이재명 대통령 부부의 분당 아파트 매매 과정에서 불거진 근저당권 설정 논란에 대해 청와대가 직접 해명에 나섰다.
청와대 해명과 팩트 체크는 22일 오전 올라온 '팩트방앗간 7회' 영상을 통해서 이뤄졌다. 해당 영상에는 안귀령 청와대 부대변인과 부동산 전문가 한문도 명지대 대학원 겸임교수가 출연해 거래 구조를 조목조목 설명했다.
29억 아파트 매매, 왜 근저당이 걸렸나
이 대통령 부부가 분당 아파트를 29억 원에 매도했다. 매매 계약 체결 및 소유권 이전 등기는 마무리됐으나, 잔금 17억 7천만 원은 아직 지급되지 않은 상태다. 이 미지급 잔금을 담보하기 위해 채권 최고액 17억 7,700만 원의 근저당권이 설정됐다. 잔금은 10월 말 수령 예정이다.
한 교수는 "매매 계약이 성립되고 등기 이전이 됐으나, 잔금 수령 시기가 맞지 않아 소유권을 먼저 넘겨 주는 대신 근저당권을 설정했다"고 설명했다. 쉽게 말해, 소유권은 넘겨줬지만 돈은 나중에 받기로 합의한 구조다.
근저당권 자체는 민법상 명문화된 일반적 법적 행위다. 은행 대출을 받을 때 등기부등본에 담보권이 설정되는 것과 동일한 원리다. 다만 주체가 은행이 아닌 매도인(대통령 부부)이라는 점만 다를 뿐, 법적 구조는 같다.
한 교수는 "1억 원을 빌릴 때 채권 최고액을 1억 2천만 원으로 설정하는 것이 통례"라며 "이자, 경매 집행 비용 등 미래 채권 변제금을 미리 계산해 설정하는 것이 근저당권"이라고 덧붙였다.
"그럼 대통령 부부, 이자도 받는 거냐?" 일각에서 제기된 물음에…
청와대 "이재명 대통령, 17억 근저당 이자 받지 않기로" 기사 내용 토대로 AI툴 활용해 제작한 자료사진.
많은 이들이 궁금해할 부분이 바로 이자 문제다. 수개월간 수십억 원 규모의 잔금을 받지 않으면서, 그 기간 발생하는 이자는 어떻게 처리되는가.
안 부대변인은 "통상 잔금 지급을 몇달 유예하면 액수가 커서 이자가 상당할텐데 이자를 받지 않기로 한 것으로 확인됐다"고 밝혔다.
한 교수는 "1년, 2년이 아니라 3~4개월 차이이기 때문에 그 부분을 고려해 이자를 받지 않은 것으로 보인다"며 "다만 만약 잔금 납부일에 돈을 지급하지 않는다면 민법상 연체 이자율이 적용되며, 경매 집행도 가능하다"고 설명했다. 이자 면제는 배려의 성격이지만, 연체 시에는 법적 절차가 즉각 가동되는 구조다.
"물지 된다"는 논란의 핵심, 재건축과 소유권 이전 타이밍
이번 거래를 둘러싼 또 다른 쟁점은 재건축 이슈다. 해당 아파트가 위치한 분당 양지마을 일대는 1기 신도시 재건축 선도지구로 지정된 곳이다. 이른바 '물지(물건이 지워진다는 의미의 부동산 은어, 조합원 지위를 잃는 상황)'가 될 수 있다는 분석이 나온 것도 이 때문이다.
핵심은 도시 및 주거환경정비법에 따른 조합원 지위 양도 제한이다. 조합이 사업 시행자인 경우에는 조합 설립 인가일 이후 거래되면 조합원 지위가 넘어가지 않고 현금 청산된다. 신탁사가 사업 시행자인 경우에는 지자체의 신탁사 사업 시행자 지정 승인 고시일 이후 거래분이 동일하게 현금 청산 대상이 된다.
양지마을은 신탁사가 사업 시행자다. 신탁사 측이 6월 20일 지자체에 사업 시행자 지정 승인 신청을 했고, 통상 약 한 달이면 승인이 나오는 만큼 8월 중 지정 고시가 예상된다.
즉, 매수자 입장에서는 8월 이전에 소유권 이전 등기를 마쳐야 조합원 지위를 인정받을 수 있다. 잔금 납부 일정과 소유권 이전 등기 날짜가 맞지 않는 상황에서, 이 대통령 부부가 먼저 등기를 이전해 주고 미지급 잔금은 근저당권으로 담보한 것이 이번 거래의 실질적 배경이다.
