2028년부터 주택 수 따른 종부세 불균형 대체로 더 커져…'과세형평' 논란
정부 "똘똘한 한 채 선호 이유는 공제"…한도 600만원 효과 주목
(세종=연합뉴스) 이세원 기자 = 1주택자와 3주택 이상 보유자간 종합부동산세 격차가 내후년부터 대체로 더 커지는 것으로 9일 파악됐다.
2028년부터 기본공제액 차이가 현행(3억원)보다 벌어지고, 3주택 이상 보유자의 공정시장가액 비율이 1주택자(70%)보다 10%포인트(p) 높게 적용되기 때문이다.
주택 수 별 세율이 단일화되더라도 애초 과세표준 산정시 생긴 차이가 크게 줄지 않는 것으로 보인다.
현재 1주택자와 3주택자의 종부세 세액 격차는 아파트 시가 기준 14억원에 20만원 선으로 시작해서 시가가 높아질수록 커진다. 이는 재산세 및 보유기간·연령 공제 전, 세 부담 상한 미적용 조건이고, 3주택은 각 주택 시가를 합산한 가액을 기준으로 한 것이다.
시가 20억원일 경우 3주택자의 세액은 같은 조건에서 90만원 많다. 이 격차는 30억원이면 157만원, 40억원이면 180만원, 50억원이면 465만원으로 벌어지며 80억원에선 1천588만원에 달한다.
세제개편안이 시행되고 종부세 개편이 완료되는 2028년이 되면 격차는 지금보다 대체로 커지다가 시가 100억원 남짓이 돼야 축소된다. 또, 3주택자 세액은 항상 현행보다 많아진다.
이는 주택 수와 거주 여부에 따라 4가지 유형으로 살펴본 결과다.
첫 번째 유형은 1주택자와 3주택자 모두 보유 주택에 살지 않는 경우로, 내후년 세액 격차는 시가 20억원에서 599만원, 30억원이면 767만원이고, 80억원에서는 2천586만원이 된다.시가 134억원이 돼야 비로소 현행보다 격차가 완화한다.
두 번째로 거주1주택자와 3주택 중 1채에 거주하는 경우 종부세 격차는 시가 148억원이 돼야 현재보다 좁혀지기 시작한다.
또, 모두 비거주인 첫 번째 경우와 비교하면 세액 격차가 시가 20억원까지는 작지만 21억원부터는 더 크다.
시가 300억원까지 살펴봐도 이런 구조는 달라지지 않는다. 거주에 따른 과표 인하 효과를 1주택자가 훨씬 많이 누리기 때문이다.
세 번째로 3주택 중 1채에 거주하더라도 비거주 1주택자에 비해 불리하다. 세액 차가 시가 30억원일 때 501만원, 40억원일 때 905만원, 50억원일 때 1천43만원이고 94억원이면 2천476만원까지 벌어지다가 95억원이 돼야 격차가 비로소 현재보다 줄어든다.
네 번째로 비거주 3주택자와 거주 1주택자의 경우, 세액 격차가 현재보다 줄어드는 분기점은 시가 158억원이다.
1주택자는 거주면 14억원, 비거주이면 9억원 공제를 적용받는다. 다주택자의 기본 공제액은 '4억원 + 5억원×(거주 주택 가액÷보유 주택 합산가액)'으로 계산한다.
보유 주택 합산가액에서 거주 주택이 차지하는 비율에 따라 공제액이 달라지는데 3채 중 1채에 사는 경우 합산가액의 3분의 1에 해당하는 집에서 사는 것으로 가정했다.
이번 세제 개편에서 정부는 1·2주택자 0.5∼2.7%, 3주택 이상 보유자 0.5∼5.0%로 이원화돼 있던 세율을 주택 가액이 중심이 된 과표를 기준 삼아 0.5∼5.0%로 통일했다.
정부는 '가액은 같은데 10억원짜리 3채가 30억원짜리 3채보다 세 부담이 훨씬 높다는 지적이 많았다'며 '과세형평'을 도모하는 차원이라고 설명한다.
아울러 현재 1세대1주택자에 보유기간과 연령을 고려해 적용하는 최대 80%의 세액 공제에서 보유기간을 거주기간으로 바꾸고 600만원(2027년은 800만원)으로 공제액을 제한하도록 금액 한도를 도입하기로 했다.
금액 제한 없이 최대 80%의 공제를 누린 1주택 납세자의 경우 개편 후 3주택자와의 종부세 격차가 줄어들 가능성이 있다.
하지만 애초 공제액이 크지 않은 그룹이라면 3주택과 1주택의 세액 격차는 이번 개편으로 좀처럼 좁혀지지 않을 것으로 보인다. 과세형평이라는 목표를 얼마나 달성할 수 있는지 의문이 제기될 수 있다.
정부 관계자는 이에 대해 "토론회 등에서 나온 전문가 의견 등을 반영해 개편한 것이며 다주택자의 공정시장가액비율 차이 등 여러 가지 요소가 결합한 결과"라고 설명했다.
그는 "'똘똘한 한 채' 선호를 유발하는 큰 이유 중 하나는 공제"라며 "종부세 세액 80%를 공제받던 고가 구간 1주택자의 경우 이번에 캡(금액 한도)이 생기면서 3주택자와의 격차가 기존보다 줄어들 것"이라고 덧붙였다.
sewonlee@yna.co.kr
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