서울 아파트값, 역대 최장 ‘불장’보다 최근 1년 반 두 배 더 뛰었다

[이데일리 이다원 김은경 기자] 서울 아파트값이 77주 연속 상승하는 동안 누적 상승률이 15%를 넘어서며 역대 최장 상승기보다 두 배 이상 높은 오름폭을 기록했다. 연속 상승 기간은 문재인 정부 후반기 85주보다 8주 짧았지만 공급 부족과 전·월세 시장 불안 속에 실수요가 매매시장으로 유입되면서 가격 상승 속도는 오히려 더 가팔랐다는 분석이 나온다.

[이데일리 이미나 기자]

30일 한국부동산원이 발표한 7월 넷째 주 주간 아파트 가격동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.25% 상승했다. 지난해 2월 첫째 주 이후 77주 연속 오름세다.

이번 상승장은 과거보다 상승 속도가 훨씬 빠르다. 지난해 2월 첫째 주 이후 서울 아파트값 누적 상승률은 15.55%로 집계됐다. 이는 문재인 정부 당시인 2020년 6월 둘째 주부터 2022년 1월 셋째 주까지 이어진 역대 최장 85주 연속 상승기의 누적 상승률(7.71%)보다 두 배 이상 높은 수준이다. 윤석열 정부 말기부터 이재명 정부 1년을 거치면서 상승 기간은 8주 짧지만 가격은 훨씬 가파르게 오른 셈이다.

전세시장도 같은 흐름을 보였다. 2020~2022년 상승기 서울 아파트 전셋값은 9.00% 상승했지만 이번 상승기에는 10.19% 올랐다.

이번 상승장의 출발점은 지난해 2월 서울시가 ‘잠삼대청’(잠실·삼성·대치·청담동)을 토지거래허가구역에서 해제한 시점으로 꼽힌다. 해제 직전인 지난해 2월 둘째 주 송파구 아파트값은 주간 0.14%, 강남구는 0.08% 상승했지만 3월 셋째 주에는 각각 0.79%, 0.83%까지 상승폭이 확대됐다. 같은 기간 서울 평균도 0.02%에서 0.25%로 커졌다.

이후 상승세는 강남3구를 넘어 성동·마포·광진 등 한강변 지역을 거쳐 성북·노원·중랑 등 중저가 지역으로 확산했다. 77주간 누적 상승률을 보면 성동구가 26.82%로 가장 많이 올랐고 송파구(26.75%), 마포구(21.40%), 광진구(20.28%), 영등포구(19.79%), 양천구(19.65%), 강동구(18.05%) 등이 뒤를 이었다. 강남구는 15.84%로 서울 평균(15.55%)과 비슷한 수준을 기록했다.

올해 들어서는 상승 흐름이 중저가 지역으로 더욱 뚜렷하게 옮겨갔다. 올해 누적 상승률은 성북구가 10.31%로 가장 높았고 구로구(8.80%), 강서구(8.78%), 서대문구(8.04%), 영등포구(8.02%), 관악구(7.98%), 동대문구(7.97%), 노원구(7.62%) 등이 뒤를 이었다. 반면 송파구(5.12%), 서초구(3.05%), 강남구(2.02%) 등 강남권은 상대적으로 상승률이 낮았다.

전문가들은 토지거래허가(토허)구역 해제가 시장 분위기를 바꾼 계기로는 작용했지만 장기 상승장을 만든 결정적인 원인은 아니라고 진단했다. 공급 부족으로 매물이 줄어든 가운데 전·월세 가격까지 오르면서 실수요가 매매시장으로 유입됐고, 강남권에서 시작된 상승세가 서울 전역으로 확산했다는 설명이다.

양지영 신한 프리미어패스파인더 전문위원은 “토허구역 해제로 시장 분위기가 살아난 측면은 있지만 그것만으로 77주 동안 상승세가 이어졌다고 보기는 어렵다”며 “신규 공급은 부족하고 기존 매물도 잠긴 상황에서 토허구역이 다시 확대 지정되면서 오히려 시장에 나오는 매물이 더 줄었다”고 말했다. 이어 “결국 공급 부족과 매물 감소가 장기 상승의 근본적인 배경이었고, 여기에 전세 물량 감소까지 겹치면서 전·월세 수요가 매매시장으로 이동한 영향이 더 컸다”고 덧붙였다.

김효선 KB국민은행부동산수석전문위원도 “문재인 정부 당시에는 실거주뿐 아니라 투자·투기 수요까지 가세하면서 갭투자가 가능했고 매입 속도도 빨랐지만 지금은 투자 수요보다 공급 부족에 따른 실수요의 영향이 훨씬 강하다”고 했다. 그러면서 “서울과 수도권으로 수요가 집중된 가운데 지난해 고가 아파트가 먼저 오른 뒤 최근에는 중저가 아파트가 가격을 따라가는 ‘키 맞추기’ 현상이 나타나고 있다”며 “가격 수준 자체가 높아진 상황에서 중저가 지역까지 상승세가 확산하면서 한 번에 오르는 폭도 과거보다 커졌다”고 분석했다.