외하는 과세 특례는 내년 말까지 1년 더 연장된다. 집값 상승세가 지속되는 수도권 규제지역은 매물 방출 시한을 좁히고, 침체된 지방 시장은 세제 유인책을 유지해 시장 상황에 맞춰 차등 제어에 나선다.