“증여하다 물딱지”…투기과열지구 내 소유권 변동 신중해야[똑똑한부동산]

[김예림 법무법인 심목 대표변호사] 투기과열지구는 말 그대로 투기 수요 유입이 우려되는 지역이다. 주택 가격 상승률이 높아 이미 투기 수요가 유입됐거나 유입될 우려가 높은 지역이 투기과열지구로 지정된다.

서울 노원구 상계주공5단지와 일대 아파트 모습. (사진=연합뉴스)

투기과열지구로 지정되면 주택 거래에 여러 가지 규제가 적용된다. 주택에 대한 과세요건이 강화되고, 특히 개발사업이 진행되고 있어 투기 수요 유입이 더욱 우려되는 재개발, 재건축 사업구역에서는 조합원 지위 양도가 제한된다.

구체적으로 재개발 구역은 관리처분인가 이후부터 새 아파트 소유권이 이전될 때까지, 재건축 구역은 조합설입인가 이후부터 새 아파트 소유권이 이전될 때까지 조합원 지위를 양도하지 못한다. 이 기간에 주택을 거래하면 양수인은 조합원 지위를 취득하지 못한다. 이때 조합원 지위를 취득하지 못하는 주체가 ‘양수인’으로 한정돼 있으므로, 양도인은 여전히 조합원 지위를 유지할 수 있는 것인지 여부가 다툼이 있지만, 법원은 주택 소유권을 양도인에게 되돌리더라도 이미 상실된 조합원 지위가 다시 회복되는 것은 아니라는 취지로 판단한 사례가 많다.

이때 거래를 해제한 경우에도 특별한 사정이 없다면, 조합원 지위에 관한 사항이 일률적으로 처리돼야 한다는 이유로 양도인에게 조합원 지위가 되살아나는 것인지 여부를 상당히 엄격히 제한하고 있다. 따라서 투기과열지구에서 조합원 지위 양도가 금지되는 기간에 주택을 거래하면 양도인과 양수인 모두 조합원 지위를 인정받지 못하게 될 수 있어 주의해야 한다.

이때 ‘양도’ 즉 거래에는 매매와 같은 유상 거래 외에도 증여처럼 무상 거래도 포함된다. 절세를 위해 자녀에게 주택 전부 또는 일부 지분을 증여함으로써 조합원 지위를 상실하게 될 수 있다. 투기과열지구에서 재개발, 재건축 사업구역의 주택 소유권을 일부라도 변동하려는 경우 사전에 꼼꼼히 따져봐야 한다.

다만, 이때에도 조합원 지위 양도가 가능한 예외사유는 있다. 이혼이나 상속처럼 부득이한 사유로 소유권이 이전되는 사례다. 그런데 상속의 경우 상속인 중 일부가 같은 재개발, 재건축 사업구역이나 다른 재개발, 재건축 사업이라고 하더라도 재당첨 제한에 해당할 수 있는 유사한 진행단계의 재개발, 재건축 사업구역에 주택을 소유하고 있다면, 상속 받은 주택에 대해 조합원 분양을 받지 못할 수 있어 주의해야 한다. 상속재산은 법에 정해진 상속순위와 상속지분비율에 따라 분할할 수도 있지만, 상속인 전원이 합의하면 그 합의한 내용대로 분할하는 것도 가능하다.

투기과열지구에서의 거래는 여러 가지 제약이 따르는 만큼 사전에 따져볼 것이 많다. 자칫 잘못하면 조합원으로서 누릴 수 있는 핵심적 권리인 조합원 분양에 관한 권리를 박탈당할 수가 있어 권리 변동시 특히 신중해야 한다.

김예림 법무법인 심목 대표변호사.