금융당국이 생애 최초 주택 구입자에게 적용되는 주택담보대출비율(LTV) 우대 제도의 예외 인정 기준을 구체화한다. 은행이 예외 사유를 판단할 때 참고할 수 있도록 자주 묻는 사례를 정리한 가이드라인을 마련해 제도 적용 과정에서의 불확실성을 줄이겠다는 취지다.
20일 금융위원회 관계자는 “생애 최초 LTV와 관련해 예외 인정 기준 등을 정리해 이달 중 자주 하는 질문(FAQ) 형태로 배포할 예정”이라고 밝혔다. 금융위는 생애 최초 주택 구입자로 인정할 수 있는 예외 사례와 판단 기준을 구체적으로 제시할 예정이다.
생애 최초 LTV는 처음으로 주택을 구입하는 사람에게 일반적인 LTV보다 높은 비율의 주택담보대출을 허용하는 제도다. LTV는 주택 가격에서 주택담보대출이 차지할 수 있는 비율을 뜻한다. 예를 들어 LTV가 70%라면 주택 가격이 5억원일 경우 이론적으로 담보가치의 70%인 3억5000만원까지 대출 한도가 산정될 수 있다.
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현재 생애 최초 주택 구입자에 대한 LTV는 지역에 따라 차이가 있다. 수도권과 규제지역에서는 70%, 그 밖의 지역에서는 80%까지 적용되는 구조다. 금융위도 최근 청년미래보금자리론 관련 설명에서 생애 최초 LTV 우대 혜택을 수도권·규제지역 70%, 그 외 지역 80%로 유지한다고 설명했다.
이번에 금융당국이 세부 기준을 마련하는 이유는 생애 최초 여부를 판단하기 어려운 사례가 있기 때문이다. 원칙적으로 과거에 주택을 소유한 이력이 있으면 생애 최초 주택 구입자에 해당하지 않을 수 있지만, 본인의 의사와 관계없이 주택 소유 이력이 발생한 경우까지 동일하게 볼 것인지가 문제가 될 수 있다.
대표적인 사례가 미성년자 시절 주택 지분을 상속받은 경우다. 본인이 주택을 구매하거나 투자 목적으로 취득한 것이 아니라 상속 과정에서 주택 지분을 보유하게 됐다가 이를 처분한 경우 생애 최초 주택 구입자로 인정할 수 있는지를 별도로 판단할 필요가 있다.
분양권과 관련된 사례도 은행권에서 질의가 이뤄진 것으로 전해졌다. 분양계약을 체결했지만 사업 무산 등의 사유로 실제 주택 취득으로 이어지지 않은 경우 과거의 분양권 보유 이력을 어떻게 볼지가 대표적인 판단 대상이다. 금융당국은 이 같은 사례를 포함해 은행권이 자주 문의하는 내용을 FAQ에 담을 것으로 알려졌다.
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생애 최초 LTV 적용 여부는 대출 가능 금액에 직접적인 영향을 미칠 수 있다. 현재 수도권·규제지역의 일반적인 주담대 LTV가 40%인 경우와 비교하면 생애 최초 주택 구입자로 인정받을 때 적용 비율이 크게 달라진다. 같은 가격의 주택을 구입하더라도 LTV 적용 기준에 따라 담보를 기준으로 산정되는 대출 가능 규모에 차이가 발생한다.
예를 들어 10억원짜리 주택을 구입할 경우 LTV 40%가 적용되면 담보가치 기준 대출 가능 금액은 4억원이다. 생애 최초 LTV 70%가 적용되면 같은 주택의 LTV 기준 한도는 7억원으로 계산된다. 실제 대출 가능 금액은 LTV만으로 결정되는 것은 아니며 차주의 소득과 기존 대출, 총부채원리금상환비율(DSR), 금융회사의 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있다.
생애 최초 LTV가 높게 적용된다고 해서 은행이 주택 가격의 일정 비율을 반드시 대출해주는 것은 아니다. 금융위는 과거 생애 최초 LTV 80% 제도를 설명하면서 80%가 금융업권 감독규정상 최대 대출한도이며, 금융회사가 자체적인 건전성 관리를 위해 실제 적용하는 LTV를 더 낮게 설정할 수 있다고 안내한 바 있다.
이번 FAQ는 이런 은행의 판단 과정에서 발생하는 불확실성을 줄이는 데 초점이 맞춰질 전망이다. 현재 은행권에서는 생애 최초 LTV 예외를 인정할 수 있는 구체적인 사례와 증빙 방법 등을 두고 금융당국에 질의를 전달하고 있는 것으로 알려졌다. 은행연합회가 각 은행의 질의를 취합해 금융당국에 전달하고, 금융위가 이에 대한 답변을 정리하는 방식이 거론되고 있다.
