동양건설산업 23.9% 성장의 속살…검단이 끌어올린 매출, 본업은 적자

서울 강남구 대치동에 위치한 동양건설산업의 모습 [사진=연합뉴스]

31.26대 1. 검단호수공원역 파라곤이 받아 든 청약 성적표는 선명했다. 지난 4월 1순위 일반공급 204가구에 6377명이 몰렸다. 동양건설산업의 올해 상반기 매출도 전년 동기보다 23.9% 늘었다. 분양 흥행과 실적 반등을 연결하기에 부족함이 없어 보이는 숫자다.

그러나 기업의 회복은 청약 경쟁률과 매출 증가율 두 개로 완성되지 않는다.

같은 기간 동양건설산업의 영업손익은 흑자에서 적자로 돌아섰다. 새로운 분양수익이 전체 매출 증가분보다 많다. 검단이 매출을 끌어올린 것은 맞지만, 그 사실이 곧 기존 사업까지 함께 살아났다는 뜻은 아니다.

23.9% 성장의 속살…검단을 빼면 다른 그림

공개된 상반기 실적에 따르면 동양건설산업의 매출은 지난해 636억 원에서 올해 788억 원으로 늘었다. 증가액은 152억 원이다. 이 기간 새로운 분양수익은 163억 원이었다.

이 숫자를 다시 배열하면 구조가 드러난다.

올해 매출 788억 원에서 신규 분양수익 163억 원을 제외하면 625억 원이다. 지난해 상반기 매출 636억 원보다 약 11억 원, 1.7% 적다. 신규 분양수익이 전체 매출 증가분을 웃돌고, 나머지 매출은 소폭 줄어든 셈이다. 이는 공개된 자료를 이용한 단순 재계산이며, 회사가 별도로 공시한 사업 부문 실적을 뜻하지는 않는다.

다만 유추는 가능하다. 검단의 기여가 그만큼 컸다는 의미다. 다만 '하나의 자체 사업이 만든 외형 반등'과 '회사 전반의 경쟁력 회복'은 구분해야 한다.

전자는 현재 숫자로 확인된다. 후자는 아직 다른 증거가 필요하다. 기존 사업의 수익성이 개선되고 있는지, 후속 사업이 이어질 수 있는지, 검단에서 확보한 성과가 특정 프로젝트의 종료와 함께 사라지지 않을 구조인지를 봐야 한다.

따라서 지금 단계에서 가장 정확한 평가는 '턴어라운드 완성'이 아니다. 검단 자체 사업이 외형 회복의 출발점을 만들었다는 것이다.

순이익은 흑자지만, 본업의 회복은 따로 증명해야

수익성에서는 다른 신호가 나온다. 상반기 영업손익은 지난해 29억 원 이익에서 올해 12억 원 손실로 바뀌었다. 매출이 152억 원 늘어나는 동안 영업손익은 41억 원 악화됐다. 기존 공개 자료는 검단 분양 과정의 광고선전비와 견본주택 관련 비용을 손실의 배경으로 제시한다.

분양 초기 지출이 먼저 발생하고 매출은 이후에 나눠 집계된다면, 사업 초기에 손익이 나빠지는 상황은 설명될 수 있다. 그렇다고 '초기 비용'이라는 표현만으로 하반기 반등까지 입증되는 것은 아니다.

확인해야 할 것은 비용의 이름이 아니라 금액과 지속성이다. 광고선전비와 견본주택비가 전년보다 얼마나 늘었는지, 영업손익 악화분 가운데 얼마를 설명하는지, 이미 집행이 끝난 비용과 앞으로도 발생할 비용은 무엇인지가 구분돼야 한다.

초기 비용의 상당 부분이 끝났고 이후 매출이 충분한 이익을 남긴다면 적자는 일시적일 수 있다. 반대로 공사원가와 금융비용 부담이 계속된다면 매출 증가가 기대만큼의 이익으로 연결되지 않을 수 있다. 현재 확보된 자료만으로 어느 쪽이 우세한지 단정하기는 어렵다.

당기순이익 34억 원도 같은 이유로 나눠 읽어야 한다. 상반기에는 이자수익 68억 원과 무형자산처분이익 67억 원 등 영업외수익이 발생했다. 본업에서 적자를 냈지만 최종 손익은 흑자를 유지한 구조다.