한 교수는 "8월 이후에 잔금을 치렀다면 매수자는 그냥 '물지'가 돼 버린다. 입주권을 못 받는 상황이 되는 것"이라며 "매수자를 배려해 대통령이 먼저 등기를 해 주고 잔금 근저당 설정을 한 것"이라고 분석했다.
갭투자 아니냐는 주장에 "불가능한 지역"
일각에서는 이번 매매 구조를 두고 매수자의 갭투자 아니냐는 주장도 제기됐다. 이에 대해 한 교수는 "전혀 아니다"라고 잘라 말했다.
해당 아파트가 위치한 지역은 투기과열지구이자 토지거래허가구역이다. 매수자는 실거주 여부를 지자체 심사에서 검증받아야 한다. 자금 조달 계획서에도 기존 보유 주택을 매각해 잔금을 마련하겠다고 명기돼 있으며, 지자체가 해당 주택 보유 여부를 확인한 상태다.
갭투자가 구조적으로 불가능한 또 다른 이유도 있다. 잔금 납부 후 6개월 이내에 입주하지 않으면 이행강제금으로 아파트 가격의 10%를 매년 납부해야 한다. 2년이면 20%에 달하는 금액이다. 여기에 2년 이하 징역, 2천만 원 이하 벌금 조항까지 적용된다. 한 교수는 "이걸 보고 갭투자라고 얘기하는 건 말이 앞뒤가 맞지 않는다"고 했다.
"팔지 않아도 됐는데 팔았다"
청와대 측은 이번 거래에서 주목되는 대목으로 이 대통령이 법적으로 굳이 서둘러 매도할 의무가 없었다는 점을 꼽았다. 도시 및 주거환경정비법상 10년 보유, 5년 거주, 1세대 1주택자 요건을 충족하면 조합 설립 인가일 또는 신탁사 사업 시행 지정일 이후에 매도해도 조합원 지위가 유지된다. 이 대통령은 해당 아파트를 장기간 보유하며 실거주한 1세대 1주택자로 이 예외 조항에 해당한다.
국무회의에서 발언하고 있는 이재명 대통령. / 뉴스1
한 교수는 "대통령은 천천히 팔아도 됐다. 조합원 분양을 받은 뒤 팔았다면 집값이 더 오른 상태에서 매도할 수 있었다. 그런 계산을 하지 않고 지금 시점에 매도하면서 매수자 배려까지 한 것"이라고 말했다. 이어 "부동산 정책을 강력하게 밀고 가겠다는 의지를 행동으로 보여 준 것"이라고 덧붙였다.
안 부대변인은 "이 대통령은 1주택 실거주자로서 집을 반드시 팔아야 할 의무가 없었음에도 장기 보유 자택을 처분하고 무주택자가 됐다"고 했다.
'규제·꼼수 모두 대통령 작품'…야당의 거센 비판
이 사안에 대한 국민의힘 등 야당의 반발 수위는 상당히 높다. 이 대통령이 각종 부동산 대출 규제를 강화해 놓고 정작 본인은 근저당권을 활용해 규제를 우회했다는 논리다.
장동혁 국민의힘 대표는 "대출 풀면 투기한다면서 다 틀어막더니, 전세도 없어져야 할 사금융이라더니, 사업자 대출로 집 사면 처벌한다더니, 부동산 사내 대출도 해주지 말라더니, 규제도 본인이 만들고 꼼수도 본인이 만든다"고 비판했다. 이 대통령이 같은 날 국무회의에서 편법 부동산 불로소득을 비판한 것을 두고는 "자아비판 중인가"라고 꼬집었다.
정점식 원내대표는 "갭투자도 투기라며 대출을 규제하더니 본인은 외상으로 집을 판 것"이라며 "내 집 마련을 위한 대출은 틀어막더니 본인은 사금융으로 대출 규제를 우회하는 편법 꼼수로 수십억 원 이익을 봤다"고 주장했다.
한동훈 무소속 의원도 목소리를 높였다. 이 대통령이 레버리지 부동산 거래에 대한 세무조사 필요성을 직접 언급한 것을 들어 "이재명 정부 방침에 따라 국세청은 당장 레버리지 매도인 이재명에 대한 세무조사를 하라"고 촉구했다.
이재명 대통령·김혜경 여사. / 청와대통신사진기자단-뉴스1
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