푸른마을아파트 재건축사업 설명회 개최 현수막. 사진/푸른마을아파트 재건축 추진준비위원회 |
서울 강남구 푸른마을아파트 재건축 사업이 ‘최대 용적률·최대 세대수’ 확보에서 벗어나 소유자의 분담금 부담과 재건축 이후 자산가치를 종합적으로 따지는 방향으로 본격화된다.
푸른마을아파트 재건축 추진준비위원회는 용적률과 건립 세대수에 따른 사업성, 일반분양 수입, 총사업비, 추정분담금 등을 다각도로 비교해 소유자에게 실질적으로 유리한 최적의 사업계획을 마련하겠다고 23일 밝혔다. 이를 위해 전문 용역업체를 선정했으며, 오는 30일 사업설명회를 열어 사업의 기본 방향과 향후 추진 로드맵을 공유할 예정이다.
현재 푸른마을아파트는 11개 동, 930세대 규모로 현황 용적률은 248.35%다. 추진준비위원회가 이번 사업에서 주목하는 부분은 법적으로 허용되는 용적률을 최대한 끌어올리는 방식이 반드시 소유자에게 유리한 것은 아니라는 점이다.
용적률과 세대수가 늘어나면 일반분양 물량 확대를 통해 사업 수입을 늘릴 수 있지만 건축비와 금융비용, 기반시설 조성비, 공공기여 등 각종 사업비 역시 증가할 수 있다. 이에 따라 추진준비위원회는 하나의 계획안에 사업성을 맞추기보다 용적률과 건립 세대수를 달리한 복수의 건축계획을 마련하고 각 안의 수익성과 비용을 비교할 방침이다.
일반분양 세대수와 예상 분양수입을 비롯해 공공기여, 건축비, 금융비용, 총사업비 등을 종합적으로 분석한 뒤 대안별 추정분담금까지 비교해 실제 소유자에게 돌아가는 경제적 효과를 따져보겠다는 것이다.
김찬수 푸른마을아파트 재건축 추진준비위원장은 “많이 짓는 것 자체가 재건축의 목표가 될 수는 없다”며 “소유자에게 어떤 건축계획이 가장 유리한지를 객관적으로 비교해 최적의 용적률과 세대수를 찾는 것이 중요하다”고 말했다.
사업계획에는 단순한 사업성뿐 아니라 재건축 이후 주거상품의 경쟁력과 자산가치도 주요 변수로 반영된다. 추진준비위원회는 단지 배치와 평형 구성, 주차시설, 조경, 커뮤니티시설, 외관 및 특화설계 등을 종합적으로 검토해 강남권 입지에 걸맞은 고급 주거단지 조성 방안을 마련할 계획이다.
특히 기존 아파트를 신축 아파트로 교체하는 수준을 넘어 향후 주변 신축 단지와의 경쟁력을 확보할 수 있는 상품성을 갖추는 데 초점을 맞춘다는 방침이다. 평면과 커뮤니티, 조경 등 주거 품질을 높이는 동시에 사업비 증가와 분담금 부담 사이의 균형을 찾겠다는 전략이다.
대형 건설사들의 참여를 고려한 사업구조 마련도 검토 대상이다. 단지 규모와 사업성, 공사 규모, 입지, 일반분양 가능성, 주거상품 경쟁력, 사업 추진 안정성 등을 종합적으로 고려해 경쟁력 있는 시공사들이 관심을 가질 수 있는 사업 여건을 조성한다는 구상이다.
장기간에 걸쳐 진행되는 재건축 사업의 특성을 감안해 단계별 로드맵과 마스터플랜도 마련한다. 정비계획 수립과 주민 동의, 관계 행정기관 협의, 인허가 등 주요 절차를 단계별로 정리하고 핵심 의사결정 시점을 포함한 연차별 사업계획을 수립해 사업 추진 과정에서 발생할 수 있는 불필요한 지연을 최소화한다는 계획이다.
추진준비위원회는 향후 사업 방향을 소유자들과 공유하고 의견을 반영하는 절차에도 무게를 두고 있다. 복수의 사업계획안에 대한 분석 결과를 설명한 뒤 설문조사 등을 통해 소유자 의견을 수렴하고 이를 토대로 정비계획의 기본 방향을 구체화할 예정이다.
오는 30일 열리는 사업설명회에서는 용적률 및 건립 세대수 최적화 방안, 대안별 사업성과 추정분담금, 소유자 재산가치 향상을 위한 사업성 개선 방안, 고급 주거단지 조성 방향, 대형 건설사 참여를 고려한 사업구조, 연차별 재건축 로드맵 등이 주요 내용으로 다뤄진다.
김 위원장은 “용적률을 최대한 높이고 세대수를 많이 확보하는 것만으로 재건축의 사업성을 판단해서는 안 된다”며 “일반분양 수입 증가분과 함께 공공기여, 건축비, 금융비용 등 추가로 발생하는 사업비를 종합적으로 살펴야 한다”고 강조했다.
이어 “중요한 것은 소유자의 부담을 합리적으로 조정하면서 재건축 이후 푸른마을의 재산가치를 높일 수 있는 사업계획을 찾는 것”이라며 “여러 대안을 객관적으로 비교하고 그 결과를 소유자들에게 충분히 설명한 뒤 의견을 수렴해 사업 방향을 구체화하겠다”고 밝혔다.
푸른마을아파트 재건축 사업이 단순한 ‘용적률 극대화’가 아닌 사업비와 분담금, 일반분양 수익, 주거상품 경쟁력, 미래 자산가치를 함께 따지는 방식으로 방향을 잡으면서 향후 정비계획 수립 과정에서 어떤 최적안이 도출될지 관심이 쏠린다.
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