이자수익이 나쁘다는 뜻도, 자산 처분이 부적절하다는 뜻도 아니다. 다만 아파트를 개발하고 시공해 남긴 이익과 금융자산·자산 처분에서 발생한 이익은 경제적 성격이 다르다. 특히 처분이익은 앞으로 같은 규모로 반복될 수 있는지를 별도로 봐야 한다.

동양건설산업의 회복을 평가할 때 중요한 것은 순이익의 흑자 여부 하나가 아니다. 본업이 스스로 이익을 만들기 시작했는가, 그 이익은 다음 사업에서도 반복될 수 있는가다.

계열사에 빌려준 돈…규모보다 회수의 순서를 봐야

기존 보도에 따르면 동양건설산업의 올해 1분기 관계사 대여금은 1386억 원이다. 여기서 동양건설산업은 돈을 빌린 회사가 아니라 빌려준 회사다.

계열사 거래는 공시에서도 확인된다. 동양동탄주택은 6월 22일 동양건설산업으로부터 운영자금 50억 원을 연 4.6%로 차입했다고 공시했다. 만기는 올해 12월 31일이다. 같은 공시에 제시된 동양동탄주택의 2025년 말 자기자본은 마이너스 160억 5100만 원이다.

자기자본이 마이너스라는 사실만으로 해당 대여금이 회수 불가능하다고 단정할 수는 없다. 사업 자산과 현금 유입 계획, 담보와 보증, 상환 재원이 함께 검토돼야 한다. 그러나 자본잠식 상태의 계열사에 돈을 빌려준 거래라면, 대여의 필요성과 회수 안전장치를 점검할 이유는 분명하다.

금융 계열사에 대한 출자 계획도 있었다. 6월 공시에는 더블파이낸스대부의 유상증자에 동양건설산업이 55억 원 규모로 참여하고, 증자 후 지분율이 50%가 되는 내용이 담겼다. 해당 공시는 납입 예정일을 제시한 참여 계획으로, 실제 납입 완료 여부는 별도 확인 사항이다.

자체 사업의 공사비 지급과 예비 자금 확보, 새로운 사업 투자, 관계사 대여 가운데 회사는 무엇을 먼저 두고 있는가. 계열사에 제공한 자금의 만기와 회수 일정은 자체 사업의 자금 소요와 맞물려 있는가. 이자수익이 발생한다는 사실만큼 원금이 필요한 시점에 돌아올 수 있는지가 중요하다.

라인그룹은 올해 5월 공시대상기업집단에 새로 지정됐다. 동양건설산업의 자금 배분 역시 개별 회사의 수익성뿐 아니라 그룹 내 거래의 투명성이라는 관점에서 살펴볼 시점이다.

문제는 계열사 거래가 존재한다는 사실 자체가 아니다. 그 거래가 동양건설산업의 사업 수행 능력과 이익에 어떤 도움을 주는지 설명할 수 있느냐다.

흥행은 출발점…체질 개선은 결과

동양건설산업의 검단 사업은 외형 회복의 계기를 만들었다. 신규 분양수익이 상반기 매출 증가를 견인했다는 점은 숫자로 확인된다. 그러나 영업손익은 아직 적자였고, 순이익에는 영업외수익이 기여했다. 이 두 사실을 함께 놓아야 현재 위치를 정확히 읽을 수 있다.

영업적자만으로 위기를 선언하는 것은 성급하다. 초기 비용과 향후 수익 인식의 시차를 확인하지 않았기 때문이다. 반대로 청약 경쟁률과 예정 매출만으로 체질 개선을 선언하는 것도 이르다. 실제 현금 창출력과 반복 가능한 영업이익을 아직 함께 입증한 것은 아니기 때문이다.

검단이 회사의 체질을 바꾸는 사업이 되려면 세 가지 결과가 이어져야 한다. 매출이 현금으로 회수되고, 그 현금이 안정적인 사업 수행과 이익으로 남으며, 최종적으로 입주자에게 약속한 주택이 제공돼야 한다.

청약 경쟁률은 시장이 보낸 기대의 크기다. 그 기대를 회사의 실력으로 바꾸는 일은 이제부터다.

[폴리뉴스 박수남 기자]