[뉴스로드] 정부가 청년과 신혼부부를 겨냥한 맞춤형 주거 금융 지원을 확대하는 동시에, 투기 목적의 전세대출에는 한층 강한 규제를 가하기로 했다. 청년에게는 월세 수준의 부담으로 비(非)아파트를 매입할 수 있는 장기 정책대출을 제공하고, 결혼 후 소득 합산으로 정책대출 자격을 잃는 이른바 ‘결혼 페널티’는 완화한다. 반면 실거주 없이 임대만 하는 비거주 1주택자에 대해서는 전세대출 보증을 제한해 투기 수요를 조이겠다는 방침이다.
금융위원회는 13일 ‘부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책’을 발표하고, 생애 최초 주택을 마련하려는 청년층을 대상으로 한 ‘청년미래보금자리론’을 새로 도입한다고 밝혔다. 주택금융공사가 공급하는 이 상품은 만 39세 이하, 연 소득 7천만원 이하의 무주택 청년이 4억원 이하의 오피스텔·빌라 등 비아파트를 구입할 때 이용할 수 있다. 신혼부부의 경우 부부 중 한 명만 해당 조건을 충족해도 대상에 포함된다.
대상 주택은 전용 85㎡ 이하로 제한되며, 주택담보대출비율(LTV)은 최대 80%까지 인정된다. 금융위는 현재 비아파트 평균 월세가 약 80만원 수준이라는 점을 감안해, 2억원을 연 3.0% 금리로 30년 만기 대출받을 경우 월 원리금 상환액이 약 85만원이 되도록 설계했다고 설명했다. 사실상 “월세 내던 수준으로 자가를 마련할 수 있도록 하겠다”는 취지다.
신진창 금융위 사무처장은 사전 브리핑에서 “일반적으로 청년이 자기 소득만으로 15억원이 넘는 아파트를 한 번에 사기는 어렵다”며 “월세 수준 부담으로 주택을 살 수 있도록 지원해, 이를 더 큰 집이나 아파트로 가는 징검다리 발판으로 삼도록 돕자는 것”이라고 말했다. 청년미래보금자리론은 연간 3조원 규모로 2년간 한시 공급되며, 향후 수요와 재정 여건을 봐 아파트까지 지원 대상을 넓히는 방안도 검토하기로 했다.
이 상품을 이용하더라도 현행 생애 최초 구입자에 대한 LTV 우대 혜택은 그대로 유지된다. 미성년 시절 상속 등으로 주택 지분을 보유한 이력 때문에 생애 최초 혜택에서 제외됐던 사례에 대해서도, 불가피한 사유가 인정되면 금융회사 여신심사위원회 심사를 거쳐 예외를 부여하기로 했다.
청년층의 전·월세 부담을 덜기 위한 보증상품도 손질된다. 금융위는 전세와 월세 대출을 동시에 보증하는 ‘전세+월세 대출 결합보증’ 상품을 신설해, 보증 비율을 기존 90%에서 100%로 상향하기로 했다. 지금까지는 전세보증과 월세보증 중 하나만 선택할 수 있었지만, 앞으로는 두 상품을 결합해 더 넓은 범위의 임대차 비용을 지원받을 수 있게 된다.
대상은 만 39세 이하 무주택 청년으로, 연 소득 7천만원 이하(신혼부부는 부부 중 1인 기준)다. 청년 전세대출에 대해서는 기존 ‘청년특례 전세대출보증’의 연령 상한을 만 34세에서 만 39세로 올리고, 신혼부부·유자녀 가구의 대출한도는 2억원에서 3억원으로 확대한다. 청년미래보금자리론과 전·월세 결합보증, 청년특례 전세대출 확대 등 이른바 ‘청년 주거지원 3종 세트’는 내년 1월 출시를 목표로 하고 있다.
정부는 또 결혼으로 인해 정책대출에서 탈락하는 ‘결혼 페널티’를 완화하기 위해 신혼부부 소득 요건을 대폭 손질한다. 보금자리론의 경우 지금까지는 ‘부부 합산 소득 8천500만원 이하’만 충족해야 했지만, 여기에 ‘부부 중 1인의 연 소득이 7천만원 이하’라는 조건을 추가해 둘 중 하나만 만족하면 대출을 받을 수 있도록 했다. 이 조치는 오는 10월부터 시행된다.
