부동산 매매 약정 후 개인 사정으로 계약을 파기할 경우 약정금은 포기하는 것이 원칙이다. / AI 생성 이미지
A씨는 최근 부동산 매매에 관한 양해각서를 작성하고 약정금으로 5000만 원을 보냈다. 하지만 갑작스러운 주식시장 하락으로 중도금과 잔금 지급 계획이 모두 틀어졌다.
설상가상으로, 계약에 필수적인 토지거래허가까지 이미 나온 상황. 이대로 계약을 진행하기엔 위험 부담이 너무 크다고 판단한 A씨는 계약을 파기하고 싶다.
A씨는 이미 지급한 약정금 5000만 원을 조금이라도 돌려받을 수 있을까?
토지거래허가 완료, '단순 변심' 파기 시 약정금 포기가 원칙
결론부터 말하면 A씨가 약정금 5000만 원을 온전히 돌려받기는 매우 어렵다. 변호사들은 토지거래허가가 이미 나왔고, 계약 파기의 책임이 A씨에게 있기 때문이라고 분석했다.
A씨가 작성한 양해각서 특약에는 '쌍방이 협력했음에도 토지거래허가를 받지 못하면 약정은 무효로 하고, 매도인은 약정금 전액을 반환한다'는 조항이 있었다. 하지만 A씨의 경우 지난달 이미 허가가 났기에 이 조항은 적용되지 않는다.
오히려 문제가 되는 것은 '일방의 변심으로 계약이 파기될 경우, 매수인은 약정금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다'고 정한 다른 특약 조항이다. 주식 하락으로 인한 자금 사정 악화는 법적으로 매수인의 '단순 변심' 또는 귀책사유로 여겨진다.
법무법인 약속 조범수 변호사는 "주식 하락으로 잔금 마련이 어려워진 사정은 매도인의 잘못이 아니므로, 이를 이유로 약정금 5000만 원의 반환을 요구하기는 쉽지 않다"고 설명했다. 이어 "특약에 매수인이 약정금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다는 내용이 있어 원칙적으로는 약정금 5000만 원을 포기하는 형태가 될 가능성이 높다"고 봤다.
'위약금 5000만원은 과도하다' 주장해 일부 감액 가능성도
다만 약정금 일부를 돌려받을 길이 아예 없는 것은 아니다. 변호사들은 이 약정금의 성격을 '손해배상액의 예정(위약금)'으로 보고, 법원에 감액을 청구해 볼 여지가 있다고 조언했다.
우리 민법은 손해배상 예정액이 부당하게 과다한 경우, 법원이 이를 적절히 감액할 수 있도록 규정한다(민법 제398조 제2항).
법률사무소 길 길기범 변호사는 "특약의 '금오천만원을 위약금으로 지불한다'는 규정은 법적으로 '손해배상액의 예정'에 해당한다"며 "예정액이 일반적인 관념에 비추어 과다한 경우 법원이 감액할 수 있다"고 설명했다.
법무법인 명륜 오지영 변호사도 "실제 매도인에게 발생한 손해가 크지 않다면 5000만 원 전액 몰취가 과다하다고 다투어 일부 반환을 이끌어낼 여지가 있다"고 덧붙였다. 다만 법원에서 위약금이 과다한지를 판단할 때는 전체 매매대금 대비 위약금의 비율, 계약 파기로 매도인이 입은 실제 손해 등을 종합적으로 고려하므로 감액이 무조건 보장되는 것은 아니다.
소송보다 현실적인 해법은 '매도인과 협상'
많은 변호사들은 법적 다툼으로 가기 전에 매도인과 원만히 합의를 시도하는 것이 가장 현실적인 해결책이라고 입을 모았다.
매도인 입장에서도 소송에 휘말리는 대신 위약금 일부를 감액해 주고 빨리 계약 관계를 정리한 뒤, 새로운 매수인을 찾는 것이 더 이득일 수 있기 때문이다.
법무법인 태림 김도현 변호사는 "현실적으로는 매도인과 협의하여 새로운 매수인을 구해주는 조건이나 일정 금액을 공제한 뒤 일부를 돌려받는 방식으로 합의하는 것이 가장 가능성이 높다"고 조언했다.
법무법인 정향 장두식 변호사 역시 "새 매수인을 빠르게 주선해 매도인이 손해 없이 갈아타는 것이 가능하다면, 일부 반환에 응할 여지가 있다"며 "법리 다툼보다 속도가 빠르고 불확실성을 줄일 수 있다"고 강조했다.
Copyright ⓒ 로톡뉴스 무단 전재 및 재배포 금지
