가게 영업 종료 후 인테리어를 철거하지 않고 퇴거한 임차인이 2심에서 3년치 월세 배상 판결을 받았다. / AI 생성 이미지
가게 문을 닫고 나온 A씨. 임대인과 내부 시설 철거 문제로 협의가 되지 않아 인테리어를 그대로 둔 채 퇴거한 것이 화근이 됐다.
최근 2심 법원에서 '영업 종료 시점부터 현재까지 약 3년치 월세 전액을 배상하라'는 판결을 받았다.
보증금은 이미 연체료 등으로 모두 소진된 상태. 실제로 사용하지도 않은 공간에 대해 3년치 월세를 고스란히 물어줘야 할 처지에 놓인 A씨는 대법원에서 이 판결을 뒤집을 수 있을까?
영업도 안 했는데 3년치 월세 전액 배상하라니
A씨는 2023년 7월, 운영하던 가게의 영업을 종료하고 퇴거했다. 그러나 임대인과 인테리어 등 시설물 철거에 대한 협의가 원만히 이뤄지지 않았고, 결국 시설물을 그대로 둔 채 나왔다.
이후 임대인은 A씨를 상대로 소송을 제기했다. 2심 법원은 2023년 7월을 기준으로 A씨의 보증금이 모두 상계돼 동시이행항변권(임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 건물 인도를 거부할 권리)을 잃었다고 봤다.
결론적으로 법원은 A씨에게 2023년 7월부터 판결 시점까지 약 3년치에 해당하는 임대료 전액을 손해배상금으로 지급하라고 판결했다. 사용하지도 않은 기간에 대해 거액의 배상책임을 지게 된 A씨는 판결이 부당하다며 대법원 상고를 고민하고 있다.
변호사들 “손해배상 범위, 대법원 판례와 다를 수 있어”
결론부터 말하면, 변호사들은 2심 판결의 손해배상 범위가 대법원 판례와 다를 수 있어 다툴 여지가 있다고 봤다. 다만 단순히 '억울하다'는 주장만으로는 안 되고, 명확한 법리적 근거가 필요하다고 지적했다.
가장 핵심적인 쟁점은 영업을 종료하고 실제 사용·수익이 없는 상태에서 손해배상액을 어떻게 산정하느냐다.
법무법인 우선 이민철 변호사는 “대법원은 임대인이 스스로 시설물을 철거하고 원상회복을 할 수 있었던 합리적인 기간까지만 손해배상을 인정하고 있다”고 설명했다.
이어 “만약 항소심 재판부가 철거에 소요되는 통상적인 기간을 심리하지 않은 채 3년 전체 기간을 손해배상액으로 산정했다면, 이는 대법원 판례에 반하는 법리오해에 해당하여 상고심에서 파기환송을 이끌어낼 여지가 있다”고 분석했다.
제이디종합법률사무소 전종득 변호사 역시 “시설물 미철거 손해를 3년 전부 차임 상당으로 인정한 부분은, 판례상 손해배상 기간을 임대인이 스스로 원상회복할 수 있었던 ‘합리적 복구가능 기간’으로 제한해야 한다는 법리와 충돌할 여지가 있어 상고이유가 될 수 있다”고 봤다.
법무법인 한설 조민성 변호사도 “임대차 종료 후 목적물을 실제로 그 목적에 따라 사용·수익하지 않았다면 차임 상당액을 그대로 부담시킬 수 없다는 것이 확립된 법리”라며 “2심이 부당이득과 불법점유로 인한 손해배상 법리를 구분하지 않은 채 전 기간에 차임 상당액을 인정했다면, 법리오해로 다퉈볼 여지가 있다”고 짚었다.
보증금 계산 오류도 상고 이유 될 수 있지만…신중론도
보증금 정산 과정의 오류를 지적하는 방법도 거론됐다. 법무법인 쉴드 이진훈 변호사는 “보증금 상계 처리 후 연체 차임 및 손해배상금 산정 과정에서 계산 오류가 있다면 이유의 모순이나 법리오해로 상고 이유가 될 수 있다”고 말했다.
그러나 신중한 의견도 있었다. 로버스 법률사무소 신은정 변호사는 “대법원은 임차인이 건물을 실질적으로 사용하지 않았더라도 보증금이 소진되어 동시이행항변권을 상실한 상태에서 시설물을 방치했다면 임대인에게 차임 상당의 손해를 배상할 책임이 있다고 본다”며 “2심이 이러한 법리를 따랐다면 법리오해를 다투기는 까다롭다”고 내다봤다.
신 변호사는 “파기환송을 통한 감액 가능성이 낮아 비용 대비 상고의 실익은 매우 적을 수 있다”고 덧붙였다.
결국 ‘상고 실익’이 문제…감액 가능 금액과 비용 따져야
결국 상고를 할지 말지는 ‘실익’에 달렸다. 변호사들은 감액 가능한 금액과 상고에 드는 비용을 냉정하게 비교해 결정해야 한다고 조언했다.
전종득 변호사는 “실익은 ‘월차임 × 감액 가능 개월 수’가 상고비용·지연이자·집행리스크를 넘는지로 판단해야 한다”고 구체적인 기준을 제시했다.
법률사무소 정벽 김인규 변호사는 “유사한 임대차 분쟁을 다수 수행한 경험상, 2심 판결문과 보증금·손해배상 계산 내역을 함께 검토한 후 상고 실익을 판단하는 것이 가장 중요하다”고 강조했다.
대법원 상고는 판결문을 송달받은 날로부터 2주 이내에 제기해야 하므로 기한을 놓치지 않도록 신속한 법률 검토가 필요하다.
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