[청년투데이=장효남 기자] 서울에서 주택을 매수할 때 필요한 자금 중 대출을 제외하고 매수자가 직접 마련해야 하는 '자기자금'의 비중이 최근 4년 사이 65% 수준까지 급등한 것으로 나타났다. 금융권의 주택담보대출 규제가 대폭 강화되면서 대출을 활용한 집 마련은 한층 어려워진 반면, 현금 자산 여력이 풍부한 자산가 계층 중심의 시장 재편이 심화되고 있다는 지적이 나온다.
29일 국회 국토교통위원회 소속 정희용 의원(국민의힘, 경북 고령군‧성주군‧칠곡군, 사진)이 국토교통부로부터 제출받은 '주택 취득자금 조달계획서'를 분석한 결과, 서울 지역 주택 취득 자금 중 자기자금 비중은 2022년 48.8%에서 2023년 57.1%, 2024년 57.5%, 2025년 59.4%로 매년 상승세를 이어왔다.
특히 2026년 상반기(1~6월 계약분) 기준 서울 주택 매수자의 자기자금 비중은 65.5%까지 치솟았다. 자기자금은 보유 현금과 금융기관 예금, 기존 부동산 및 주식 처분대금 등 순수 현금성 자산을 의미한다. 불과 4년 만에 집값에서 자기자금이 차지하는 비중이 16.7%포인트나 급증한 셈이다.
이 같은 현상은 대출 규제 여파가 가시화되면서 자산 축적 여력이 부족한 청년층이나 무주택 실소유자의 시장 진입 장벽을 대폭 높이고 있다. 차입금(대출)에 의존해야 하는 계층의 주택 구매력은 크게 위축된 반면, 자산 여력이 있는 계층은 규제 영향권에서 상대적으로 자유로워 '주거사다리'가 끊어지고 있다는 우려가 제기된다.
지역별 자산 양극화 양상도 뚜렷하게 확인됐다. 고가 주택이 집중된 강남·서초·송파·용산 등 이른바 '상급지'의 자기자금 비중은 2025년 66.2%를 기록해, 나머지 21개 자치구 평균(55.7%)을 10.5%포인트 앞질렀다.
2026년 상반기 들어 이 격차는 한층 더 벌어졌다. 강남·서초·송파·용산 4개 구의 자기자금 비중은 75.7%까지 상승한 반면, 나머지 21개 구는 61.2%에 그치며 양 집단 간 격차가 14.5%포인트로 확대됐다. 강남권 주택을 사려면 집값의 4분의 3 이상을 순수 현금 자산으로 조달해야 하는 구조다.
자치구별로는 2026년 상반기 기준 강남구가 77.9%로 자기자금 비율이 가장 높았으며, 서초구(76.7%), 송파구(73.9%), 용산구(73.6%)가 뒤를 이었다. 반면 노원구는 55.1%로 가장 낮았고 관악구(56.3%), 구로구(56.6%), 금천구(57.0%), 강서구(57.1%) 순으로 나타났다. 강남구와 노원구 간 자기자금 비율 차이는 무려 22.8%포인트에 달했다.
결국 동일한 서울 지역 내에서도 매수자가 동원할 수 있는 자기자금과 대출 자금의 구조에 극심한 격차가 발생하고 있으며, 일률적인 대출 규제가 실수요자의 주택 매수 가능성만 선별적으로 차단하는 부작용을 낳고 있다는 분석이다.
정희용 의원은 "정부가 주택 공급을 확대하겠다고 발표하면서도 정작 실소유자가 집을 사기 위해 필요한 대출의 문호를 막아버리면 무주택자는 어떻게 내 집을 마련하라는 것인지 묻지 않을 수 없다"고 지적했다.
정 의원은 이어 "주택시장을 오직 규제만으로 길들일 수 있다는 인위적 오만에서 벗어나야 한다"며 "실수요자가 소득과 자산 상황에 맞춰 실제로 주택을 구입할 수 있도록 현실적인 금융 여건을 조성하는 정책 전환이 시급하다"고 강조했다.
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