재초환 부담 본격화…매도인·매수인 누가 부담하나[똑똑한부동산]

[김예림 법무법인 심목 대표 변호사] 재건축 초과이익환수제에 따라 재건축 부담금을 고지 받는 재건축 단지들이 늘고 있다. 재건축 초과이익환수제는 말 그대로 재건축으로 인해 초과이익을 얻은 경우 그 초과이익의 일정 비율을 부담금으로 국가에 납부하는 제도다.

서울 송파구 래미안갤러리에서 들어선 반포 래미안 트리니원 견본주택. (사진=뉴스1)

이때 초과이익이 8000만원 미만이면 재건축 부담금은 면제하고, 그 이상은 초과이익의 금액에 따라 10%에서 최대 50%까지 재건축 부담금을 납부해야 한다. 물론, 조합원 1인당 계산이다. 재건축으로 인한 초과이익을 어떻게 산정할 수 있는지 의문이 들 수 있다. 생각하기 나름이겠지만, 재건축으로 인한 초과이익은 준공시 주택가액과 조합설립시 주택가액에 정상주택가격상승분과 개발비융을 더한 값의 차액으로 본다.

재건축 초과이익환수제와 관련해서는 그동안 이중과세 등의 위헌 논란이 계속 제기돼 왔고, 실제 헌법재판소에서 위헌 여부를 따지기도 했다. 다만, 헌법재판소는 헌법소원이 제기된지 7년만에 재건축 초과이익환수제가 합헌이라고 결정을 내렸고, 이때부터 재건축 초과이익환수제가 본격적으로 적용되기 시작했다.

그러면서 2018년 1월 2일 이전까지 관리처분인가를 신청하는 재건축 단지의 경우에는 재건축 부담금을 부과하지 않고, 그 이후 신청하는 경우부터 재건축 초과이익환수제를 적용하기로 했다.

현재 재건축 부담금이 부과될 예정인 재건축 단지는 전국 68곳 정도로 집계되고, 조합원 1인당 평균 재건축 부담금은 약 1억 5천만원 수준이다. 그중 37곳이 서울 소재 재건축 단지이고, 37곳 중 19곳은 강남이 아닌 강북 재건축 단지다.

지금까지 재건축 부담금이 부과된 곳중에 가장 많은 부담금이 고지된 재건축 단지도 등장했다. 반포3주구를 재건축 한 반포래미안트리니원의 경우 총 재건축 부담금을 5621억원을 부과받았고, 조합원 1인당 평균 7~8억원 수준이다. 바로 옆에 사실상 한 단지로 볼 수 있는 반포1,2,4주구 재건축 단지가 2017년도 관리처분인가를 신청해 재건축 부담금을 면제받은 사례와 대조적이다. 실제 두 단지는 아파트 단지의 객관적 가치 차이는 크지 않지만, 재건축 부담금이 부과되는지 여부에 따라 매매대금이 최소 10억원 이상 차이가 난다.

이제 재건축 매물을 거래하려는 경우 매도인과 매수인은 한 가지 더 계약서에 명시할 사항이 생겼다. 바로 재건축 부담금의 부담 주체다. 재건축 부담금을 누가 부담할 것인지 여부를 명확히 계약서에 기재해야 하고, 그 부담 주체에 따라 매매가격이 달라져 양도소득세 등의 산정에 있어서도 차이가 있을 수 있음을 고려해야 한다. 일정 금액까지의 재건축 부담금만 매수인이 부담하고 그 이상은 매도인이 부담한다는 형태의 약정도 가능하다. 또 재건축 부담금과 조합원 추가분담금 등 비용은 별도 금액을 의미하기 때문에 금전 부담에 관한 용어도 정확히 구별해 계약서에 명시해야 이후 불필요한 분쟁을 막을 수 있다.

김예림 법무법인 심목 대표변호사.