개인회생 중인 세입자에게 집주인이 보증금 반환을 거부하는 상황에서, 대출에 담보가 설정되지 않았다면 세입자에게 직접 반환하는 것이 원칙이다. / AI 생성 이미지
개인 사정으로 개인회생을 신청한 A씨. 아직 법원의 인가 결정이 나기 전이지만, 성실히 절차를 밟고 있었다.
그런데 월세가 몇 차례 밀리자 집주인은 아직 계약 기간이 남았음에도 A씨에게 “빨리 집을 비워 달라”고 요구했다. A씨는 이사를 하기 위해 보증금을 돌려 달라고 요청했다.
A씨는 집주인에게 “보증금 대출에 질권이나 채권양도 설정이 없어 개인회생 변제금에 포함시켰으니, 나에게 직접 돌려주면 된다”고 설명했다.
하지만 집주인은 “나중에 문제가 생길 수 있다”며 “확실한 증거가 없으면 보증금을 내어줄 수 없다”고 버티고 있다. 대출을 해 준 은행조차 “우리는 제3자”라며 집주인과 알아서 해결하라는 입장이다.
당장 이사 갈 집은 알아봐야 하는데, 보증금이 묶여 버린 A씨. 어떻게 이 상황을 해결할 수 있을까?
보증금에 질권 없다면, 집주인은 세입자에게 돌려주는 게 원칙
결론부터 말하면, A씨의 보증금 대출에 은행의 담보권(질권·채권양도)이 설정되어 있지 않다면, 집주인은 계약 당사자인 A씨에게 보증금을 돌려주는 것이 맞다.
변호사들은 집주인의 우려와 달리 법적 문제가 발생할 가능성이 낮다고 봤다.
법무법인 법승 이승우 변호사는 “질권이 없는 보증금 대출은 개인회생 절차에서 일반회생채권으로 분류돼, 이미 질문자(A씨)의 변제계획안에 포함돼 있다”고 설명했다. 즉, 은행은 집주인에게 직접 보증금 반환을 청구할 법적 권리가 없다는 의미다.
법무법인 쉴드 이진훈 변호사 역시 “보증금에 질권·양도 설정이 없다면, 해당 보증금은 의뢰인(A씨)의 재산”이라며 “집주인은 채무자인 의뢰인에게 반환하면 된다”고 말했다.
집주인이 걱정하는 ‘이중지급’의 위험이 없는 셈이다.
불안한 집주인, ‘객관적 서류’로 설득해야
하지만 말로만 설명해서는 집주인의 불안을 해소하기 어렵다. 집주인이 안심하고 보증금을 돌려주게 하려면, 객관적인 증명 자료를 제시하는 것이 효과적이다.
법무법인(유한) 영진 이장주 변호사는 “법원에 제출한 개인회생 채권자목록을 직접 보여주는 것이 가장 좋다”며 “해당 대출이 별제권(담보)이 아닌 일반 신용채권으로 들어가 있음을 확인시켜 주면 집주인의 불안을 크게 줄일 수 있다”고 조언했다.
은행에서 ‘질권이나 채권양도가 설정되지 않았다’는 내용의 금융거래확인서나 대출약정서 사본을 발급받아 보여주는 것도 방법이다.
법무법인 랜드로 신지수 변호사는 “회생법원 또는 담당 변호사·법무사로부터 보증금 수령이 문제없다는 확인서나 동의서를 받아 제시하는 것이 가장 확실하다”고 덧붙였다.
이러한 서류를 제시했는데도 집주인이 계속 반환을 거부한다면, 내용증명을 보내 법적 대응을 예고할 수 있다. 내용증명에는 보증금 반환 의무가 세입자에게 있다는 사실과 함께, 지정한 날짜까지 지급하지 않으면 소송으로 진행되고 소송비용과 지연이자까지 집주인이 부담하게 될 수 있다는 점을 명시하는 것이 좋다.
보증금 받기 전 이사는 금물…‘이것’부터 신청해야
만약 집주인이 끝까지 보증금을 돌려주지 않는다면 어떻게 해야 할까? 변호사들은 보증금을 돌려받기 전에 섣불리 이사를 가서는 안 된다고 강조했다.
법무법인 현림 윤상현 변호사는 “절대 보증금을 받기 전에 먼저 짐을 빼지 마라”며 “그냥 나가면 대항력과 우선변제권을 잃어 보증금을 돌려받을 후순위로 밀릴 수 있다”고 경고했다.
임대차 계약에서 집을 비워 주는 것과 보증금을 돌려받는 것은 동시에 이행되어야 할 의무이기 때문이다.
부득이하게 먼저 이사를 가야 하는 상황이라면, 반드시 ‘임차권등기명령’을 신청해야 한다. 임차권등기명령은 세입자가 이사를 가더라도 기존 주택에 대한 대항력과 우선변제권을 유지시켜 주는 법적 장치다.
이장주 변호사는 “주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하여 등기부에 기재된 것을 확인한 후 이사해야 한다”며 “이렇게 해야 나중에 소송이나 경매 절차가 진행되더라도 보증금을 안전하게 보호받을 수 있다”고 설명했다.
돌려받은 보증금, 마음대로 써도 될까?
우여곡절 끝에 보증금을 돌려받았다고 해서 모든 절차가 끝나는 것은 아니다. A씨는 개인회생 절차를 진행 중이라는 사실을 잊으면 안 된다.
돌려받은 보증금은 A씨의 재산에 해당하며, 이는 개인회생 절차에서 청산가치에 반영된다. 따라서 보증금을 임의로 사용하면 법원으로부터 변제계획을 불성실하게 이행하는 것으로 비칠 수 있다.
이진훈 변호사는 “반환된 보증금을 임의로 사용하면 법원과 개인회생 절차에서 문제가 될 수 있다”며 “반드시 관리인 또는 담당 법원에 보고하고 처리 방향을 확인해야 한다”고 지적했다.
Copyright ⓒ 로톡뉴스 무단 전재 및 재배포 금지
