[DCM] 한화리츠 2000억 회사채 발행…오렌지센터發 전단채 차환

[한국금융신문 두경우 전문위원] 한화위탁관리부동산투자회사(한화리츠)가 총 2000억 원 규모의 무보증사채 발행에 나선다. 만기가 도래하는 전자단기사채를 차환하기 위한 발행으로 오는 9월 4일 발행될 예정이다.

26일 금융투자업계에 따르면 한화리츠는 1년물 800억 원, 1년 6개월물 1200억 원 등 총 2000억원 규모로 발행한다. 대표주관은 삼성증권, NH투자증권, 신한투자증권, 키움증권 등 4개사가 공동으로 맡았다. 한화투자증권과 KB증권은 인수단으로 참여한다.

희망금리밴드는 1년물과 1년 6개월물 모두 A+ 등급민평에 ±0.30%포인트를 가감한 수준으로 제시했다. 24일 기준 A+ 등급 무보증 회사채 민평금리는 1년물 4.149%, 1년 6개월물 4.456%다. 이를 기준으로 계산하면 희망금리밴드는 각각 3.849 ~ 4.449%, 4.156 ~ 4.756% 수준이다.

조달 자금 2000억원은 전액 채무상환에 쓰인다. 지난 6월 5일 발행한 전자단기사채(2000억 원·금리 3.80%)의 만기가 9월 4일 도래하는 데 따른 차환이다. 해당 단기사채는 순화동 오렌지센터 매입자금 조달과 기존 단기사채 상환을 위해 발행된 바 있다.

한국신용평가와 NICE신용평가는 한화리츠의 높은 한화 계열사 임차 비중에 따른 안정적인 현금흐름과 오피스 자산의 우수한 임대 안정성 등을 반영해 회사채 신용등급을 A+(안정적)로 평가했다.

부채비율 124%…이자보상비율 2배로 개선

한화리츠는 서울 영등포구 여의도동 한화손해보험 빌딩과 경기·서울권 한화생명보험 4개 사옥(노원·평촌·구리·중동), 중구 장교동 한화빌딩, 그리고 신규 편입한 순화동 오렌지센터 등 총 7개 오피스 자산을 보유하고 있다.

주요 임차인은 한화손해보험, 한화생명보험, 한화생명금융서비스, 한화투자증권, ㈜한화 등 한화 계열사와 오렌지센터의 이마트다. NICE신용평가에 따르면 임대면적 기준 계열 임차 비중은 오렌지센터를 포함해 약 69% 수준이다.

최근 결산기인 제9기(2025년 11월~2026년 4월) 별도 기준 영업수익은 542억 5000만 원, 영업이익은 342억 7000만 원, 당기순이익은 174억 1000만 원을 기록했다. 임대료수익과 관리수익이 각각 346억 9000만 원, 174억 8000만 원으로 영업수익의 대부분을 차지했다.

같은 기간 자산총계는 1조 5485억 원, 부채총계는 8589억 원, 자본총계는 6896억 원으로 집계됐다. 부채비율은 124.5%, 차입금의존도는 51.9%로 나타났다. 이자보상비율은 2.03배로, 제7기(2024년 11월~2025년 4월) 1.53배, 제8기(2025년 5월~10월) 1.67배에서 꾸준히 개선됐다.

다만 이 수치는 지난 6월 오렌지센터 편입 효과가 반영되기 전 수준이다. 4월 말 결산 이후 오렌지센터 매입과 기존 단기사채 상환을 위해 2000억 원 규모의 전자단기사채를 발행하면서, 증권신고서 제출일 현재 차입금 규모는 약 1조 2000억 원으로 늘었다.

한화리츠는 한화생명보험, 한화손해보험이 보유한 일부 오피스에 대한 우선매수협상권을 확보하고 있어 중장기적으로 추가 자산 편입 가능성도 열려 있다.


오렌지센터 편입으로 LTV 상승…금리 부담은 변수

지난 6월 5일 편입한 오렌지센터는 매입가 3500억원 규모의 대형 오피스로, 서울 중구 세종대로 인근 CBD 권역에 위치한다. 임대면적의 약 99%를 이마트가 2033년 2월까지 장기 임차하고 있으며, 임대료는 매년 소비자물가지수(CPI)에 연동해 인상되는 구조다. 2026년 7월 말 기준 오렌지센터 공실률은 0%로 집계됐다.

4월 말 결산 이후 오렌지센터를 전액 차입으로 매입하면서 재무비율도 높아졌다. 자산 편입 효과를 단순 반영하면 부채비율은 약 178%, 차입금의존도는 약 61% 수준으로 추산된다. 한국신용평가에 따르면 감정가액 대비 차입잔액 기준 LTV(담보인정비율)는 편입 전 약 46%에서 편입 후 약 55% 수준으로 높아지는 것으로 분석됐다. 다만 차입금 만기가 2027~2028년으로 분산돼 있고, 보유 자산의 감정가액이 매입가 대비 꾸준히 상승해온 만큼 유동성 위험은 제한적이라는 평가다.

한화리츠는 부동산투자회사법에 따라 배당가능이익의 90% 이상을 의무적으로 배당해야 한다. 이에 따라 내부 유보를 통한 재무구조 개선 여력은 제한적인 편이다. 이 때문에 향후 추가 자산 편입 시에도 차입 조달 비중이 재무안정성을 좌우하는 핵심 변수가 될 전망이다.

금리 향방도 주요 변수다. 시장금리가 연초부터 상승세를 이어가는 가운데 한국은행의 기준금리 인상까지 더해지면서 조달금리 부담도 커지고 있다. 한화리츠 차입금 중 상당 부분이 CD금리에 연동된 변동금리부 차입금인 만큼, 향후 금리 추이에 따라 금융비용 부담이 달라질 수 있다는 분석이다.

두경우 한국금융신문 전문위원 [e-mail]