최근 정부가 발표한 종합부동산세 세제 개편안을 둘러싸고 수도권 부동산 시장의 셈법이 복잡해지고 있다.
세율 체계를 ‘주택 수’가 아닌 ‘주택 가액’ 중심으로 단일화한다는 취지지만, 세액 산정의 기초가 되는 기본공제와 공정시장가액비율 차이로 인해 다주택자의 세 부담이 크게 늘어날 전망이기 때문이다.
1주택자와 3주택 이상 보유자간 종합부동산세 격차는 내후년부터 크게 벌어질 것으로 예상된다.
9일 부동산계에 따르면 2028년부터 적용되는 개편안을 분석한 결과, 1주택자와 3주택 이상 보유자 간의 종부세 세액 격차는 아파트 시가 기준 14억원에 20만원 선으로 시작해 시가가 높아질수록 현행보다 커진다.
다주택자에게 적용되는 공정시장가액비율이 1주택자(70%)보다 높게 설정(80%)되고 기본공제액 차이까지 겹치면서 주택 수 단일화에 따른 세제 완화 효과를 상쇄하기 때문이다.
현재도 ‘비거주’ 기준 1주택자와 3주택 이상 보유자 간 종부세 차이는 시가 30억원 자산 보유 시 157만원, 50억원 465만원, 80억원 1천588만원이 난다. 내후년 개편 후에는 이 격차가 수백만원에서 수천만원 단위로 더 확대될 것이라는 전망이 나온다.
이 같은 세제 개편 방향은 경기도 주요 상권 및 신도시 주택 시장에도 파장을 미칠 것으로 보인다. 공제 한도가 신설되면서 최고 세액공제(80%)를 받던 일부 초고가 1주택자의 부담은 조정될 수 있으나, 전반적인 세제 구조는 여전히 다주택 보유보다 단일 고가 주택 보유에 유리하게 설계돼 있어서다.
이로 인해 외곽 지역이나 소형 주택 여러 채를 보유하는 것보다 입지 여건이 우수한 핵심 지역의 ‘똘똘한 한 채’로 자산을 집중하는 현상이 더욱 부추겨질 것이라는 목소리가 더해진다.
분산 투자를 통해 다주택을 유지할 경우 늘어나는 종부세 감당이 어려워짐에 따라, 2주택 이상 보유자들의 지방 및 외곽 매물 정리와 상급지 갈아타기 수요가 늘어날 수밖에 없다는 분석이다.
정부는 ‘가액은 같은데 10억원짜리 3채가 30억원짜리 1채보다 세 부담이 훨씬 높다는 지적이 많았다’며 ‘과세형평’을 도모하는 차원이라는 입장이다. 다만 애초에 공제액이 크지 않은 그룹이라면 이번 개편으로 1주택자와 3주택자간 세액 격차가 좁혀지지 않아, 정부의 과세형평 목표를 달성할 수 있을지 의문도 제기된다.
정부 관계자는 “‘똘똘한 한 채’ 선호를 유발하는 큰 이유 중 하나는 공제”라며 “종부세 세액 80%를 공제받던 고가 구간 1주택자의 경우 이번에 캡(금액 한도)이 생기면서 3주택자와의 격차가 기존보다 줄어들 것”이라고 전했다.
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