금융당국은 8월 13일 발표한 부동산 관련 금융대책에서도 가계대출 관리 기조를 유지하면서 주택 공급과 실수요자의 자금 조달을 함께 관리하는 방향을 제시했다. 금융위는 9월 9일 관계기관 합동 가계부채 점검회의를 열고 8월 가계대출 동향과 8·13 대책 후속조치 이행 상황을 점검했다. 당시 금융위에 따르면 8월 전 금융권 가계대출은 2조6000억원 증가했고, 주택담보대출은 4조3000억원 늘었다.
생애 최초 주택 구입자의 실제 대출 가능 여부를 결정하는 과정에서는 LTV 외에도 여러 금융 규제가 함께 적용된다. 담보가치가 충분하더라도 DSR 기준에 따라 대출 규모가 줄어들 수 있고, 금융회사의 자체 심사 기준에 따라 실제 취급 한도가 달라질 수 있다. 생애 최초 LTV 우대는 대출 심사의 모든 기준을 완화하는 제도가 아니라 담보인정비율에 대한 우대를 제공하는 제도라는 점도 구분할 필요가 있다.
이번 가이드라인이 마련되면 과거 주택을 취득한 경위가 일반적인 매수와 다른 신청자들이 자신의 사례가 예외 대상에 해당하는지 판단하기가 이전보다 쉬워질 전망이다. 은행 역시 금융당국의 해석을 바탕으로 심사할 수 있어 동일하거나 유사한 사례에 대한 판단 기준을 마련하는 데 활용할 수 있다.
생애 최초 주택 구입자에 대한 LTV 우대는 과거에도 여러 차례 제도가 조정됐다. 금융위는 2022년 생애 최초 주택구매자의 LTV 상한을 주택 소재 지역과 주택가격에 관계없이 80%까지 적용하도록 제도를 완화한 바 있다. 이후 수도권과 규제지역의 LTV가 다시 조정되면서 현재는 지역에 따라 70%와 80%가 적용되고 있다.
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이번 FAQ에는 상속으로 주택 지분을 보유했다가 처분한 경우와 실제 주택 취득으로 이어지지 않은 분양권 보유 사례 등 구체적인 상황이 포함될 전망이다. 금융당국은 이 같은 예외 인정 기준을 이달 중 FAQ 형태로 배포해 은행권의 여신 심사 과정에서 활용할 수 있도록 할 계획이다.
LTV는 ‘Loan to Value ratio’의 약자로, 우리말로는 주택담보대출비율을 뜻한다. 쉽게 말해 집값을 기준으로 은행에서 얼마까지 주택담보대출을 받을 수 있는지를 나타내는 비율이다. 집을 담보로 돈을 빌릴 때 주택 가격의 일정 비율까지만 대출할 수 있도록 정해놓은 기준이라고 이해하면 된다.
예를 들어 5억원짜리 아파트에 LTV 40%가 적용된다면 주택 가격의 40%인 2억원까지가 LTV 기준 대출 한도가 된다. 같은 5억원짜리 집에 LTV 70%가 적용되면 3억5000만원까지 계산된다. LTV가 높아질수록 집을 살 때 본인이 마련해야 하는 자금은 줄어들 수 있다.
10억원짜리 아파트라면 차이가 더 커진다. LTV 40%가 적용될 경우 4억원까지 대출이 가능하지만, LTV 70%라면 7억원까지가 LTV 기준 한도가 된다. 두 경우의 차이는 3억원이다. 생애 최초 주택 구입자에게 적용되는 LTV 우대가 주택 실수요자의 자금 조달에 중요한 이유다.
그러나 LTV가 곧 실제 은행에서 받을 수 있는 대출금액을 의미하는 것은 아니다. LTV는 담보가치를 기준으로 산출하는 최대 한도를 정하는 기준 중 하나다. 실제 대출금은 차주의 소득과 기존 대출, 총부채원리금상환비율(DSR), 금융회사의 심사 기준 등에 따라 더 적게 결정될 수 있다.
DSR은 소득에 비해 갚아야 할 대출 원리금이 얼마나 되는지를 따지는 지표다. 주택 가격이 높아 LTV 기준으로는 대출 여력이 충분하더라도 소득에 비해 연간 원리금 상환액이 많다고 판단되면 DSR 규제에 걸려 실제 대출금이 줄어들 수 있다. 이미 신용대출이나 자동차 할부 등 다른 대출을 가지고 있다면 주택담보대출 한도에도 영향을 줄 수 있다.
생애 최초 LTV를 적용받는다는 것은 이런 모든 대출 규제가 사라진다는 의미도 아니다. 과거 주택을 보유한 적이 없는 등 요건을 충족해 생애 최초 주택 구입자로 인정되면 일반 LTV보다 높은 담보인정비율을 적용받을 수 있다는 뜻이다. 실제 대출 가능 금액은 LTV와 DSR 등 여러 기준을 함께 적용해 결정된다.
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