임대인의 동의를 얻은 전대차 계약은 주인이 바뀌어도 전차인의 권리가 소멸하지 않아, 새 주인의 퇴거 통보에 응할 의무가 없다. / AI 생성 이미지
전대차(임차인이 제3자에게 다시 임대하는 것)로 가게를 운영하던 A씨. 계약 기간이 1년 반이나 남았는데, 가게를 넘겨받은 새 주인으로부터 “두 달 안에 나가 달라”는 일방적인 통보를 받았다.
A씨는 남은 계약 기간을 보장받고 가게를 계속 운영할 수 있을까?
"새 주인이 나가래도"…전차인 권리, 합의 없인 소멸 안 돼
변호사들은 A씨가 일방적인 퇴거 통보를 받아들일 의무가 없다고 분석했다. 가게를 넘겨받은 양수인이 전차인인 A씨만 콕 집어 내보낼 법적 근거가 부족하다는 것이다.
제로변호사 홍윤석 변호사는 "전대인이 제3자인 양수인에게 계약을 양도하더라도, 양수인은 원칙적으로 기존 전대차 계약을 승계하게 된다"며 "양수인이 의뢰인만 제외하고 인수하겠다는 개인적인 이유로는 적법한 해지가 되기 어렵다"고 설명했다.
특히 우리 민법은 임대인의 동의를 얻어 전대차 계약을 맺은 전차인을 두텁게 보호한다.
더신사 법무법인 장휘일 변호사는 "임대인 동의를 받아 전대한 경우라면, 민법에 따라 임대인과 임차인(전대인)이 합의로 원계약을 끝내더라도 전차인의 권리는 소멸하지 않는다"고 말했다.
계약서 특약 봤더니…"계약 연장 안 될 때만" 해당 없어
A씨의 계약서에는 '임대인과 전대인의 계약 연장이 안 될 시 전차인도 계약을 완료한다'는 특약이 있었다. 하지만 현재 임대인과 전대인 사이의 원 계약은 연장된 상태였다.
법무법인 쉴드 임현수 변호사는 "현재 임대인과 전대인 간 계약이 연장된 상태이므로, 해당 특약이 의뢰인님의 계약 종료 사유에 해당하지 않을 가능성이 있다"고 짚었다. 특약이 효력을 발휘할 조건 자체가 충족되지 않았다는 분석이다.
단, 가장 중요한 전제조건은 '임대인 동의'
다만 이러한 강력한 보호는 중요한 전제 조건을 충족해야 한다. 바로 전대차 계약을 맺을 당시 건물주인 '임대인'의 동의를 받았어야 한다는 점이다.
법무법인 베테랑 윤영석 변호사는 "임대인 동의를 받지 않은 무단 전대인 경우에는 경우가 다를 수 있다"며 "이 때 임대인(건물주)이나 새로운 양수인이 퇴거를 요구할 경우 대항하기 어려울 수 있다"고 지적했다.
만약 임대인의 동의가 없는 계약이었다면, A씨는 가게를 계속 운영할 권리를 주장하기 어렵다. 다만 이 경우에도 계약 위반 책임이 있는 전대인을 상대로 손해배상을 청구할 수는 있다.
변호사들 조언 "내용증명으로 거절 의사부터 명확히"
변호사들은 A씨가 현재 상황에서 취해야 할 첫 번째 행동으로 '명확한 거절 의사 표시'를 꼽았다. 구두로만 거절 의사를 밝히기보다 법적 증거를 남겨두는 것이 안전하다.
법무법인 심 심준섭 변호사는 "전대인에게 계약 해지에 동의할 수 없으며 남은 1년 6개월의 계약기간을 이행할 것을 요구한다는 취지의 내용증명을 발송하여, 명확한 증거를 남겨두길 권장한다"고 조언했다.
또한 변호사들은 상대방의 퇴거 압박에 섣불리 퇴거 합의서에 서명해서는 안 되며, 계약에 따라 점유를 계속 유지하는 것이 중요하다고 강조했다.
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