강남 꺾여도 외곽 불길…서울 집값 뒤흔든 ‘첫 집’ 공포 매수

서울 중구에 위치한 한 부동산. [임나래 기자]

[직썰 / 임나래 기자] 강남3구 아파트값이 하락세로 돌아섰지만 외곽 지역 상승세는 꺾이지 않고 있다. 전세난에 밀려난 무주택 실수요자가 중저가 매매 시장으로 대거 유입되면서다. ‘지금 놓치면 평생 못 산다’는 불안 심리가 확산하자 생애최초 주택 매수 비중은 역대 최고치를 다시 썼다.

◇강남권 ‘매물 누적’ vs 외곽 ‘매물 품귀’ 양극화

한국부동산원 집계를 보면 9월 첫째 주 서울 송파구 아파트 매매가격은 0.02% 내리며 하락 전환했다. 강남구(-0.35%)와 서초구(-0.30%)에 이어 송파구마저 내림세에 합류하면서 이른바 ‘강남3구’가 나란히 약세로 돌아섰다. 장기보유특별공제 축소와 보유세 강화 등 세 부담 증가를 우려한 다주택자가 매물을 쏟아낸 영향이다.

반면 외곽 지역과 경기 남부는 정반대 흐름을 보였다. 서울 강북구가 0.46% 치솟았고 도봉구(0.43%), 서대문구(0.43%), 성북구(0.42%)도 높은 오름세를 유지했다. 경기 수원시 권선구(0.48%)와 영통구(0.47%) 역시 상승 폭을 키웠다. 세 부담 탓에 호가를 낮추는 강남권과 달리, 중저가 밀집 지역은 세입자의 매매 갈아타기 수요가 겹쳐 매물 품귀 현상이 빚어졌다.

◇83주 연속 뛴 집값…생애최초 매수 비중 54% ‘역대 최고’

정부가 잇달아 공급 대책을 내놓았지만 서울 아파트값은 83주째 상승 행진을 이어갔다. 가격 급등세가 장기화하자 매수 대기층의 불안 심리는 매수 행동으로 직결됐다.

대법원 등기정보광장에 따르면 지난 8월 서울 집합건물 매매 등기 1만7371건 중 생애최초 매수는 9343건으로 집계됐다. 전체 거래의 53.8%에 달해 2010년 관련 통계 작성 이래 최고 수준이다. 대출 규제가 옥죄어 오자 2030세대가 정책 금융을 활용할 수 있는 가격대 아파트를 중심으로 서둘러 매수에 나섰다는 분석이다.

송승현 도시와경제 대표는 “대출 규제가 이어지는 상황에서는 5억원 이하 주택이나 생애최초 금융지원처럼 활용할 수 있는 수단을 최대한 이용해 집을 사려는 수요가 생길 수밖에 없다”며 “2030세대의 주택 매수가 늘어난 것도 이런 배경과 맞닿아 있다”고 말했다.

◇전세난이 밀어올린 매매…“버틸 곳 없어 시장 진입”

주택 매수를 늦추려면 전월세 시장에서 버틸 수 있어야 하지만, 임대차 시장마저 수급 불균형이 극에 달했다. 신규 입주 물량이 급감한 데다 임대차 매물이 마르면서 무주택자가 선택할 수 있는 주거 대안이 사라진 셈이다.

송 대표는 “현재 서울 집값을 끌어올리는 주된 동력은 전월세 시장에서 찾을 수 있다”며 “특히 노도강 등 동북권이 최근 상승세를 주도하고 있는데 이들 지역은 전세 물량이 1년 전보다 50~70% 줄어 전세 수요 일부가 매매로 전환되고 있다”고 말했다.

이어 “관망하려면 기존 전세나 월세에 머물면서 기다릴 수 있어야 하는데 지금은 그럴 만한 물량 자체가 부족하다”며 “사전청약 같은 제도가 심리를 일부 누그러뜨릴 수는 있지만 실제 입주까지 기다릴 수 있는 주거 여건이 마련되지 않으면 매수 수요를 장기간 대기시키는 데 한계가 있다”고 덧붙였다.