공급만으론 집값 못 잡는다...다시 떠오른 ‘보유세 카드’

서울 중구 남산에서 본 서울시내 아파트와 주택. [사진=뉴시스]

【투데이신문 문영서 기자】 정부의 부동산 대책이 공급 확대에 초점을 맞추고 있지만, 시장에서는 단기간 집값 안정을 위해서는 보유세 등 세제를 활용한 수요 관리가 병행돼야 한다는 목소리가 커지고 있다. 주택 공급은 인허가부터 착공, 준공과 입주까지 통상 5~7년이 걸리는 만큼 당장의 가격 상승을 억제하는 데 한계가 있고, 대출 규제 역시 현금 여력이 있는 수요에는 효과가 제한적이라는 지적이다.

18일 한국건설산업연구원에 따르면 올해 1월에서 4월 간 민간 주택 인허가 물량은 지난해보다 17.3% 감소했다. 2022년부터 지난해까지 수도권 규제지역의 인허가 후 미착공 물량도 30만가구에 달하는 것으로 나타났다. 공급 확대 자체는 중장기적으로 필요한 정책이지만 실제 시장에 주택이 공급되기까지 상당한 시간이 소요되는 만큼 최근 서울 집값 급등을 진정시키기에는 시차가 불가피하다는 분석이다.

대출 규제를 통한 수요 억제 효과에도 한계가 있다는 평가가 나온다. 은행권은 주택담보대출 한도를 기존 6억원에서 3억원으로 축소하는 등 대출 관리를 강화했지만, 지난 6월 은행권 가계대출은 7조6000억원 증가하며 22개월 만에 가장 큰 폭으로 늘었다. 

5대 은행의 이달 9일 기준 가계대출 증가액은 이미 올해 배정된 전체 증가 한도의 78%를 채운 것으로 집계됐는데, 하반기가 갓 시작된 시점에 한도가 소진되면서 은행권에서는 ‘대출 셧다운’ 우려까지 나온다. 이 과정에서 자금력이 충분한 수요자는 규제 영향을 상대적으로 적게 받는 반면, 계약금까지 낸 무주택 실수요자조차 잔금 대출을 구하지 못해 거래가 무산되는 사례가 늘고 있다. 여기에 수도권 집중이라는 구조적 문제가 해소되지 않는 이상 대출 규제만으로는 수요를 분산시키기 어렵다는 지적도 있다.

이 때문에 또다시 보유세 강화가 필요하다는 목소리가 나온다. 신규 공급과 달리 보유세는 주택 보유 비용을 직접 높여 시장 참여자의 의사결정에 영향을 줄 수 있기 때문이다.

국회예산정책처 분석 결과 정부가 검토 중인 종합부동산세 공정시장가액비율을 현행 60%에서 80%로 상향하는 방안이 시행될 경우 서울의 주택분 보유세는 4조5191억원에서 5조4721억원으로 약 21% 증가할 것으로 추산된다. 1인당 평균 종합부동산세 부담도 324만원에서 624만원 수준으로 늘어나 일부 다주택자의 매물 출회와 자산 재배분을 유도할 수 있다는 전망이 나온다.

다만 보유세 강화만으로 시장을 안정시키기는 어렵다는 의견도 있다. 강남권 등 고가 주택은 이미 세 부담 상한이 적용되는 사례가 많아 공정시장가액비율 인상에 따른 추가 부담이 제한적일 수 있기 때문이다. 반면 공시가격 상승폭이 상대적으로 작았던 지방 단독주택이나 장기 보유 1주택자의 세 부담은 예상보다 커질 가능성이 있다.

이에 따라 보유세 개편은 다주택자와 고가주택을 중심으로 설계하고, 지방 저가주택에 대해서는 취득세 완화 등 별도의 지원책을 병행해야 한다는 의견도 제기된다. 세 부담은 투기 수요에 집중하면서 지방 주택시장에는 거래를 유도하는 유인을 제공해야 정책 효과를 높일 수 있다는 것이다.

참여연대 민생희망본부 이강훈 변호사는 “지난 2023년 종부세 개편으로 고가 주택이나 다주택자들의 세 부담이 크게 감소해 자산 규모에 비례한 과세 원칙이나 형평성 원칙이 훼손됐다는 평가가 나온다”며 “과세 기준 객관화가 필요하다”고 말했다.

이에 대해 이 변호사는 “기본 공제를 전국 주택의 중위 주택 공시가격의 일정 배수 등 지표 객관화와 현재 약 60% 가량의 공정시장가액 비율을 단계적으로 상향 또는 전국적으로 폐지하는 방안까지 검토해볼 필요가 있다”고 덧붙였다. 

토지+자유연구소 이태경 부소장은 “한강변 1주택자와 지방 다주택자가 내는 세금이 다른 만큼 다주택자와 1주택자를 구분하는 것보다 합산 가액 기준으로 접근해야 한다”고 짚었다. 

대출 규제만으로는 구조적인 수요를 제어하기 어렵고 실수요자의 부담만 키울 수 있기 때문에 공급·세제·금융 정책을 종합적으로 운용해야 한다는 지적이다. 이뿐만 아니라 주택 가격 상승은 전월세 부담을 키워 세입자와 청년층 주거비 부담을 키운다는 문제도 있다. 

한국도시연구소 최은영 소장은 “서울 아파트의 월별 매매 건수와 주택 가격의 최대·최솟값 변동성이 단기간에 급등락하고 있다”며 “전월세 대책이 주택 공급 말고는 없다시피 한 현재 상황도 문제”라고 분석했다.