최근 20년간 주요 투자자산의 성적표를 비교한 결과 서울 부동산이 미국 S&P500과 국내 코스피를 모두 앞선 것으로 나타났다.
18일 서울 여의도 콘래드호텔에서 열린 자본시장연구원 개원 29주년 컨퍼런스에서 이효섭 자본시장연구원 선임연구위원과 홍병진 한국조세재정연구원 관세연구팀장은 최근 20년간 주요 자산의 투자 성과를 비교한 분석 결과를 공개했다.
연구진은 부동산과 주식 등 자산별 수익률을 계산하면서 보유세와 양도소득세, 거래 단계에서 발생하는 세금 등 각종 조세 부담과 투자에 따른 기회비용을 반영했다. 즉 서울 부동산의 11.6%는 서울 집값의 단순 연평균 상승률을 의미하는 것이 아니라 이러한 비용 요인을 고려해 산출한 세후 기준 연평균 수익률이다.
서울 부동산 11.6%... 과거 자산 쏠림 배경 드러나
분석 결과 서울 부동산은 연평균 11.6%로 비교 대상 가운데 가장 높은 수익률을 기록했다. 전국 부동산이 7.2%로 뒤를 이었으며 미국 S&P500은 7.1%였다. 코스피는 6.0%, 공모펀드는 5.7%, 주가연계증권(ELS)은 2.1%로 집계됐다. 같은 분석 기준에서 서울 부동산의 연평균 수익률이 코스피의 약 1.9배에 달한 셈이다.
이번 결과는 국내 가계가 오랜 기간 부동산을 선호해온 배경을 수익률 측면에서도 살펴볼 수 있다는 점에서 더욱 주목되고 있다. 특히 세금과 기회비용을 고려한 이후에도 서울 부동산의 장기 성과가 금융자산보다 높게 나타났기 때문이다.
다만 이를 앞으로도 서울 부동산이 주식보다 높은 수익률을 낼 것이라는 의미로 받아들여서는 안 된다. 이번 분석은 과거 20년간의 시장 흐름과 당시 적용된 비용 및 세제 여건 등을 토대로 자산별 성과를 비교한 결과로 향후 집값과 주가, 금리, 세제 등이 달라지면 투자 성과 역시 크게 달라질 수 있다.
연구진이 주목한 부분도 ‘부동산이 더 좋은 투자처’라는 내용보다는 자금의 쏠림을 완화할 제도적 환경이다. 국내 금융투자상품의 상대적인 매력을 높이려면 부동산과 금융상품 사이뿐 아니라 국내·해외 금융상품 간 세제 격차를 줄일 필요가 있다는 지적이다.
주식시장의 정보 기능을 강화해야 한다는 제언도 나왔다. 기업의 성장 가능성과 연구·개발 성과가 주가와 자금조달로 연결되고, 다시 생산적인 투자로 이어질 수 있도록 시장의 가격 발견 기능과 기업 내부 역량을 함께 높여야 한다는 것이다.
이번 20년 투자 성적표는 단순 가격 상승률이 아닌 세금과 기회비용을 고려한 조건에서도 서울 부동산이 높은 성과를 냈다는 점을 보여주고 있다. 동시에 가계 자금을 자본시장과 혁신기업으로 이동시키려면 금융상품의 세제 경쟁력과 국내 증시의 투자 매력을 함께 높여야 한다는 지적도 나왔다.
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