그러나 실제 입주로 이어지는 준공 물량은 서울에서 20% 가까이 줄었고 전국적으로는 30%에 육박하는 감소세를 보였다. 과거 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기와 공사비 급등으로 착공이 줄어든 여파가 시차를 두고 준공 감소로 이어지면서 당분간 입주 물량 부족이 이어질 전망이다.
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30일 국토교통부가 발표한 ‘8월 주택통계’에 따르면 올해 1~8월 서울 주택 인허가 물량은 3만9940가구로 지난해 같은 기간(2만8441가구)보다 40.4% 증가했다. 수도권 전체 인허가도 9만6056가구로 전년 동기보다 5.4% 늘었다. 반면 지방은 6만7879가구로 15.8% 줄면서 지역별 공급 여건은 엇갈렸다. 전국 인허가는 16만3935가구로 4.6% 감소했다.
서울의 공급 선행지표 개선세는 착공에서도 나타났다. 1~8월 서울 주택 착공은 2만679가구로 지난해 같은 기간(1만4654가구)보다 41.1% 증가했다. 수도권은 8만6739가구로 1.5% 늘었다. 전국 착공 물량은 15만6396가구로 10.8% 증가했으며 지방도 6만9657가구로 25.0% 늘었다. 아파트만 놓고 보면 전국 착공은 13만6996가구로 14.1%, 서울은 1만5656가구로 34.3% 증가했다.
분양 물량도 늘었다. 올해 들어 8월까지 전국 공동주택 분양 물량은 14만5314가구로 지난해 같은 기간보다 35.3% 증가했다. 수도권은 8만8578가구로 39.9% 늘었고 서울은 1만5962가구로 78.5% 급증했다. 지방 역시 5만6736가구로 28.7% 증가했다.
◇2022년 착공 감소 ‘불가항력’…인허가 증가 ‘긍정적’
문제는 실제 입주 물량을 가늠할 수 있는 준공 실적이 줄고 있다는 점이다. 올해 1~8월 전국 주택 준공은 15만664가구로 지난해 같은 기간 20만6831가구보다 27.2% 감소했다. 수도권은 8만75가구로 21.6%, 지방은 7만589가구로 32.5% 줄었다. 서울 역시 3만1695가구에서 2만5630가구로 19.1% 감소했다.
아파트만 보면 감소폭은 더 크다. 전국 아파트 준공은 13만2326가구로 전년 동기보다 29.3% 감소했다. 수도권은 7만1774가구로 23.4% 줄었고 서울은 2만1933가구로 23.3% 감소했다. 비아파트 준공도 전국 기준 1만8338가구로 6.9% 줄었다.
이는 인허가와 착공이 살아나고 있어도 실제 입주 물량 회복까지는 시간이 필요하다는 의미다. 통상 주택이 착공에서 준공까지 수년이 걸리는 만큼 현재 준공 실적에는 과거 공급 여건이 반영된다.
국토부는 최근 준공 감소를 2022년 말부터 본격화한 부동산 PF 시장 위기와 러시아·우크라이나 전쟁 등에 따른 공사비 급등으로 당시 착공이 감소한 결과로 보고 있다. 장 정책관은 “당시 정부와 지방정부도 공급 확대를 위해 노력했지만 불가항력인 측면이 있다”며 당시 줄어든 착공 물량이 약 3년의 시차를 두고 현재 준공 물량 감소로 나타나고 있다고 말했다.
반대로 최근 인허가와 착공 증가세는 향후 공급을 가늠할 수 있는 선행지표라는 게 국토부의 판단이다. 특히 공급 부족 우려가 큰 서울에서 인허가와 착공이 동시에 40% 이상 늘어난 점을 긍정적인 신호로 보고 있다.
◇“세제·금융 패키지 지원으로 공급 회복”
국토부는 서울의 인허가 실적이 장기 평균과 비교해서도 회복세를 보이고 있다고 설명했다. 국토부에 따르면 서울의 연평균 인허가 물량은 최근 10년 기준 약 6만3000가구다. 올해 8월까지 이미 3만9940가구가 인허가를 받은 만큼 현재 흐름이 연말까지 이어지면 10년 장기 평균을 웃돌 수 있다는 전망이다.
최근 서울 인허가 증가에는 아파트뿐 아니라 비아파트 공급 회복도 일부 영향을 미쳤다. 국토부에 따르면 올해 1~8월 서울 일반주택 인허가는 약 6000가구로 지난해 같은 기간 약 4000가구보다 61% 증가했다. 경기 규제지역에서도 같은 기간 일반주택 인허가가 166% 늘었다.
국토부는 지난 5월 발표한 신축매입약정 확대와 도시형생활주택·오피스텔 관련 규제 개선, 8·13 공급대책에 포함된 도시·건축 규제 완화와 금융·세제 지원 등이 사업 여건 개선에 영향을 미친 것으로 보고 있다. 공공이 신축매입약정을 통해 매입 수요를 보완하고 등록임대사업자에 대한 금융 규제를 완화하면서 사업자들의 신규 사업 추진 여건이 나아졌다는 설명이다.
다만 인허가 증가가 실제 착공과 준공으로 이어지는지가 관건이다. 인허가를 받아도 사업성이 악화하거나 자금 조달이 어려워지면 착공이 늦어질 수 있기 때문이다. 정부는 한성국 국무총리 주재 신속공급 회의체와 현장 애로지원센터 등을 통해 인허가에서 착공으로 이어지는 기간을 단축한다는 방침이다.
준공 물량이 본격적으로 회복되는 시점으로는 2028년 이후를 예상했다. 국토부는 올해 착공 목표인 26만8000가구를 비롯해 정부가 공급대책을 통해 제시한 연차별 착공 목표가 차질 없이 이행될 경우 2028년부터 준공 물량이 장기 평균을 웃돌 수 있을 것으로 전망했다. 이는 올해부터 향후 착공 목표가 계획대로 달성된다는 것을 전제로 한 전망이다.
한편 국토부가 이날 발표한 ‘2025년 주택건설실적 통계’에 따르면 지난해 준공 물량이 당초 잠정치보다 크게 줄어드는 등 오차가 발생했다. 지난해 전국 주택 인허가 확정치는 38만8000가구로 잠정치 38만가구보다 8500가구 늘었고 착공은 27만2000가구로 잠정치와 거의 차이가 없었다. 반면 준공은 잠정치 34만2000가구에서 확정치 30만가구로 4만2000가구 감소했다. 수도권 준공도 잠정치 16만6000가구에서 확정치 14만4000가구로 2만2200가구 줄었다.
국토부는 임시사용승인을 준공 실적으로 입력한 뒤 최종 사용승인 때 다시 입력되는 등 일부 물량이 중복 집계된 것이 잠정치와 확정치 간 차이를 키운 원인이라고 설명했다. 이에 지난해 10월부터 최초 사용승인일을 기준으로 준공 실적을 집계하도록 통계를 개편했다. 국토부는 올해부터 공표되는 준공 통계에는 중복집계 문제가 해소돼 향후 잠정치와 확정치 간 차이가 크게 줄어들 것으로 보고 있다.
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