토허제 시대, 세입자 내보내고 집 팔면 손해일까[똑똑한부동산]

[김예림 법무법인 심목 대표변호사] 서울을 비롯해 토지거래허가구역이 광범위하게 지정돼 있다. 토지거래허가제도는 토지에 대한 투기 수요로 토지 가격이 비정상적으로 높게 형성되는 것을 막기 위해 일정 면적 이상의 토지를 거래할 경우 그 거래에 대한 허가를 받도록 하는 제도다. 토지의 수량이 정해져 있고, 토지가 공공재적 특성을 지닌 점을 고려한 규제다.

서울 아파트 단지 모습. (사진=연합뉴스)

현재 서울시 전역의 아파트 단지와 신속통합기획후보지 등은 토지거래허가구역으로 지정돼 있다. 토지거래허가구역에서 주택을 유상 거래하는 경우에는 매도인과 매수인이 계약을 체결하기 전에 관할 관청으로부터 허가를 받아야 하고, 허가 없이 유상 거래를 하면 해당 거래가 무효가 될 뿐만 아니라 각종 형사처벌, 행정처분의 대상이 될 수 있다.

이때 토지거래허가를 받기 위해서는 원칙적으로 매수인이 무주택세대여야 하고, 매수한 주택에서 2년 이상 실거주해야 한다. 문제는 거래하려는 주택에 세입자가 거주하고 있어 아직 임대차계약기간이 만료하지 않은 경우다. 매수인이 실거주를 할 수 없기 때문에 매도인은 임대차계약기간이 남아 있는 채로 주택을 거래할 수 없다. 실제로도 갑자기 소유하고 있는 주택이 포함된 지역이 토지거래허가구역으로 묶이면서, 세입자가 퇴거를 거부하고 결국 임대인이 주택을 매도하지 못해 비과세 혜택을 놓치는 등의 사례가 발생했다.

이처럼 갑작스런 토지거래허가구역의 지정으로 주택 소유자에게 예측하지 못한 손해가 발생하는 것을 예방하고, 세입자의 거주권과 소유자의 재산권 행사 자유의 폭을 넓히고자 정부는 “세입자 낀 주택”에 대해서는 일정 기간 매수인의 실거주 의무를 유예할 수 있도록 했다. 단, 매수인이 2026년 5월 12일부터 무주택 세대인 경우에만 가능하다.

최근 실거주 유예기간이 다가오면서 정부는 이를 한 차계 연장하면서, 임차인이 계약갱신을 하는 경우에는 이를 보장하기로 했다. 이는 2026년 10월 1일부터 시행된다. 즉, 법 시행시점에 임대차가 존재하고, 임대차계약을 갱신하지 않는 때에는 임대차계약의 만료일(시행일로부터 최대 2년)까지 매수인의 실거주의무를 유예할 수 있다. 또, 임대차계약을 갱신하는 경우에는 정해진 기한(2027년 12월 31일)까지 임대차계약갱신을 하고, 매수인의 실거주의무는 2029년 12월 30일까지 유예할 수 있다. 단, 이때 매수인은 늦어도 2029년 12월 31일까지는 실거주를 시작해야 한다.

토지거래허가구역에 주택을 소유하고 있고, 이를 매도할 계획이 있다면 이번에 개정된 매수인의 실거주의무 유예에 대한 정책을 잘 알고 있어야 한다. 물론, 세입자가 없이 공실 상태로 매매하려는 경우 매수인이 반드시 무주택 세대일 필요가 없어 매수수요가 높을 수 있다. 그러나 임대인은 임대차보증금을 일시에 돌려줘야 하기 때문에 경제적으로 부담이 될 수 있다. 따라서 빠른 시일 내에 주택을 매도할 것이 불확실한 경우에는 기존 세입자와 협의해 임대차계약이 만료하기 6개월에서 2개월 전 임대차계약을 갱신하기로 하고, 갱신된 임대차계약기간이 종료하기 전 “세입자 낀 주택”을 매도하는 것이 나을 수 있어 신중히 결정해야 한다.

김예림 법무법인 심목 대표변호사.