사진=강민석 기자
정부와 한국토지주택공사(LH)가 추진하는 도심 공공주택 복합사업의 사업참여자 선정 과정에서 사업지별 온도차가 나타나고 있다. 서울 사가정역 인근과 경기 부천 중동역 동·서측은 경쟁입찰이 성립하지 않아 재공모에 들어간 반면, 부천 원미는 DL건설과 두산건설이 참여해 2파전이 형성됐다.
7일 업계에 따르면 LH가 최근 도심공공주택복합사업 공모를 진행한 서울 사가정역 인근과 부천 중동역 동측·중동역 서측 사업장은 경쟁입찰이 성립하지 않아 재공모 절차에 들어갔다. 참여 의사를 밝힌 시공사가 없거나 한 곳만 응찰하면서 경쟁입찰 요건을 충족하지 못한 데 따른 것이다.
정부는 도심 내 주택 공급을 확대하기 위해 도심공공주택복합사업에 용적률 완화와 건축규제 완화 등 각종 인센티브를 적용하고 있다. 일반적인 정비사업 방식으로는 사업성이 떨어지는 지역에서도 용적률을 높여 추가 주택을 공급할 수 있다는 점이 장점이다.
하지만 용적률 인센티브만으로 사업성이 충분히 확보되는 것은 아니다. 공공이 사업을 주도하는 만큼 공공임대주택과 이익공유형 주택 등을 포함해야 하고 공공기여 부담도 발생한다. 여기에 공사비 상승, 이주비 대출 규제 등으로 금융비용까지 오른 상황이어서 실제 시공사가 확보할 수 있는 수익성이 중요해졌다.
서울 중랑구 사가정역 인근 사업은 총 1300가구 규모로 공공분양 949가구, 이익공유형 130가구, 공공임대 221가구로 구성된다. 사업지는 2만8138.67㎡ 규모로 용적률 499.26%를 적용해 최고 35층 규모로 개발할 계획이다. 추정사업비는 약 5518억원이다. 사가정역 사업의 경우 대형 건설사 가운데 GS건설이 입찰 참여를 관심 있게 지켜보고 있는 것으로 알려져 재공모 과정에서 참여 가능성이 높은 상황이다.
부천 중동역 동측은 총 1822가구 규모로 공공분양 1364가구, 이익공유형 184가구, 공공임대 274가구로 구성된다. 사업지는 4만9959㎡ 규모로 최고 49층으로 개발할 계획이며 추정사업비는 약 6717억원이다.
중동역 서측은 이보다 규모가 큰 총 2098가구 사업이다. 공공분양 1572가구, 이익공유형 210가구, 공공임대 316가구로 구성된다. 사업지는 5만3930㎡ 규모로 최고 49층으로 개발하며 추정사업비는 약 7697억원이다.
세 사업 모두 수천억원대 사업비가 투입되는 대형 프로젝트지만 시공사 선정 과정에서는 경쟁이 성립하지 않았다. 건설사들이 사업 규모만으로 참여를 결정하기보다는 예상 공사비와 수익성, 공공기여 수준, 분양 여건 등을 종합적으로 따져 참여 여부를 결정하고 있다는 분석이다.
반면 부천 원미 도심 공공주택 복합사업은 시공사 간 경쟁입찰이 형성됐다. 부천시 원미동 166-1 일원 6만5451㎡ 부지에 최고 41층, 총 1628가구의 공공주택을 조성하는 사업이다. 공공분양 1296가구, 이익공유형 168가구, 공공임대 164가구로 구성되며 추정사업비는 5154억원이다. DL건설과 두산건설이 사업신청확약서를 제출하면서 2파전 구도가 만들어졌다. 양사 모두 사업확약서와 사업제안서를 제출한 상태로 이달 주민 설명회도 예정돼 있다.
사업 규모와 입지, 예상 공사비, 사업 조건 등을 종합적으로 따져 시공사의 수익성을 확보할 수 있는지가 실제 참여 여부를 가르는 핵심 변수로 작용하는 것으로 풀이된다.
특히 공사비 상승은 사업 초기 추정한 사업비와 실제 시공 과정에서 필요한 비용 간 격차를 키울 수 있다. 용적률 인센티브로 추가 물량을 확보하더라도 공사비와 금융비용, 각종 사업비를 감안하면 시공사 입장에서 기대할 수 있는 수익성이 충분하지 않을 수 있다는 분석이다.
도심 공공주택 복합사업은 민간 정비사업과 달리 공공이 사업시행자로 참여하고 토지수용 방식이 적용된다. 별도의 조합이 없는 만큼 사업 추진 과정에서 발생하는 일부 불확실성이 줄어드는 측면이 있지만 주민들의 사업 참여와 이해관계 조율이 핵심 과제로 꼽힌다. 후보지 발굴과 사업 추진에 속도를 내는 것만으로는 공급 확대 효과를 내기 어렵다는 지적도 나온다. 후보지 지정 이후에도 주민 동의와 사업계획 수립, 인허가, 보상, 시공사 선정 등 여러 절차를 거쳐야 실제 착공과 입주로 이어지기 때문이다.
주민 입장에서는 공공이 사업을 주도하고 토지 등을 수용하는 방식으로 추진되는 만큼 재산권 행사와 사업 참여에 제약이 있다는 점이 사업 속도를 떨어뜨리는 요인으로 지적된다. 주민협의체를 중심으로 의사결정이 이루어지는 데다 토지 소유자가 사업 추진 과정에서 토지를 자유롭게 매각하기 어려운 구조 역시 사업 참여를 주저하게 만드는 요인으로 꼽힌다.
LH 역시 사업 속도와 재무 부담을 함께 고려해야 한다. 민간 정비사업과 달리 LH가 공공성을 확보하면서 사업을 추진해야 하는 만큼 주택 공급 확대라는 정책적 목표와 사업비 부담 사이에서 균형을 맞추는 것이 과제다. 적정한 조건으로 시공사를 확보해 사업을 지연 없이 추진하는 것이 중요하다는 분석이다.
심형석 법무법인 조율 수석전문위원은 “도심공공주택복합사업은 용적률 인센티브로 사업성을 보완할 수 있어 공급 확대에 일정 부분 기여할 수 있다”면서도 “공공사업이라도 건설사 입장에서는 공사비와 사업 조건이 맞지 않으면 참여하지 않을 수 있다. 선호도 높은 브랜드를 보유한 대형건설사가 들어오면 좋겠지만 시공사 간 경쟁을 만드는 것보다 적정한 조건으로 시공사를 확보해 사업을 신속하게 진행하는 것이 중요하다”고 말했다.
LH 관계자는 “세 사업장 모두 재공모 절차가 진행 중이다. 사업신청확약서를 받고 사업제안서를 제출받은 뒤 사업 조건 등을 협의하는 절차가 남아 있다"며 “사업제안서를 받은 후 주민 동의를 거쳐 시공사 선정이 이뤄지는 단계인 만큼 현재 결과를 단정하기는 어렵다. 사업 진행에는 문제가 없을 것으로 보고 있다”고 말했다.
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