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20일 한국부동산원에 따르면 9월 2주(14일 기준) 강남구 주간 아파트 매매가격지수는 전주 대비 0.36% 떨어져 6주 연속 하락세를 보이고 있다. 올해 누계로는 0.72% 상승에 그쳤다. 지난해 같은 기간 오름폭(10.38%)과 비교하면 상승세도 크게 둔화한 모습이다.
강남구 전체 조정 국면에도 대표 학군지인 대치동은 여전히 수십억원대 거래가 이어진다. 이날 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 대치동 학원가 인근에 위치한 대치삼성 전용면적 97㎡는 지난해 9월 26억5000만원에서 올해 7월 36억원으로 올라 약 10개월 만에 9억5000만원 상승했다.
래미안 대치팰리스 전용 93㎡도 마찬가지다. 지난해 3월 45억원에서 올해 7월 47억원으로 상승했다. 강남권 고가 아파트 전반의 가격 조정에도 대치동에서는 여전히 수십억원대의 높은 가격에 거래가 이뤄지고 있다.
강남뿐만이 아니다. 양천구 아파트값이 올해 누계 6.47% 오른 상황에서 대표 학군지인 목동에서도 주요 단지를 중심으로 상승 거래가 이어지고 있다. 목동신시가지8 전용 54㎡는 지난해 16억9500만원에서 올해 18억원으로, 목동신시가지6 전용 95㎡는 지난해 10월 29억원대에서 올해 7월 31억원까지 올랐다. 1년도 채 되지 않아 두 단지 모두 거래가격이 7% 안팎으로 상승한 것이다. 최근 선덕고를 중심으로 이른바 ‘선덕 학군’이 형성된 도봉구 쌍문동 역시 1년 새 아파트 값이 최고 20%가량 오르며 가격 상승을 이끌고 있다.
자녀 교육을 목적으로 한 실수요가 공고하기 때문으로 풀이된다. 대치동과 목동은 대형 학원가가 밀집해 있어 주택시장 전반의 매수세가 위축돼도 학교와 학원 접근성을 중시하는 교육 수요까지 단기간에 크게 줄어들기는 어렵다는 것이다.
대치동과 목동에서는 재건축 이주 수요까지 더해지면 학원가 인근 단지로의 쏠림이 더 뚜렷해질 수 있다. 대치동에서는 4424가구 대단지인 은마아파트가 내년 상반기에 대규모 이주를 앞두고 있다. 목동도 재건축 사업이 본격화하며 이주가 이어질 것으로 보인다. 자녀 교육을 위해 학군을 유지하려는 기존 거주자가 인근 학원가 단지로 옮겨가면 매매뿐 아니라 전월세 시장에도 수요 압력이 함께 실릴 수 있다.
실제 전월세 시장에서는 이미 매물 부족이 나타나고 있다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 지난 15일 기준 서울 아파트 전·월세 매물은 3만6661건으로 1년 전보다 14.0% 감소했다. 특히 은마아파트가 있는 대치동은 같은 기간 1096건에서 622건으로 43.2% 급감했다. 강남구 역시 올해 누계 전세가격 상승률이 2.62%로 매매가격 상승률(1.43%)을 웃돌고 있어, 이주가 다가올수록 전세 매물 감소와 가격 상승 압력이 더욱 커질 수 있다는 분석이다.
전세가격이 껑충 뛰면 매수로 갈아타려는 수요가 몰릴 가능성도 있다. 대치동의 한 공인중개사는 “전세가격이 워낙 비싸고 매물도 없다보니 평수를 좁히더라도 아예 매수를 고민하는 학부모들 문의도 있다”며 “아이가 어릴수록 아예 매수를 하는 게 더 낫다고 판단하는 것”이라고 설명했다.
중개업계에서는 이 같은 흐름이 학원가 인근 단지 쏠림을 더 굳히는 요인이 될 것이라 내다봤다. 또 다른 대치동 공인중개사는 “강남 전체가 조정을 받는다고 해서 대치동을 찾는 학부모 수요까지 같이 줄어드는 건 아니다”며 “가격이 조금 올라도 학원가와 가까운 단지를 찾는데 은마 이주가 시작되면 가격은 더 오를 것”이라고 전망했다.
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