‘매매가 추월해 치솟는 전셋값···세입자 비명 속 ‘이재명표 부동산 대책’ 먹힐까

이재명 대통령이 16일 청와대 영빈관에서 열린 부처 업무보고에서 발언하고 있다. [연합뉴스]

[직썰 / 임나래 기자] 서울 전셋값 상승세가 매매가 상승률을 앞지르며 가파르게 치솟고 있다. 핵심지에서 밀려난 세입자들이 서울 외곽으로 대거 이동하면서, 서민층의 주거비 부담도 한층 무거워졌다.

정부가 다주택자와 고가 주택 소유자의 세 부담을 늘려 매물 유도를 꾀하고 있지만, 불안한 전월세시장을 잠재우기엔 역부족이다.

시장의 눈길은 오는 23일 대통령 주재 부동산 대토론회로 쏠린다. 세제·금융 규제 완화와 비아파트 공급을 아우르는 실효성 있는 대책이 나올지 주목된다.

◇서울 외곽마저 피난처 아니다…매매 넘어선 전월세 상승세

16일 한국부동산원에 따르면 6월 전국 주택종합 전세가격은 전월보다 0.38% 올라 두 달 연속 매매가격 상승률(0.33)을 웃돌았다. 상승세를 이끈 서울의 주택종합 전셋값은 2011년 9월(1.56) 이후 가장 큰 폭으로 올랐고, 아파트 전세가격도 2013년 10월(1.57) 이후 최고 상승률을 기록했다.

특히 전세·월세가격지수 상승세는 성동·성북·도봉·노원 등 강북권에 집중됐다. 이들 지역은 매매가격도 강세다. 서울 핵심지에서 밀려난 실수요가 상대적으로 가격이 낮은 외곽 지역으로 이동해 매매와 전월세가 함께 오르고 있다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “도봉구와 강북구 등 서울 외곽에서는 정책대출이 가능한 6억원 안팎의 아파트를 중심으로 실수요가 꾸준히 유입되고 있다”며 “이 같은 상승이 중위권 지역으로의 갈아타기 수요를 자극해 서울 중하위권의 가격 키 맞추기 현상으로 이어지는 모습”이라고 진단했다.

매매가격 상승을 감당하지 못한 수요가 전월세시장으로 이동하면서 서울 외곽의 임차료까지 밀어 올리고 있다.

◇세제 손질 앞둔 임대차시장…“거래세 완화·공제 축소 예상”

이러한 가운데 정부는 다주택자와 고가·비거주 1주택자를 겨냥해 규제 강화와 공제 축소 가능성을 잇달아 언급하고 있다. 보유 부담을 높여 매물을 끌어낼 구상이지만, 전월세시장에 미칠 효과는 엇갈릴 수 있다.

세제 강화로 매매 매물이 늘어나면 일부 세입자가 주택을 매입해 자가로 전환하면서 임차 수요가 줄어들 수 있다. 반대로 임대용 주택이 매매된 뒤 실거주로 전환되면 전세·월세 매물도 감소한다.

또, 집주인이 늘어난 세 부담을 임대료에 얹어 세입자에게 전가하며 버틸 수도 있다. 매물을 늘리기 위한 세금이 임차료 상승이라는 부메랑으로 돌아오는 셈이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “정책의 큰 방향만 제시된 현 단계에서는 전월세시장 안정 효과를 예단하기 어렵다”고 말했다. 이어 “오는 23일 대통령 주재 토론회에서 정책의 윤곽이 제시돼 이르면 다음 주나 8월 초 구체적인 방안이 발표될 수 있다”며 “거래세 부담을 일부 낮추는 한편, 초고가 비거주 주택에 대한 공제·혜택은 축소하는 방향이 예상된다”고 말했다.

◇ 부동산 해법 마지막 퍼즐…대통령 주재 대토론회 분수령

지난 14일 김윤덕 국토교통부 장관 주재로 열린 주택 공급 토론회가 논의의 출발점이 됐다. 하지만 참석자들의 발언 시간이 짧았고, 공급 확대와 임대차시장 안정 방안을 구체적으로 파고들지 못했다.

따라서 시선은 오는 23일 이재명 대통령이 주재하는 ‘부동산 대토론회’로 향한다. 정부가 향후 부동산정책의 큰 방향을 제시할 사실상 마지막 무대인 만큼, 세제와 공급, 금융 규제에 대한 보다 구체적인 청사진이 필요하다.

세제 개편의 강도와 방식도 관건이다. 보유세를 주택 수와 가액 중 어느 기준으로 부과할지, 초고가 비거주 주택에 얼마나 높은 세율을 적용할지, 공시가격의 시세 반영률을 어느 수준까지 조정할지에 따라 매매와 임대차시장의 반응은 크게 달라질 수 있다.

공급 대책도 핵심 논점이다. 정부는 매입임대와 비아파트 공급 확대, 국유지 활용 등을 언급해 왔다. 그러나 발표에 그치지 않고 실제 공급 속도와 입주 시점을 점검해야 한다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “준공 물량이 부족한 상황에서 세제 조정만으로 전월세시장을 안정시키기는 어렵다”며 “정부가 매입임대를 확대하거나 비아파트를 단기간에 공급해 입주 물량의 공백을 얼마나 메우느냐가 주요 변수가 될 것”이라고 말했다.