이재명 정부가 서울 수도권 주택 공급을 위해 대대적인 물량을 약속하며 8·13 부동산 대책을 내놓았지만, 정작 실제 시장에서는 안정 효과에 대한 의문의 목소리가 나오고 있다.
지난 13일 정부는 2026~2030년 수도권에 기존 계획보다 23만호+α를 추가 공급하고 착공 시점도 최대한 앞당기겠다는 방침을 내놓았다. 최근 몇 년간 이어진 착공 감소가 향후 입주 물량 부족으로 이어질 가능성이 커지면서 선제적으로 공급 기반을 확충하겠다는 취지다.
실제로 수도권 아파트 착공 물량은 최근 10년 평균을 계속 밑돌고 있다. 2022년 13만6000호에서 2023년 10만8000호로 감소했고, 2024년에는 15만호, 지난해에는 15만3000호를 기록했다.
같은 기간 최근 10년 평균 착공 물량은 18만5000호 수준이었던 것과 비교하면 상당히 적은 물량이라 할 수 있다.
정부는 이러한 공급 공백이 주택시장에 대한 불안감을 키우고 매매가격뿐 아니라 전월세 가격에도 상승 압력을 줄 수 있다고 보고 있다. 이에 따라 이번 대책에서는 단순히 공급 물량을 늘리는 데 그치지 않고 실제 공사가 시작되는 시점을 최대한 앞당기는 데 초점을 맞췄다.
공공 부문에서는 인허가와 보상 절차를 병행하는 방식으로 사업 진행 속도를 높일 계획이다. 후보지를 발표한 이후 착공까지 걸리는 기간을 기존 68개월에서 37개월로 단축해 무려 31개월을 줄이겠다는 구상이다. 이를 통해 3기 신도시를 포함한 기존 공공택지에서 계획된 8만9000호의 착공 시기를 1~2년 앞당길 예정이다.
정부 계획에 따르면 2026~2030년 실제 추가 착공으로 이어질 물량은 공공택지에서 5만7000호 이상, 민간 부문에서 5만9000호 이상으로 예상된다. 합치면 최소 12만호 이상의 추가 착공이 가능할 것으로 보고 있다.
민간 주택사업의 속도를 높이기 위한 규제 완화와 금융 지원도 함께 추진한다. 재개발 조합 설립에 필요한 동의율 기준을 기존 75%에서 70%로 낮추고 다가구·다세대주택의 건축 관련 제한도 완화한다.
8·13 부동산 대책, 집값 안정까지는 ‘시간 싸움’
사업을 조기에 착공하는 곳에는 취득세와 개발부담금 감면, PF 대출이자 지원 등의 혜택을 제공해 사업자들이 착공을 서두를 수 있도록 유도한다는 방침이다.
하지만 정부의 공급 확대 계획이 곧바로 집값 안정으로 연결될지는 아직 불확실하다는 게 업계의 평가다. 가장 큰 이유는 시간으로 주택은 공급 계획을 발표한다고 바로 시장에 등장하는 상품이 아니기 때문이다.
새로운 주택을 공급하기 위해서는 토지 확보와 인허가, 착공, 공사 등의 절차를 거쳐 실제 입주가 가능해지기까지 상당한 기간이 필요하다. 특히 발표된 물량 상당수가 2029년 착공을 목표로 하고 있다는 점에서 당장의 시장 불안을 해소하기에는 한계가 있다는 지적이 나온다.
김인만 김인만부동산경제연구소장은 "정부가 공급을 늘리려는 의지를 보여준 점은 긍정적이지만 최소 공사기간을 고려하면 실제 입주는 2033년정도로 예상한다"라며 단기적인 집값 안정 효과는 제한적일 것으로 내다봤다.
그러면서 "입주 물량도 부족하고 실거주 의무까지 있기 때문에 매매가격뿐 아니라 전세와 월세까지 함께 상승할 것"이라며 ‘트리플 초강세’가 나타날 가능성을 제기했다.
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