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수도권의 한 아파트를 매수하기로 한 A씨. 수천만 원의 약정금을 매도인에게 송금하고 며칠 뒤, 관할 구청에 토지거래허가 신청까지 공동으로 마쳤다.
그런데 갑자기 매도인 B씨로부터 '이사 계획이 바뀌어 계약을 취소한다'는 문자 메시지를 받았다.
약정금의 배액을 돌려주지도 않은 일방적인 통보였다.A씨는 이 아파트로 이사할 생각에 기존에 살던 집을 정리하고 새로운 전세 계약까지 맺은 상태였다.
만약 아파트 매매 계약이 파기되면 수천만 원에 달하는 전세 위약금을 물어야 할 처지다. A씨는 아파트 소유권을 지키고 손해를 피할 수 있을까?
배액 상환 없는 '문자 취소', 법적 효력 없다
매도인 B씨가 약정금의 배액을 실제로 지급하지 않고 보낸 취소 문자는 법적으로 효력이 없다.
민법 제565조에 따르면 계약금만 오간 상황에서 계약을 해제하려면, 돈을 준 쪽은 계약금을 포기해야 하고 돈을 받은 쪽은 그 두 배를 돌려줘야 한다.
이때 단순히 말로만 "두 배를 주겠다"고 하는 것만으로는 부족하고, 실제로 돈을 주거나 공탁하는 등 이행 제공이 있어야 해제가 성립한다.
법무법인(유한) 텍스트의 박종태 변호사는 "매도인이 해약금(약정금 배액)의 실제 제공 없이 단순 변심만으로 발송한 일방적 취소 통보는 법률상 효력이 없는 위법한 이행거절에 불과하다"고 설명했다.
법무법인 도모의 김강희 변호사 역시 "매도인이 약정금의 배액을 실제 제공하거나 공탁하지 않았다면 단순 변심 통보만으로 해약이 완성되었다고 보기는 어렵다"고 봤다.
'토지거래허가'가 핵심 변수…허가 나면 강제 이행 가능
이 사건의 핵심 변수는 해당 아파트가 '토지거래허가구역' 내에 있다는 점이다.
토지거래허가구역 내 부동산 계약은 관할 관청의 허가를 받기 전까지 '유동적 무효' 상태에 놓인다.
이는 계약의 효력이 확정되지 않았다는 뜻으로, 허가가 나기 전에는 A씨가 B씨에게 소유권 이전을 청구할 수 없다.
다만 계약 당사자들은 허가를 받기 위해 서로 협력할 의무를 진다.
법률사무소 지헌의 임대환 변호사는 "허가 전 계약은 유동적 무효 상태"라며 "허가가 나면 약정은 소급하여 유효해져 잔금 지급과 동시에 소유권이전등기소송을 제기할 수 있다"고 분석했다.
다만 허가가 난다고 해서 안심할 수는 없다.
법무법인 베테랑 윤영석 변호사는 "허가가 나 계약이 유효해진 시점에도 매수인이 이행에 착수(중도금 지급 등)하기 전이면 매도인은 여전히 배액상환으로 해제가 가능하다"며 "실제 승부는 허가 직후 누가 먼저 움직이느냐에 달렸다"고 지적했다.
이중계약 막고 위약금 받으려면 '가처분'과 '내용증명'부터
변호사들은 매도인이 다른 사람에게 집을 파는 것을 막고, A씨가 입을 손해를 보전받기 위한 선제 조치가 시급하다고 조언했다.
가장 중요한 조치는 '부동산 처분금지가처분' 신청이다.
가처분은 매도인이 부동산을 다른 사람에게 팔거나 담보로 잡히지 못하도록 묶어두는 법적 조치다.
법무법인(유) 에스제이파트너스 윤승진 변호사는 "매도인의 이중매매를 막기 위해 허가 전이라도 협력청구권을 근거로 가처분 인용을 신속히 진행할 수 있다"고 강조했다.
A씨가 물어야 할 거액의 전세 위약금은 '특별손해'에 해당한다.
이는 매도인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 경우에만 배상받을 수 있다.
따라서 변호사들은 '내용증명'을 통해 계약 파기 시 전세 위약금이 발생한다는 사실을 매도인에게 공식적으로 알려야 한다고 입을 모았다.
클리어 법률사무소 김동훈 변호사는 "허가 처리 전 매도인에게 협력의무 이행을 최고함과 동시에 위약금 발생 사실을 명시한 내용증명을 발송하여 손해배상 책임을 명확히 해두어야 한다"고 조언했다.
뉴로이어 법률사무소 김수열 변호사도 "허가 처리 전 내용증명으로 계약 이행 의사와 손해 발생 가능성을 명확히 통지하는 것이 중요하다"며 "동시에 처분금지가처분도 적극 검토해야 한다"고 덧붙였다.
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