공인중개사가 선순위 보증금이 없다고 속여 A씨가 보증금을 잃을 위기에 처했다. / AI 생성 이미지
공인중개사의 말을 믿고 임대차 계약을 맺은 A씨. 하지만 입주한 건물은 경매에 넘어갔고, A씨는 보증금을 온전히 돌려받지 못할 위기에 처했다.
계약 당시 “선순위 보증금이 없다”는 중개사의 설명과 달리, A씨의 계약 체결 불과 4시간 전에 다른 세입자가 먼저 계약한 사실이 드러났기 때문이다.
중개사를 믿었다가 보증금을 잃을 처지에 놓인 A씨. 과연 부동산과 공인중개사 협회에 민사 소송을 제기해 손해를 배상받을 수 있을까?
“선순위 0원” 장담한 중개사, 경매 시작되자 말 바꿨다
A씨가 임대차 계약을 맺을 당시, 공인중개사는 A씨에게 “선순위 임차인이 없다”고 안내했다. 계약서 역시 선순위 보증금이 없는 것을 전제로 작성됐다.
하지만 이는 사실이 아니었다. A씨가 실제 계약을 맺기 4시간 전, 다른 세입자가 먼저 전세계약을 체결한 사실이 뒤늦게 밝혀졌다. 이로 인해 A씨는 확정일자 기준으로 후순위로 밀려나게 됐다.
설상가상으로 건물이 임의경매에 넘어가면서 A씨의 보증금은 보호받지 못할 위험에 처했다. A씨가 이에 대해 항의하자, 처음 “선순위 앞쪽”이라고만 애매하게 말했던 중개사는 카카오톡 메시지를 통해 말을 바꿨다.
심지어 임대인은 다른 건물에서도 수도세를 연체하는 등 재정 상태가 좋지 않았지만, 중개사는 이런 사실을 전혀 알리지 않은 채 “안전하다”고만 설명했던 것으로 드러났다.
변호사들 “명백한 설명의무 위반”…핵심 증거는 ‘이것’
변호사들은 중개사가 선순위 권리관계를 잘못 안내한 것은 명백한 법 위반에 해당한다고 입을 모았다. 공인중개사법상 중개사는 계약에 앞서 등기부등본은 물론, 선순위 임차인의 보증금, 계약기간 등 권리관계를 정확히 확인해 설명할 의무가 있기 때문이다.
법무법인 태헤란 황인 변호사는 “실제 계약 체결 시점 기준 선순위가 존재함에도 이를 확인하지 않고 ‘0원’이라고 안내했다면, 이는 중개사의 설명의무 위반에 해당해 손해배상책임이 인정될 여지가 크다”고 분석했다.
법률사무소 새결 김태환 변호사 역시 “중개업자가 선순위 임차보증금을 실제보다 적게 설명하여 임차인이 보증금을 회수하지 못한 사안에서 손해배상책임이 인정된다”며 “본 사안의 경우에도 손해배상책임은 인정될 확률이 높다”고 봤다.
변호사들은 중개사의 책임을 묻기 위한 핵심 증거로 ▲선순위가 없다고 안내한 내용이 담긴 카카오톡·문자·녹취 ▲선순위 권리관계가 기재된 ‘중개대상물 확인설명서’ ▲실제 계약 체결 시간을 입증할 계약금 이체 내역 ▲먼저 계약한 다른 세입자의 계약서 및 입금 내역 등을 꼽았다.
계약서 날짜 수정? “오히려 독”…절대 하면 안 되는 이유
A씨는 소송에 유리할지 몰라 계약서의 날짜를 실제 계약일로 변경하는 것을 고민했다. 하지만 변호사들은 절대 해서는 안 될 행동이라고 경고했다.
제로변호사 홍윤석 변호사는 “계약서를 실제 계약일로 소급 변경하는 것은 공문서 위조 등 법적 리스크가 있어 권장하지 않는다”며 “대신 실제 계약이 이루어진 시점과 당시 중개사가 설명했던 내용을 입증할 수 있는 통화 녹취, 문자 메시지 등을 확보하는 것이 훨씬 효과적”이라고 조언했다.
로버스 법률사무소 신은정 변호사도 “당사자가 임의로 계약서 날짜를 수정하는 것은 사문서 변조 등의 오해를 살 수 있어 매우 위험하다”고 지적했다. 계약서를 수정하기보다, 실제 계약일과의 차이를 이용해 선순위 권리관계를 속인 중개사의 과실 자체를 입증해야 한다는 것이다.
법무법인 대환 김상훈 변호사는 “상대방 동의 없이 기존 문서를 수정하면 사문서변조 시비와 증거가치 훼손의 위험만 남는다”며 “계약서 수정이 아니라 실제 체결일을 증명하는 편이 유리하다”고 강조했다.
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