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세입자 A씨는 임대차 계약 만료에 맞춰 새집까지 구해놨지만, 집주인이 보증금을 제때 돌려주지 않을까 봐 애를 태우고 있다.
보증금 반환이 늦어지면 새로 계약한 집의 계약금을 날릴뿐더러, 이사를 위해 추가로 받아야 할 대출 이자까지 부담해야 할 판이다. 이처럼 보증금 반환 지연으로 발생한 2차 피해까지 집주인에게 청구할 수 있을까?
보증금 반환 지연, 기본 이자 외 '특별손해'가 쟁점
임대차 계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면, 세입자는 집을 비워준 다음 날부터 보증금을 돌려받는 날까지 지연이자를 청구할 수 있다.
법으로 정해진 이율(민사 연 5%, 소송 시 연 12%)이 적용되는 이 손해는 '통상손해'에 해당한다.
문제는 A씨처럼 새로 이사 갈 집의 계약금을 날리거나, 보증금을 받기 전까지 생활 자금을 마련하려 대출을 받으면서 발생한 이자·수수료 등이다. 이런 손해는 '특별손해'로 분류되는데, 통상손해와 달리 무조건 받을 수 있는 돈이 아니다.
'특별손해' 인정받으려면 "미리 알렸다"는 증거 필수
변호사들은 특별손해를 배상받으려면 집주인이 그 손해 발생 가능성을 '알았거나 알 수 있었을 때'에만 가능하다고 강조한다. 그리고 이를 입증할 책임은 세입자에게 있다.
법무법인 대한중앙 조기현 변호사는 "대출 부대비용, 계약 파기 손해액 등은 특별손해기 때문에 집주인이 알았거나 알 수 있었을 경우에 배상 청구가 가능하다"며 "이를 입증할 책임은 주장하는 측, 세입자에게 있다"고 설명했다.
따라서 세입자는 계약 만기 전 집주인에게 '보증금을 제때 주지 않으면 새로 계약한 집의 계약금을 잃게 되고, 이를 위해 대출을 받아 이자 손해가 발생한다'는 사실을 명확히 알려야 한다.
A씨의 경우, 이런 내용을 구체적으로 적어 집주인에게 문자로 통지했기 때문에 중요한 증거를 확보한 셈이다.
법무법인 인화 김명수 변호사는 "미리 임대인에게 계약 체결 사실, 계약금으로 얼마를 지급하였고 위약금 약정이 되어 있는 사실 등을 고지하면서 증거자료를 확보해야만, 만기일 이후에 임대인을 상대로 손해배상청구도 병합하여 진행할 수 있다"고 조언했다.
손해배상 청구 시 주의할 점
특별손해 배상을 청구할 때 몇 가지 알아둘 점이 있다. 먼저, 보증금 반환 지연으로 대출을 받았더라도 대출 이율이 법정 이율(연 5%)보다 낮다면, 법정이율에 따른 지연손해금 외에 추가로 이자를 청구하기는 어렵다.
법정 이율을 초과하는 부분에 대해서만 추가 청구를 고려할 수 있다.
또한, 새 임대차 계약이 파기되어 계약금을 날렸을 경우, 청구할 수 있는 돈은 내가 실제로 '몰취당한 계약금' 상당액이다. 계약서에 적힌 '계약금의 배액'을 집주인에게 모두 청구할 수 있는 것은 아니다.
무엇보다 중요한 것은 집주인의 지체책임을 발생시키는 것이다.
보증금 반환과 집을 비우는 것은 동시에 이뤄져야 하므로, 세입자가 이사를 나가거나 최소한 이사 나갈 준비를 마쳤다는 '이행 제공'을 해야 지연이자가 발생한다.
만약 보증금을 받기 전 이사를 가야 한다면, 반드시 '임차권등기명령'을 신청해 대항력을 유지해야 한다고 변호사들은 조언한다.
법률사무소 명중 임승빈 변호사는 "임차권 등기를 하는 이유는 이사 후에도 주택임대차보호법상 보호를 받고, 보증금에 대하여 연 12%의 지연손해금을 받으며, 보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하는 목적이 있다"고 말했다.
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