JLL "올 하반기 수도권 물류 임대시장 개선…신규 공급 감소"

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 글로벌 부동산 서비스기업 존스랑라살(JLL) 코리아는 올해 하반기 수도권 물류시장의 임대차시장이 개선될 것으로 전망했다.

JLL코리아는 '올해 2분기 수도권 물류시장 분석' 결과에서 22일 이같이 발표했다. 이번 분기 수도권 물류시장 순 흡수면적은 약 4만9629평으로 전분기 대비 42% 증가했다. 공실률은 15.5%로 안정세를 보였다.

'순 흡수면적'이란 일정 기간 동안 시장에 새로 점유된 면적에서 퇴거한 면적을 뺀 수치를 뜻한다. 순 흡수면적이 양(+)이면, 시장에서 점유된 면적이 퇴거 면적보다 크다는 것을 의미한다.

(사진=JLL코리아)

올해 상반기 수도권 물류시장 신규 공급은 전년 동기 대비 약 33% 수준에 그쳤다. 올해 상반기 허가를 받은 물류센터는 단 3건이다. 지난 2023년 84건, 2024년 32건과 비교하면 급격히 감소한 규모다.

올해 하반기 공급 예정 규모도 상반기보다 적어 연간 전체 공급량은 전년 대비 절반 미만으로 예상된다. 건설비 상승과 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 어려움으로 신규 개발 환경이 크게 위축된 여파다.

이에 따라 우수한 입지와 스펙을 갖춘 기존 자산에 대한 수요가 계속 확대될 것으로 전망된다.

올해 2분기 투자시장 거래액은 8899억원으로 전분기 대비 19%, 전년 동기 대비 약 2배 증가했다. 특히 이번 분기 거래에서는 저온 공실 면적을 상온으로 전환하는 전략이 다수 있었다.

이는 수요가 견조한 상온 비중을 확대해서 임차율과 운영 수익성을 개선하려는 전략으로 해석된다.

제3자 물류(3PL), 도매 및 소매업, 이커머스 업종이 임대 수요를 견인했다. 상온 면적은 임차가 원활한 반면 저온 면적은 공실이 지속되는 양극화 현상이 뚜렷해지고 있다.

수도권 중부와 남동부를 제외한 대부분 권역에서 양(+)의 순 흡수면적이 관찰됐다. 다만 서부와 북부 권역의 공실률이 하락한 반면 중부, 남부, 남동부 권역에서는 상승세를 보였다. 이에 따라 전체 공실률은 15.5%로 전분기 대비 13베이시스포인트(bp, 1bp=0.01%포인트) 상승했다.

올해 2분기 상온 명목 임대료는 평당 3만6100원으로 전분기 대비 0.6%, 전년 동기 대비 2.4% 상승했다. 권역별 월 평균 상온 명목 임대료는 △북부 4만4500원 △서부 4만2200원 △중부 3만8900원 △남부 3만1900원 △남동부 3만1200원 수준이다.

서부 권역이 전년 동기 대비 3.9% 상승하며 가장 큰 폭의 상승률을 보였다. 신규 공급 감소에 따라 상온 임대료는 완만한 상승세를 지속할 것으로 예상된다. 반면 저온의 경우 제한적 수요로 인해 상온 대비 임대료 상승폭도 제한적일 것으로 보인다.

유흥일 JLL코리아 물류자산 산업 서비스 상무는 "올해 하반기 수도권 물류시장은 신규 공급 급감으로 공실률이 점진적으로 하락하고, 임대료는 완만한 상승세를 이어갈 것"이라며 "다만 상온과 저온의 수요 양극화가 심화되면서 투자자와 임차인 모두 입지, 스펙, 운영 효율성을 갖춘 우량 자산에 집중할 것"이라고 말했다.

이어 "국내 기관투자자의 참여 확대와 신규 공급 감소가 맞물리면서 우량 상온 자산에 대한 투자 경쟁이 더욱 치열해질 것"이라고 덧붙였다.