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전세사기 특별법 지원 대상은 특별법 제3조의 4가지 요건을 갖춘 임차인이고, 신청은 임차주택 소재지 관할 시·도지사에게 서류를 내면 국토교통부 전세사기피해지원위원회가 심의·의결해 결정한다.
다가구주택에 전세로 들어간 A씨. 여러 세대 중 뒤늦게 들어온 후순위였고, 2년 뒤 계약을 한 번 갱신한 상태였다.
집이 경매에 넘어가자 "후순위인 데다 갱신까지 했으니 나는 대상이 아니지 않냐"는 걱정부터 들었다. 검색해도 4가지 요건만 조문 그대로 나열돼 있을 뿐, A씨 같은 애매한 상황이 지원되는지에 대한 정보는 어디에도 없었다.
피해 규모부터 보면 사안은 가볍지 않다. 국토교통부 전세사기피해지원위원회가 누적으로 결정한 피해자등은 2만 5,578건에 이른다(국토교통부 정책브리핑, 2024.12.20.).
보증금을 대신 돌려준 규모도 크다. 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증 대위변제는 2024년 한 해에만 1만 8,553건·3조 9,948억원으로 집계됐다.
전세사기 특별법은 2023년 6월 시행된 한시법으로, 2024년 개정을 거쳐 적용 기간이 2027년 5월 31일까지 연장돼 있다. 요건 나열을 넘어 경계 케이스 판정과 지원 확정 뒤의 다음 스텝까지 짚었다.
전세사기 특별법 지원 대상은 누구인가…제3조 4요건
지원 대상은 특별법 제3조의 4가지 요건을 모두 갖춘 임차인이다.
- 대항요건과 확정일자: 주택 인도와 전입신고를 마치고 확정일자를 갖출 것(임차권등기 포함).
- 보증금 규모: 임차보증금이 5억원 이하일 것(위원회가 2억원 범위에서 상향 가능).
- 다수 피해 또는 그 우려: 임대인의 파산·경매·공매, 수사 개시 등으로 다수 임차인에게 피해가 발생했거나 예상될 것.
- 미반환 의도: 임대인등이 반환 능력 없이 다수에게 임대하는 등 보증금 미반환 의도가 의심될 상당한 이유가 있을 것.
요건을 일부만 갖추면 '피해자'가 아닌 '피해자등'으로 분류돼 일부 지원만 받을 수 있다.
"나는 애매한데"…경계 케이스별 판정
경계 케이스일수록 요건을 형식이 아니라 실질로 본다. 후순위·법인·갱신이라는 조건만으로 대상에서 빠지지는 않는다.
다가구주택 후순위 세대
후순위라도 대항요건·확정일자를 갖추고 미반환 정황이 있으면 판단 대상이다. 배당 회수 가능성이 낮을수록 경·공매 유예나 우선매수권 지원 실익이 오히려 커진다.
법인·신탁 임대인
임대인이 법인이어도 '임대인등'에 포함돼 배제되지 않는다. 다만 소유권이 신탁회사로 넘어간 신탁 부동산은 대항력 판단이 복잡해, 계약서·신탁원부를 근거로 관할 시·도 창구에서 사전 확인하는 편이 안전하다.
갱신·재계약 중 사기
갱신했다는 이유만으로 빠지지 않는다. 요건은 최초 계약일이 아니라 현재 유지되는 임대차의 대항요건·확정일자·보증금 기준으로 판단한다. 갱신 때 확정일자를 새로 챙기지 않아 순위가 밀리지 않았는지만 점검하면 된다.
폐지된 85㎡ 오해…현행 기준 바로잡기
현행 특별법 제3조 요건에는 주택 전용면적 제한이 없다.
일각에서 '전용 85㎡ 이하'를 요건으로 소개하지만 현행 법정 요건이 아니다. 지금은 면적이 아니라 보증금 기준(5억원 이하)으로 판단하므로, 면적을 이유로 미리 포기하면 안 된다.
신청 방법…어디에 무엇을 내나
신청은 임차주택 소재지 관할 시·도지사에게 한다. 방문 접수가 원칙이지만 정부 전세사기 피해자 지원 포털 온라인 경로도 운영되며, 신청 자체에 비용은 없다. 기본 서류는 다음과 같다.
- 임대차계약서 사본(확정일자 확인본)
- 주민등록표 등본·초본(전입 일자 확인용)
- 임차주택 등기사항전부증명서
- 경매·공매, 임대인 파산·회생, 수사 개시 등을 확인할 자료
- 내용증명·임차권등기명령 결정문 등 미반환 뒷받침 자료
지원 실질 체감…무엇을 받나
피해자 결정은 보증금을 직접 주는 제도가 아니라 회수·주거 안정을 돕는 패키지로 연결된다.
경·공매 유예, 우선매수권, 우선매수권을 한국토지주택공사(LH)에 넘겨 공공임대로 계속 거주하는 방식, 저리 대환·전세자금 대출 등이 대표적이다.
다만 대출 한도·거주 조건·매입 요건은 사업별로 다르고 수시로 조정되므로, 구체 수치는 정부 지원 포털에서 현재 기준을 확인해야 한다.
특별법 지원과 형사·민사는 병행되나
특별법 지원과 임대인 상대 형사고소·손해배상 청구는 별개이며 병행할 수 있다.
경·공매 유예나 대출 지원을 받았다고 사기죄 고소권이나 보증금 반환 청구권이 사라지지 않는다. 오히려 임대인등에 대한 수사 개시는 제3조의 요건 정황 중 하나다.
형사로 사기 책임을 다투고 민사로 보증금을 회수하며 특별법으로 거주와 시간을 확보하는 것이 실무 흐름이다.
우선변제권(다른 채권자보다 먼저 배당받을 권리)이 없는 후순위일수록 병행 실익이 크다.
지원 대상에서 탈락하면…이의신청 30일
불인정 결정을 받아도 끝이 아니다.
특별법 제15조에 따라 결정을 통지받은 임차인은 통지받은 날부터 30일 이내에 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있고, 국토부장관이 이의신청을 받은 날부터 20일 이내에 위원회에 재심의를 요청해 다시 결정한다.
탈락 사유는 대체로 대항요건·확정일자 미비, 보증금 기준 초과, 정황 입증 부족이다. 30일은 짧으므로 통지 즉시 임대인의 자력 부족·다른 임차 피해 정황 자료부터 보강하는 편이 좋다.
FAQ
Q1. 후순위 세대라 배당을 못 받는데도 신청 실익이 있나요?
있다. 피해자 결정은 배당 여부와 별개로 경·공매 유예, 우선매수권, LH 공공임대 거주 등으로 연결된다. 회수 가능성이 낮은 후순위일수록 거주 안정과 우선매수 실익이 크다.
Q2. 대출 지원을 받으면 임대인을 고소하지 못하나요?
아니다. 특별법 지원과 형사고소·손해배상 청구는 별개다. 지원을 받아도 사기죄 고소권과 보증금 반환 청구권은 유지된다.
Q3. 전용면적 85㎡가 넘으면 대상이 아닌가요?
현행 특별법 제3조 요건에는 면적 제한이 없다. 지금은 보증금 5억원 이하 등 4요건으로 판단하며 면적 자체는 요건이 아니다.
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