주택도시기금의 디딤돌·버팀목 대출도 같은 방향으로 조정된다. 현재는 부부 합산 소득 기준을 적용하지만, 앞으로는 부부 중 한 명의 연 소득이 각각 6천만원(디딤돌), 5천만원(버팀목) 이하일 경우 대출을 허용하기로 했다. 정부는 “결혼 전에는 정책대출 소득 기준에 맞다가 결혼 후 소득 합산으로 지원 대상에서 탈락하는 역진성을 해소하기 위한 조치”라고 설명했다.
실수요자의 내 집 마련을 뒷받침하기 위해 이주비·중도금·잔금대출 등 주택공급과 직결된 주택담보대출은 금융회사 여신 총량관리에서 별도로 관리한다. 지금까지는 이들 대출도 총량관리 실적에 포함돼 은행들이 목표 달성을 위해 대출 한도를 스스로 줄이면서, 재건축·재개발 이주비나 신축 아파트 집단대출이 막히는 사례가 잇따랐다. 금융위는 재건축·재개발 이주비와 신축 입주단지 중도금·잔금대출을 총량관리 대상에서 제외해 자금 경색을 풀겠다는 방침이다.
반면 실거주 이력이 전혀 없는 비거주 1주택자에 대해서는 전세대출 보증을 제한해 투기 수요를 정조준한다. 현재도 다주택자와 투기지역·투기과열지구 내 3억원 초과 아파트 보유자는 보증기관 전세대출 보증이 막혀 신규 전세대출과 만기 연장이 불가능하다. 여기에 수도권·규제지역 내 아파트를 보유한 1주택자 가운데 임대차를 주고 있으면서 본인이나 배우자가 한 번도 실거주한 적이 없는 경우(주민등록상 주소 이전 이력 없음)를 ‘투기성 비거주 1주택자’로 보고, 같은 수준의 보증 제한을 적용하기로 했다.
다만 정부는 예외 사유를 비교적 넓게 인정해 ‘과잉 규제’ 논란을 피하겠다는 입장이다. 토지거래허가구역 내 세입자가 있는 주택을 매수한 경우처럼 비거주가 구조적으로 불가피한 사례는 예외로 두고, 이 밖에도 “비거주 사유의 불가피성이 명백하다고 금융사 여신심사위원회가 인정하는 경우”에는 신규 전세대출과 만기 연장을 허용한다. 신 사무처장은 “정부가 예측할 수 없는 상황이 있을 수 있다”며 “여신심사위원회가 인정하는 경우는 합리적이고 융통성 있게 대응하도록 할 것”이라고 말했다.
전세대출 보증비율도 조정된다. 수도권·규제지역의 경우 1주택자는 현행 80%에서 70%로, 비규제지역은 90%에서 80%로 각각 낮추기로 했다. 무주택자의 보증비율은 현행 수준을 유지해 실수요자 부담은 키우지 않겠다는 방침이다.
내년 1월을 목표로 주택담보대출에 대한 자본규제도 강화된다. 금융위는 현행 고위험 주담대 분류 체계에 고액·고 DSR(총부채원리금상환비율) 대출과 고가주택·고 LTV 대출 유형을 추가하고, 이들에 대해 위험가중치(RW)를 기존의 2~4배 수준으로 상향 조정할 계획이다. 가계 부문 시스템리스크 완충자본(SSyRB)도 도입해, 과도한 가계부채 확대가 금융시스템 전체에 미치는 충격을 흡수할 수 있는 완충 장치를 마련한다는 구상이다. 구체적인 부과 기준과 적용 범위는 은행권과 협의를 거쳐 추후 확정될 예정이다.
정부는 이번 대책이 “청년·신혼부부 등 실수요자에게는 더 두텁게 지원하고, 투기적 수요와 고위험 대출에는 더 엄격하게 규율하는 ‘핀셋 대책’”이라고 강조했다. 다만 청년·신혼부부 지원책이 실제 내 집 마련과 주거 안정으로 이어질지, 전세대출 규제가 임대차 시장에 어떤 파장을 가져올지에 대해서는 시장의 추가 점검이 필요하다는 지적도 나온다.
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