[AP신문 = 조수빈 기자] 장기 공실로 비어 있는 도심 상가를 공유오피스나 문화·체육시설 등으로 전환할 수 있도록 집합상가의 용도 규제를 완화하는 방안이 추진된다. 내수 부진과 온라인 유통 확대 등으로 오프라인 상권의 공실이 장기화하는 가운데, 용도 제한과 높은 동의 요건이 집합상가의 공간 재편을 가로막고 있다는 판단에서다.
국회 산업통상자원중소벤처기업위원회 소속 최수진 국민의힘 의원은 23일 이 같은 내용을 담은 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 일부개정법률안’을 대표발의했다.
개정안은 구분점포로 사용할 수 있는 시설의 범위를 넓히고, 상가 리모델링이나 용도변경 과정에서 필요한 공용부분 변경의 결의 요건을 완화하는 것이 골자다.
법 개정에 나선 배경에는 좀처럼 해소되지 않는 상가 공실이 있다. 한국부동산원의 상업용부동산 임대동향조사에 따르면, 전국 중대형 상가 공실률은 2021년 12.8%에서 2023년 13.5%로 높아진 데 이어 올해 2분기 14.3%까지 상승했다. 2015년 관련 통계 작성 이후 가장 높은 수준이다. 올해 2분기 일반상가 공실률도 13.4%, 집합상가는 10.5%로 집계됐다.
지역에 따라 상황은 더욱 심각하다. 최 의원이 한국부동산원 자료를 분석한 결과 세종과 대구, 경북, 충북 등 일부 지방 주요 도시와 구도심 상권에서는 중대형·집합상가 공실률이 15~20%를 웃돌았으며 일부 상권에서는 30%를 넘어섰다.
수도권에서도 경기 침체가 길어지면서 건물 상층부를 넘어 유동인구와 접근성이 상대적으로 좋은 1층 점포까지 빈 점포가 늘고 있다.
특히, 서울 대형 집합상가가 밀집한 동대문 패션타운이 대표적이다. 복합쇼핑몰과 도·소매 상가가 모여 있는 동대문은 의류·잡화 등 패션 업종을 중심으로 점포를 잘게 나눠 소유하는 집합상가가 많아, 소비 패턴 변화와 시설 노후화에 대응해 건물 기능을 바꾸려면 여러 소유자의 이해관계를 함께 조정해야 한다.
실제 최 의원실이 동대문 소매상권 7개 상가를 분석한 결과 평균 공실률은 59%에 달했다. 맥스타일은 점포의 86%, 굿모닝시티는 70%가 비어 있는 것으로 파악됐다. 도매상권도 상황은 비슷해 디자이너크럽의 공실률이 77%, 혜양엘리시움은 44%를 기록했다.
문제는 이처럼 빈 점포가 늘어도 다른 용도로 전환하기가 쉽지 않다는 점이다. 최 의원이 서울 중구청을 통해 파악한 자료에 따르면 동대문 등 대형 집합상가는 개별 점포 면적이 10㎡ 이하인 곳이 많다. 점포 하나를 독립적으로 업무시설이나 문화·체육시설로 활용하기 어려운 만큼 여러 점포를 합치거나 건물 전체를 리모델링하는 방식의 공간 재편이 필요한 경우가 많다.
여기에 집합상가 특유의 소유 구조도 걸림돌로 작용한다. 복도나 계단 등 공용부분을 변경하는 과정에서 구분소유권이나 대지사용권의 범위·내용에 변동이 생기면 현행법상 구분소유자와 의결권 각각 5분의 4 이상의 동의를 받아야 한다. 투자 목적으로 점포를 보유하거나 현지에 거주하지 않는 부재 소유자가 많은 집합상가에서는 소유자 상당수의 동의를 얻고 이해관계를 조정하는 것 자체가 쉽지 않은 구조다.
개정안은 이 같은 두 가지 제약을 동시에 완화하는 데 초점을 맞췄다. 우선 판매시설과 운수시설로 제한된 구분점포의 허용 용도에 문화·집회시설과 운동시설, 업무시설을 추가한다. 별도의 벽체 없이 경계표지 등으로 구분해 소유하는 구분점포가 현행법상 판매·운수시설 이외의 용도로 활용하기 어려워, 상권 수요 변화에 맞춰 새로운 업종을 들이기 어렵다는 점을 반영한 것이다.
상가 전체를 재편할 때 필요한 의결 요건도 낮춘다. 현행법상 일반적인 공용부분 변경은 구분소유자와 의결권 각각 3분의 2 이상의 결의로 결정할 수 있지만, 구분소유권이나 대지사용권의 범위·내용에 변동이 생기면 각각 5분의 4 이상의 동의가 필요하다. 개정안은 후자의 결의 요건도 3분의 2 이상으로 완화해 리모델링이나 용도변경을 추진하기 쉽도록 했다.
개정안이 국회를 통과하면 장기간 비어 있는 집합상가를 기존 판매시설 이외의 용도로 활용할 수 있는 선택지가 넓어질 전망이다. 최 의원은 스타트업 공유오피스와 청년 창업공간, 공방, 실내 스포츠시설, 문화공간 등으로 전환해 변화한 상권 수요에 맞춰 공간을 재편할 수 있을 것으로 보고 있다.
최 의원은 “최근 5년간 전국 상가 공실률이 지속적으로 상승하며 자영업자와 지역 상권 전체가 고사 위기에 처해 있음에도 ‘물건 파는 가게로만 쓰라’는 낡은 규제와 까다로운 동의 절차가 상인들과 소유자들의 발목을 잡고 있었다”고 말했다.
이어 “이번 개정안은 동대문 패션타운을 비롯해 전국 각지에서 유령상가로 변해가는 도심 집합상가를 청년 창업 공간, 문화 및 체육 복합 공간으로 재탄생시키기 위한 것”이라며 “법안이 조속히 통과돼 전국 도심 상권이 활력을 되찾고 지역 경제가 다시 도약할 수 있도록 최선을 다하겠다”고 밝혔다.
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