최근 자택을 오래 보유한 1주택자를 상대로 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 제도가 개편된다는 소식에 집주인들의 관심이 커지고 있다.
특히 업계에서는 장특공제에 10억원 한도를 적용하는 방안이 실행될 경우 강남권 초고가 아파트를 장기간 보유한 1주택자의 세 부담이 지금보다 크게 늘어날 수 있다는 분석이 나오면서 시장의 셈법도 복잡해지는 분위기다.
현재 정부는 보유기간 중심으로 적용되던 장기보유특별공제를 실거주 기간 비중을 높이는 방향으로 손질하는 방안을 검토하고 있다.
여기에 장특공제 적용 금액 자체를 일정 한도로 제한하는 방안까지 논의되면서 장기 보유자들은 매도 시점을 앞당길지, 증여나 가족 간 거래를 활용할지, 계속 보유할지 등을 두고 고민이 깊어질 것으로 예상된다.
문제는 10년 이상 초고가 주택에 실거주한 1주택자라도 장특공제 한도가 도입될 경우 양도소득세가 최대 4배 이상 더 부과될 수 있다는 점이다.
세금의 한도가 정해지는 만큼 고가 아파트일수록 세금 증가 폭이 매우 큰데, 초고가 단지의 대표 명사라 불리는 서울 강남구 압구정현대1차를 예시로 든다면 전용 131㎡의 경우 현재 현행 제도 내에서는 양도세가 3억1197만원 수준에 달한다,
그러나 새로운 장기보유특별공제 한도가 적용될 시 13억2046만원으로 늘어나면서 세금 부담이 10억849만원 증가하게 된다.
서초구 반포의 대장 아파트인 '래미안퍼스티지' 전용 84㎡도 마찬가지로 기존 2억4185만원이던 양도세가 9억4485만원으로 증가하는 것으로 나타났다. 집값은 똑같은데, 세금 부담만 약 7억300만원 늘어나는 결과다.
강남 초고가 1주택자 양도세 수억원 늘어날 가능성
반면 최근 몇 년 사이 가격이 크게 상승했더라도 시세가 20억원 안팎인 아파트는 개편 전후 세금 차이가 거의 없는 것으로 분석됐다. 결국 이번 제도가 변경될 경우 가장 큰 영향을 받는 대상은 강남구와 서초구 등 초고가 주택을 장기간 보유한 1주택자들이 될 가능성이 높다는 의미다.
우병탁 신한은행 프리미어패스파인더 전문위원은 "취득세 등 추가 비용을 부담하더라도 절감되는 세금 규모가 더 클 경우 실제로 매도 후 재취득 사례가 나올 가능성도 있다"라고 설명했다.
이러한 제도 개편을 둘러싸고 벌써부터 형평성 논란도 제기되고 있다. 장기보유특별공제는 오랜 기간 주택을 보유하는 과정에서 발생하는 물가 상승에 따른 명목상 양도차익 부담을 완화하기 위해 마련된 제도인데, 공제 금액에 상한선을 두면 이러한 제도의 취지가 약해질 수 있다는 지적도 나온다.
박합수 건국대 겸임교수는 "만약 양도차익 공제를 10억원으로 제한한다면 한강변 등 고가 주택 지역에서 장기간 실거주한 1주택자의 상당수가 한도 적용 대상이 될 수 있다"라며 "실거주 목적의 장기 보유자까지 동일한 기준으로 세금을 부과하면 주거 이동이 어려워질 수 있다. 이는 기존 생활권에서 이미 잘살고 있는 시민들이 다시 집을 구하기 어려운 상황도 발생할 수 있다는 의미"라고 우려했다.
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