당장 수익보다 향후 가치 투자…데이터센터 PF에 몰리는 돈

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 인공지능(AI) 산업이 급성장하면서 국내 부동산 금융시장의 투자 지형도를 바꾸고 있다. AI 서비스 확산에 따라 대규모 연산 능력을 갖춘 데이터센터 수요가 급증하자 데이터센터 개발사업이 수조원대 대형 프로젝트로 부상하고 있다.

금융사들은 데이터센터를 단순한 상업용 부동산이 아니라 AI 시대의 핵심 인프라에 투자하는 상품으로 보고 있다. 장기간 안정적인 임차수요를 확보할 가능성이 높은 데다 전력과 부지 확보, 인허가 등 진입장벽이 높아 공급이 수요를 따라가기 어려운 구조라는 점도 투자 매력으로 꼽힌다. 여기에 개발사업 자체의 규모가 커 대출과 투자 등 금융사의 자금 공급 기회도 크다.

[이데일리 김정훈 기자]

20일 금융투자업계에 따르면 지난 4월 용인 덕성리에 건설 중인 AI데이터센터는 약 7100억원 규모의 PF 조달에 성공했다. 총 사업비 1조4000억원에 달하는 대형 프로젝트다.

경기 부천 삼정 AI허브센터 역시 5월 1590억원 규모의 PF 대출 실행을 완료했고, 서울 금천구 데이터센터 개발사업도 PF 조달을 마쳤다. 금리와 공사비 부담으로 본PF 전환이 막힌 다른 상업용 부동산 사업장이 적지 않은 것과 대비된다.

PF 주선을 맡은 증권사는 물론이고 은행, 보험, 저축은행, 연기금 등 기관투자자들이 데이터센터 관련 PF 투자를 적극 검토 중이다.

오피스 등 기존 상업용 부동산과 비교하면 데이터센터의 PF 금리가 특별히 높은 수준은 아니다. 하이퍼스케일(초대형) 데이터센터의 경우 임차 상황 등에 따라 차이가 있지만 선순위 PF 대출금리는 연 5% 초반~6% 초반, 중·후순위는 연 7~8% 수준에서 형성되고 있다. 그럼에도 금융사들이 데이터센터에 관심을 보이는 것은 금리 자체보다 향후 자산가치와 현금흐름에 대한 기대가 크기 때문이다.

임차수요 성격도 금융사들에겐 매력적이다. 일반 오피스처럼 다수의 기업과 개인 임차인을 확보하는 방식이 아니라 대형 IT기업이나 클라우드 사업자 등 소수의 우량 임차인과 장기 계약을 맺는 경우가 많다. 임차수요가 안정적이니 현금흐름 예측도 수월하다.

프로젝트 규모가 대단위인데다, 정부의 정책자금이 투입되는 '생산적 금융' 영역이라는 점도 금융사에는 기회다. 200MW급 하이퍼스케일 데이터센터의 부지·건물·전기·냉각 설비 등 순수 건축·인프라 구축 비용만 약 2조~3조원에 달하는 것으로 추산된다. 따라서 데이터센터 개발은 대규모 PF와 자금조달 수요로 직결된다. 국내에 50MW 이상 대형 데이터센터가 늘어날수록 금융사 입장에서는 PF 참여 기회가 많아질 수밖에 없다.

금융투자업계 관계자는 "데이터센터 시장의 핵심은 단순히 건물을 짓는 데 있지 않다"며 "AI 확산으로 대규모 시설과 전력 인프라에 막대한 자금이 필요해지면서 데이터센터가 부동산금융의 새로운 대형 투자처로 자리잡고 있다"고 말했다.