이지스자산운용은 이달 말 홈플러스 영등포점 거래 종결(딜클로징)을 목표로 협상을 진행 중이다. 시장에서는 영등포점 거래가 성사될 경우 홈플러스 4곳을 담고 있는 펀드의 대출 만기 연장 협상에도 긍정적 영향을 줄 것으로 보고 있다.
◇펀드 5800억원 대출, 다음달 5일 만기
22일 금융투자업계에 따르면 이지스자산운용은 홈플러스 영등포점 매각 절차를 이달 말 마무리하는 것을 목표로 협상을 진행하고 있다. 현재 KB증권 컨소시엄이 부지 매입 및 개발사업 우선협상대상자로 선정된 상태다.
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홈플러스 영등포점은 서울 영등포구 당산로 42(문래동3가 55-3)에 위치한 초역세권 자산이다. 지하철 2호선 문래역 바로 앞에 있으며 향후 약 500가구 규모 공동주택 개발이 추진되는 것으로 전해졌다.
이번 거래가 주목받는 이유는 다음달 5일 만기를 맞는 5800억원 규모 대출과 맞물려 있기 때문이다. 해당 대출은 홈플러스 영등포점을 비롯해 금천점, 동수원점, 부산 센텀시티점 등 4개 점포를 담보로 조달됐다.
이들 자산은 이지스자산운용이 운용하는 '이지스KORIF사모부동산투자신탁13호'에 편입돼 있다. 펀드는 점포를 매입한 뒤 홈플러스에 임대하고, 임대료를 재원으로 투자자에게 배당하는 구조로 운용돼 왔다.
펀드 구조는 그대로 유지되고 있지만 실질적 투자자는 바뀌었다. 지난 2022년 투자컨설팅사 지메이코리아가 이들 점포를 약 9400억원에 인수하면서 수익자 대부분이 교체됐다.
현재 대주단은 대출 만기 연장 여부를 검토하고 있다. 홈플러스 영등포점 매각이 순조롭게 진행될 경우 현금 유입으로 펀드의 대출상환 여력이 한층 증가하기 때문에 금융권 부담도 일부 완화될 것이라는 분석이 나온다.
특히 대출 만기가 채 한 달도 안 남은 상황에서 홈플러스가 회생절차 폐지로 파산 위기를 겪었다가, 다시 회생절차 연장으로 위기를 모면한 데 따라 금융권도 우려를 한시름 놓게 됐다.
전날 서울회생법원 회생4부는 홈플러스 회생절차 폐지 결정을 취소하고 회생계획안 가결 기간을 오는 9월 4일까지 연장했다.
◇이달 말 영등포점 매각 딜클로징 목표
펀드의 신탁업자인 KB국민은행은 해당 점포의 보관·관리 업무를 맡고 있다. 국민은행은 이지스자산운용의 운용 지시에 따라 투자신탁 재산을 관리·임대하는 역할을 수행한다.
앞서 국민은행은 지난 2022년 8월 체결한 대출약정에 따라 대주단으로부터 총 5800억원을 조달했다. 담보 자산은 홈플러스 영등포점·금천점·동수원점·센텀시티점이다.
트랜치별 대출 규모는 △트랜치A-1 3640억원 △트랜치A-2 2160억원이며 담보권과 상환 순위는 동일하다. 대출은 2022년 8월 5일 실행됐다. 당초 지난해 8월 만기였지만 대주단이 1년 연장을 결정하면서 만기가 다음달 5일로 미뤄졌다.
대출은 만기 일시상환 방식이며 조기상환도 가능하다. 금리는 양도성예금증서(CD) 91일물 수익률에 연동되는 변동금리로, 이자는 3개월마다 선급한다.
이번 대출에는 총 12개 금융기관이 참여했다. 구조상 한 곳이라도 만기 연장에 동의하지 않으면 기한이익상실(EOD)이 발생하는 만큼 작년 대출만기 연장 과정에서도 대주단 협의가 쉽지 않았었다.
업계에서는 영등포점 매각 성사 여부와 홈플러스 회생 속도가 향후 펀드 가치와 대출 상환 일정에 적잖은 영향을 미칠 것으로 보고 있다.
금융투자업계 관계자는 "최악의 경우 홈플러스가 파산하더라도 반드시 펀드에 악재로만 작용하는 것은 아닐 것"이라며 "이지스자산운용이 명도를 통해 신규 임차인을 유치하거나 (영등포점 제외한) 점포들에 대해 부동산 용도 변경을 추진할 가능성이 있다"고 말했다.
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