은행에서 주택 구입 자금을 충분히 빌리지 못한 매수자에게 집주인이 매매대금 일부의 지급을 미뤄주는 이른바 '집주인 대출'이 부동산 시장의 관심사로 떠오르고 있다. 특히 이재명 대통령 부부가 보유했던 경기 성남시 분당 아파트 매각 과정에서 이 같은 거래 구조가 알려지면서 생소했던 방식에 대한 관심도 커지는 모습이다.
집주인 대출은 집을 산 사람이 매매대금을 모두 지급하지 않은 상태에서 소유권을 먼저 넘겨받고, 매도자가 받지 못한 돈을 채권으로 확보하는 방식이다. 이 과정에서 매도자는 해당 주택에 근저당권을 설정해 미지급 대금에 대한 담보를 확보할 수 있다.
금융회사가 주택을 담보로 돈을 빌려주는 일반적인 주택담보대출과 달리 매도자와 매수자 사이의 계약을 통해 자금 문제가 해결된다는 점에서 차이가 있다. 최근 이 방식이 주목받은 계기는 이 대통령 부부의 분당 아파트 거래 때문이다.
대법원 등기부등본 등을 인용한 복수 보도에 따르면 이 대통령 부부가 공동 소유했던 성남시 분당구 수내동 양지마을 아파트는 지난 7월 29억원에 매매계약이 체결됐고 이후 소유권 이전까지 마무리됐다.
이 과정에서 이 대통령 부부를 근저당권자로 하는 채권최고액 약 17억7000만원의 근저당권이 설정됐다. 청와대는 당시 근저당 설정이 매수자의 사정에 따른 것이라고 설명했다.
은행 대신 집주인이 자금 부담... 어떤 구조?
당시 거래에는 해당 아파트의 재건축 일정도 영향을 미친 것으로 알려졌다. 양지마을은 재건축 사업시행자 지정 절차가 진행되고 있었고, 매수자는 잔금을 모두 지급하기 전에 소유권 이전을 먼저 완료했다. 잔금 지급 시점은 이후로 미루고 매도자가 근저당권을 설정해 받을 돈을 담보하는 구조가 활용된 것이다.
다만 등기부에 표시된 채권최고액을 실제로 매수자에게 빌려준 원금과 동일하다고 단정해서는 안 된다. 근저당권의 채권최고액은 담보할 수 있는 채권의 한도를 뜻하기 때문에 실제 채무액과 차이가 날 수 있다.
집주인 대출은 그 자체로 불법적인 거래 방식은 아니다. 부동산 거래에서는 잔금 지급 시기를 조정하거나 매도자가 미수금을 확보하기 위해 근저당권을 설정하는 방식이 활용될 수 있다. 다만 은행을 통한 주택담보대출과는 구조가 크게 다르다.
금융회사 대출은 차주의 소득과 기존 부채 등을 심사하고 LTV·DSR 등 관련 규제를 적용하지만 개인 간 거래는 당사자가 정한 계약 조건이 중요한 비중을 차지한다. 매수자 입장에서는 당장 부족한 자금을 보완하면서 거래를 진행할 수 있지만 갚아야 할 채무가 사라지는 것은 아니다.
매도자 역시 매매대금 전액을 즉시 받지 못하기 때문에 상대방이 약속대로 돈을 지급하지 못할 위험을 떠안는다. 따라서 실제 계약에서는 미지급 잔금 규모와 이자, 상환일, 연체 시 처리 방법, 근저당권 설정과 말소 조건 등을 구체적으로 정할 필요가 있다.
대통령의 아파트 매각을 계기로 '셀러 파이낸싱'이라는 용어까지 널리 알려졌지만 모든 주택 거래에 손쉽게 적용할 수 있는 우회 대출 수단으로 보는 것은 적절하지 않다. 거래 당사자의 자금 상황과 담보 관계에 따라 위험이 달라지는 만큼 일반적인 은행 대출보다 계약 내용을 더욱 세밀하게 확인해야 한다.
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